银监会全面收集二套房贷楼市上涨或告一段落

楼市上升行情或告一段落　　新增信贷量的过快增长显然让监管层绷紧了神经。7月17日，银监会主席刘明康表示，要控制房地产贷款风险，严格执行“二套房”标准。而此前的6月22 日，银监会印发了“关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知”，指出房地产信贷尤其是按揭贷款业务中“假按揭”、“假首付”、“假房价”、“二套房贷”标准放宽等问题开始有所暴露，通知要求严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。　　此前监管层表态一向模糊的房地产业由此被明确列入了新风险点。有分析人士认为，严格执行二套房贷政策后，楼市新一轮波动难以避免，今年以来持续的上升行情将告一段落。　　二套房贷“紧”风频吹　　在日前召开的2009年第三次经济金融形势通报会上，银监会主席刘明康告诫银行业，当前要特别防范项目资本金不实或不足风险、票据融资风险、贷款集中度风险和房地产市场风险等四大新风险点。　　值得注意的是，刘明康此次还特别强调，要严格执行“二套房”标准，严格按规定执行住房按揭贷款首付款比例和贷款利率，对投资性住房要坚持首付高成数、利率严格风险定价和资信严格审查的原则，严格执行与借款人100%“面谈”、“面签”制度，采取切实有效的措施防范“假按揭”、“假首付”现象的发生。　　从上半年的市场情况看，银监会这样的要求及时而且必要。据了解，在上半年各银行争抢房贷客户时，不少银行降低了对贷款者身份的核查力度，私自降低首付款比例和贷款利率，甚至有一些银行允许客户先买房后向银行申请贷款，信贷资产结构过于混乱。　　“从信贷超常规扩张到现在的严加规范，折射出央行的货币政策开始动态微调。”据业界人士介绍，此前央行行长周小川曾表示，适度宽松的货币政策将延续，具体操作力度需要走一步看一步，根据实际需要进行动态微调。“现在看来，信贷政策已经由此前的重数量改为重质量；由保总量改为调结构。此时再盲目地扩张已经没有必要了，当务之急是确保资金的合理流向。”上述人士表示。　　为了实现确保资金合理流向，进而保证银行信贷资金安全，刘明康强调，各银行业金融机构要严守资本充足率底线，保持资本充足率在当前水平上的稳定，确保资本构成的质量。同时严守拨备覆盖率底线，在年内必须将拨备覆盖率提高到 150%以上。根据银监会最新公布的数据显示，截至2009年6月末，商业银行拨备覆盖率为134.3%，比年初上升17.9个百分点。　　北京商报　　市场反应　　房市　　市场大户型房源供应陡增　　记者实地了解发现，最近一段时间深圳不少房产中介门口房源推荐牌上的房子明显多了起来。深圳房地产信息网上公布的房源数量也比6月份多。从房源的户型来看，三房以及三房以上的户型推盘量要略微多于二房以及一房等户型。　　“这应该与相关部门开始收紧二套房贷的政策有关。”世华地产的小左认为。据了解，二套房贷收紧信息发布后，一部分房地产投资客为免重蹈2007年投资失败的覆辙开始加快了推盘的速度，尤其是一些大户型的房源成为抛售的主要对象。世联行福田中心区的中介人士透露，自二套房贷收紧的消息出来后，甚至有投资客大幅降价抛盘。　　“之所以大户型房源会首先被抛出来。应该与这类房子的租售比过低，房租与月供缺口过大有关。”一位长期关注深圳房地产市场的人士分析。以深圳福田下梅林片区的一套三房为例，该区域的三房总价在150万元~200万元，但是该房型市场上的月租普遍在3100元左右。即使按7 折最低优惠利率计算，首付3成贷款30年的月供款也在5000元~7000元之间。如果首付款为两成，月供与月租之间的差距将更加明显。因此如果无法尽快找到买家，对于投资者来说，月供的风险不言而喻。证券时报　　股市　　大盘大涨房产独跌　　“二套房”标准将严格执行、银行要控制房地产贷款风险……最近管理层的表态使房地产板块成为惊弓之鸟。房地产成了昨天唯一下跌的行业板块，跌幅为0.21%。　　沪指表现气势如虹，但最近几个交易日，房地产板块则出现“腿软”。昨天开盘不久，房地产板块的几位“大哥”下挫，导致指数开盘冲高回落，在3200点的位置振荡。保利地产、金地集团昨天最大跌幅超过4%，万科最大跌幅也超过3%。随后，大盘的上扬也未带动地产板块翻红，最终下跌0.21%。　　广发证券房地产研究员花长劲认为，最近地产板块的“腿软”与最近银监会主席刘明康的讲话不无关系。昨天，银监会又披露了银监会主席刘明康在第三次经济金融形势通报会上的讲话，强调要控制房地产贷款风险，严格执行“二套房”标准，严格按规定执行住房按揭贷款首付款比例和贷款利率。　　管理层对房地产行业态度的转变，使投资者对该板块的个股分歧逐渐增大，致使最近几个交易日该板块的振荡。广州万隆认为，这可能是房贷政策收紧前的一个信号，未来随着政策的改变，房地产市场可能展开去泡沫化进程。　　广发证券花长劲认为，对“二套房”信贷的收紧对地产商影响并不大太：“因为只是针对‘二套房’，打击的仅是炒作的现象，不会对地产商带来致命打击。”他认为，现在地产交易的价和量都明显回升，下半年房价继续上涨的几率比较大，但交易量却未必有明显的放大。　　据WIND统计显示，已经公布季报的42家基金中，房地产行业从超配的第三位上升至第二位，显示出机构对房地产板块仍看好。申万巴黎基金表示，房地产依然看好，就算短期调整，量价齐升会拉动房地产企业继续往上。　　分析　　政策已经转向　　银监会在此时收紧二套房贷是否意味着政策即将转向？满堂红企业发展部首席分析师龙斌认为，本次政策背景，恰恰是楼市再次进入又一个高涨的时期，类似 2007年中的情形：首先，5、6月份以来，全国房地产市场价格不断走高，涨速加快；其次，投资性购房比例不断上升，与换房需求一道主导市场，普通工薪层的刚性需求比重下降；第三，地王不断涌现，强化了市场涨价预期。　　龙斌表示，上半年市场不断走高，与房贷支持、特别是二套房贷普遍执行较松有直接关系，因为房贷作为银行的优质资产之一，各家银行为了扩大房贷业务量来弥补利差缩小的损失，不惜让利或者放松对于多套房贷的门槛争夺市场。在这种情况下，房价继续飙升的话，投资行为特别是短期炒楼行为，带给房贷的风险客观上大大上升，因为一旦市场波动加大，例如去年很多地区的楼盘下跌超过30%，投资者和短期炒楼者就可能断供走人。银监部门在市场开始有些过热的时候重申严格执行二套房贷政策，可谓正当其时。　　广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文也认同政策风向转变的观点。“上半年房地产市场太疯狂了，而且这种疯狂还刚刚开始，所以在此时就开始预防是正确的。通胀的三个阶段目前已经从股市转向楼市，下一步就会是物价的上涨，必须及早应对。”　　而合富辉煌首席市场分析师黎文江则表示，在他看来，这是银行业内部提醒经营风险，并非政策转向，否则将与适度宽松的货币政策出现矛盾。　　楼市或现阶段性顶部　　银监会密集发出收紧二套房贷的声音，有业界人士表示，严格执行二套房贷政策后，楼市新一轮波动难以避免，今年以来持续的上升行情将告一段落。　　韩世同表示，下半年，楼市的发展取决于国家的调整力度，如果相关政策收得比较紧，
成交量必然会萎缩。“楼市新一轮波动难以避免，今年以来持续的上升行情将告一段落，楼市将要到阶段性顶部，下半年将在高位调整。”龙斌表示，收紧二套房贷的直接效应就是打击投机、减少投资，成交因此也迅速减少。不过受核心区域新货少、“地王”助涨心理效应以及开发商现金流充足等因素的影响，楼价可能先会维持在高位运行，慢慢经历有价无市之后，供求关系逐步改变，楼价可能从高位小幅回调。”龙斌表示。　　野村证券中国首席经济学家孙明春认为，尽管当前一些中心城市房地产市场的泡沫已经显现，但鉴于房地产对就业、消费、投资和地方政府收入的重要性，中央政府不会进一步采取更激进的紧缩政策来给房地产市场降温。突然紧缩政策不仅会遭到地方政府的强烈抵制，而且会给银行直接带来大量不良贷款。预期此轮房地产泡沫将会继续扩大，目前无法预测泡沫何时结束，也无法预测它对银行以及整个实体经济造成的损害程度，但有一点是肯定的，只要是泡沫，有朝一日总会破灭。王易