两个地产大鳄错步：金地集团再度进攻万科保守到底

今年金地集团拿地以短平快项目为主，万科将成本管理和费用控制作为一项工作重点　　金地集团：2009年更多的是机遇　　理财周报记者徐清/文　　"经过一段时间的调整，房地产市场表现更趋理性，2009年房地产行业挑战与机会并存，更多的将是机遇。"金地集团(600383.SH)在接受理财周报采访时如此表示。　　与此乐观态度相佐证的是，金地集团正在积极进行新的融资：金地集团准备向不超过10名(含10名)特定对象非公开发行A股，发行股票的数量不超过40000万股(含40000万股)，发行价格不低于9.22元/股。　　如果按照40000万股、每股9.22元来计算，金地集团此次融资的募集金额将达到3.69亿元。据了解，所募集资金将用于上海格林世界四期、西安南湖、西安曲江池、天津格林世界三期、沈阳长青、武汉金银湖等六个项目。　　同时，金地也加大了推出新项目的力度。仅在2009年4-5月，金地就将推出包括天津格林世界、上海格林世界、南京金地名京、佛山九珑璧等在内的八个项目。　　一、二线城市是投资重点　　从2008年公司发布的年报来看，金地的二线城市的比重在逐步上升。　　根据公司发布的2008年年报，从2008年销售的区域来看，销售主要来自于上海格林世界、未未来、湾流域三个项目的贡献，上海一个城市在2008年销售金额的比重达到了42.6%;从结算的项目来看，上海的项目结算收入比重达到了28.1%。　　在2008年末项目资源的分布中，深圳、北京、上海等城市的比重有所下降，四大一线城市项目资源的比重为34.2%，南京、西安、沈阳占38.8%。　　"金地已进入的一、二线城市仍然是今年投资重点。对于二线城市来说，其城市化进程慢于一线城市，同时市场竞争压力也相对一线城市小，市场土地资源也相对丰富。因此，我们认为经济活跃的重点二线城市如西安、武汉、沈阳等同样具有良好的成长空间。"拿地动作短、平、快　　对下一阶段的市场看好，金地的拿地策略是否会发生变化?　　"今年计划用于新增土地储备的资金规模在50亿至100亿元，投资时点主要在二三季度，"金地集团表示，"今年拿地以短平快项目为主，布局仍是在一线城市和武汉、西安、沈阳这样的重点二线城市。"　　在2007年，金地集团新增面积243万平方米。此后主动调整了节奏。而在2008年的市场低迷时期，公司新开工面积137.93万平方米，较2007年下降43.15%。2008年只增加了西安南湖曲江池一个项目，集中全力出货回笼资金，其年报数据表现出较强大的生命力。　　进入2009年，随着市场的回暖，金地在拿地上更加积极，在记者发稿前的4月29日，金地刚以56000万元的价格获取上海市青浦区徐泾镇3号地块项目。(理财周报记者徐清/文)　　万科：断言调整结束为时尚早　　"今年以来，公司的销售情况，包括四月份的销售表现均符合公司的预期。"万科(000002.SZ)副总裁肖莉这样评价今年以来的营业状况。　　良好的一季度　　根据万科公布的一季报，公司累计实现销售面积152.5万平方米，销售金额122.2亿元，分别比08年同期增长33.2%和21.0%。实现结算面积106.1万平方米，结算收入80.3亿元，同比分别增长32.1%和27.7%。实现营业收入81.6亿元，净利润7.7亿元，同比分别增长27.6%和7.1%。　　万科认为，一季度
成交量回升取决于多个方面的原因："开发企业为加快消化库存，采取了各种策略积极促进销售;信贷、税收等方面的政策优惠降低了居民自住购房的成本，促进了市场信心的稳定;房地产市场已经调整较长时期，累积的大量自住需求存在一个释放的过程。"　　"珠三角地区由于前期价格调整较为充分，交易量率先回升也有合理性。"　　后续发展仍待观察　　对于下一阶段的市场，相对于金地的乐观态度，万科显得更为谨慎。"对这一态势的后续发展，仍需保持进一步的观察。考虑到宏观环境方面仍然存在的诸多不确定性，断言住宅市场调整已经结束还为时尚早。"　　这种判断并非杞人忧天。如果排除分步区域、产品类型等因素，用销售金额除以销售面积来简单计算每月的销售均价，那么万科4月的楼盘销售均价为8962.7元/平方米，相比3月的楼盘销售均价9290.7元/平方米，也环比下降了328元/平方米。　　与此同时，2009年一季度万科的毛利率下滑十分明显，公司的毛利率从2008年底的39.00%下滑至一季度的33.81%，该毛利率水平为万科自2004年以来的最低。　　成本控制成重点　　"在过去一轮的市场变化和调整中，我们应该看到，一方面土地成本是上升的，这里面既包涵了2006年和2007年土地价格上涨的因素，也包涵了原有相对低价的土地在逐步消化减少的因素。"万科副总裁肖莉对理财周报记者表示。　　肖莉进一步表示，另一方面，过去一年市场价格也出现了不同程度和幅度的调整，虽然万科项目结算价格下降的幅度不大，但考虑到精装修房比例的不断上升，房价中这一块的成本比例也是在不断增加的。"最后反映在结算毛利上，是呈下降趋势的。"　　"在低毛利率背景下，成本管理、费用控制更加重要。也正是基于这一考虑，万科已经将加强成本管理和费用控制作为未来的一项工作重点。这一努力方向从公司第一季度的营销费和管理费中也有所体现。"