欧亚达激进扩张陷撤店风波

2年前，总部位于武汉的家居企业欧亚达集团8亿元启动杭州滨江店项目时曾经雄心勃勃，并与物业租赁方浙江中南建设集团有限公司（下称“中南建设）签订了长达15年的《房屋租赁合同》，而今年5月，欧亚达却提出要提前解约，并关停欧亚达滨江店。双方上周重回谈判桌，中南建设相关负责人对《第一财经日报》说，中南建设可能会免去欧亚达集团的一部分债务，并有望将商户转移到中南建设的管理体系下。不过，在以跑马圈地、粗放式扩张来达到规模效应的赚钱时代一去不复返之时，欧亚达这种租赁式家居卖场正在遭遇行业严冬，如何突围成为迫在眉睫的任务。另据中国家具协会的统计，以实际购买力来算，2000万平方米的卖场面积就能够满足市场需求，而目前国内家居卖场的总面积已经超过4000万平方米，如果未来行业的走势不发生变化，有50%的卖场面积属于过剩。商户入不敷出热辣辣的太阳下，位于杭州滨江区江南大道的“巨型”家居卖场欧亚达滨江店显得格外冷清。在卖场一楼，记者看到，虽然“2周年店庆”的彩旗还在走廊里飘扬，但只有三分之一的商铺还亮着灯，几乎每家商铺都贴有类似于“不计成本，紧急处理”的海报，其他商户要么已经清空，要么只空下装修精美的店面或者已经打包好的产品七零八落地堆放着。资料显示，2009年，欧亚达集团承租了中南建设在杭州位于江南大道的建筑装饰材料市场二期C-1区块，物业于2011年初建设完工交付使用，这家建筑面积达12.5万平方米的欧亚达滨江店体量相当于欧亚达杭州另外两家店秋涛店和天亿店的总和，为其在杭州最大的家居卖场。合同到今年7月31日才到期的一知名卫浴品牌经营者颜先生是欧亚达滨江店的第一批商户，颜先生告诉记者，店铺净面积是90平方米，当初装修花了10万元，加上公摊面积，每个月的总租金是10740元，再算上水电费、员工工资等其他开支，一个月的平均支出在1.5万元左右。他介绍，一般情况下，进驻家居卖场的商家第一年由于装修成本、员工支出等原因基本上处于亏损状态，第二年随着局面的渐渐打开，开始弥补第一年的亏损，好的话可以基本持平，第三年才开始渐渐盈利。从7月起，其只做成了2单生意，只有不到1万元进账。“我们店算是好的，经过两三年的基础发展，刚刚稳住，突然说要清场，实在是难以接受。”颜先生表示很无奈。另一家厨卫品牌店损失更大。店长吴女士说，260平方米的商铺装修就花了二三十万元，每个月的租金3万多元，水电费和员工工资等平均每天支出2000多元。“店里的样品一旦拆开就没有原包装，只能卖掉，现在欧亚达突然要关门，基本损失就达20万元左右。”吴女士说。吴女士最担心的还是后路问题，“如果欧亚达真的关闭，我们只能找其他市场，但现在又没有新的市场可以等你入驻，竞争那么激烈。”市场行情的下滑更是加剧了商家的忧心。不少商家说，今年以来，每家店的销售额都急剧下滑，有些只有往年同期五分之一的水平。租赁模式之殇高租金对商铺来说是一把利剑，对于欧亚达滨江店来说，更是这场风波的直接导火索。欧亚达滨江店每年仅商场租金的成本开支，就高达9000多万元；加上商场运营管理以及人员开支，每年的硬性支出超过1亿元。如此高的租金压力如何化解呢？向商铺收取租金就成为主要渠道之一，这也是大多数租赁型家居卖场的生存之道。据欧亚达滨江店对外公布的商铺租金价格，负1楼和1楼为130元/平方米，2楼为120元/平方米，3楼为115元/平方米，4楼为80元/平方米，在此基础上，根据不同品牌，以及所在位置、面积大小，上下略有浮动，并享受一定的减免政策。分摊下来，欧亚达滨江店每一楼层商铺平均租金成本高达90~100元/平方米，这还不包括商场每年的营销费用和商场管理等其他开支。除了高租金压力，欧亚达对中南建设也有其他不满。欧亚达在一份关于解除《租赁合同》函中提到，自2012年8月至今，（中南建设的）中南商场项目、中南酒店项目施工切断（卖场）车流、人流通道，严重影响商场经营，商户抱怨连连，并以此为借口抱团“抗租”并纷纷撤离，至今已欠租2000余万元且形成大量空场。上述函件还显示，截至今年4月底，欧亚达在不计前期固定投入的情况下，仅经营亏损已高达1亿多元，以致无以为继。事实上，欧亚达采用的这种租赁模式普遍存在于国内的家居卖场中，卖场以高租金从物业方手中租到场地，再将租金分摊、转嫁到商户头上。一位家居业人士对记者坦言，一般情况下，卖场初期会给进场商家一定的优惠政策，等到规模形成，影响力增大后，大多数家居卖场为了赚钱，会不断上涨场租，而商家只能通过提高售价的方式把租金摊到商品中，在生意不好的情况下，大多数商家的收入和成本相比，是入不敷出的。“家居卖场在快速扩张期喜欢采取这种模式，因为自建模式投入大，周期长，回收太慢，但这种模式一旦出现问题，就容易产生连锁反应，容易造成卖场资金链断裂，经营难以为继。”上述人士说。快速扩张吞苦果欧亚达之所以愿意以大手笔投入来获取场地，正是基于此前不计成本的快速扩张的计划。两年前，欧亚达8亿元总投资启动杭州滨江店时雄心勃勃。彼时，欧亚达家居把杭州的店面数定于4~5家，希望依托杭州，加快完成在浙江省内的连锁布局。欧亚达曾放出豪言称，2014年，还将在北京、上海等一线城市布局，届时在全国将建成50~60家连锁店，实现总营业面积300万~400万平方米。2015年，欧亚达家居连锁卖场将达80~100家，经营总面积将达到600万平方米。一位杭州家居业人士对记者说，因为当初的激进扩张计划，欧亚达在杭州后期拿的都是铺王价，这也是导致其高额成本的原因之一。此外，正是自2011年开始，由于市场环境不济，家居业整体下滑，不断有家居卖场撤离、关停，其中不乏国内外的家居巨头，百安居连年亏损、东方家园破产、家得宝败走中国……真正能赚到钱的寥寥无几。最新的全国建材家居景气指数BHI显示，全国规模以上建材家居卖场今年1~5月累计销售额为4169亿元，同比下降3.08%。中国建材流通协会常务副会长秦占学解读称，受房地产调控政策的影响，BHI在2月下降至3年的最低点，进入3月BHI遇冷的颓势逐渐缓和，4月大幅回升，但与去年同期相比，BHI整体还是处于下降状态。他同时认为，建材家居的实际购买力在相对下降，表面需求不能维持销售额的增长。除了面临卖场过剩、供大于求的尴尬，家居实体店生意冷清，一部分原因还在于电子商务的激烈冲击，这也促使各大家居企业纷纷
发力自己的线上店铺。家居建材卖场红星美凯龙、吉盛伟邦、金海马都已推出专门的电商平台，居然之家也将于今年内上线其网络平台。由于运营经验不足、物流成本高、线上线下价格差异以及售后服务等问题，传统家居卖场的电商之路至今并不顺利。家居电商评论人士武兴兵对记者说，一味地发展电商也解决不了目前面临的问题，况且，家居行业的O2O模式并未找到好的突破点，不仅有渠道限制，线上线下也容易有冲突，还得规避跨区域销售导致的价格混乱。同时，由于家具产品非标准化，体量又大，运输成本太高也是一个问题。“完全抛弃线下店也不可能，消费者需要去实体店考察和体验，甚至去提货。两者如何良性地结合在一起，还需要时间摸索。”武兴兵说。