房产税将会比预期的更早落地

房产税估计在国庆前后出台，明年元旦实施的可能性比较大，针对房产征税的试点地区可能定在京、沪、深、渝四个城市。　　细数中央政府对楼市调控政策的“筹码”后，会发现，目前可用的措施并不多，而房产税正被越来越多的人认为是击溃房价的最后一个杀手锏，近期关于房产税出台的预期也因多个部委的举动而再次升温。　　甚至有消息人士称，房产税估计在国庆前后出台，明年元旦实施的可能性比较大，针对房产征税的试点地区可能定在京、沪、深、渝四个城市。　　房产税真的要来了吗？　　从“旧房产税”到“新房产税”　　市场上流行的与房产税相关的概念可谓层次众多，比如，物业税、财产税、住宅保有税等等，而真正与此次地产调控相关的却并不是一个新税种，准确地说不过是在原有房产税法规上即将进行的改革。　　追溯期间变革，在新中国成立后，我国的房地产税最早见于原中原临时人民政府公布的《华中房地产税征收暂行办法》。此后的十几年，国务院和有关财税部门陆续发布了一些涉及到房地产行业的税收政策，主要涉及契税、营业税、耕地占用税、印花税、土地增值税等，形成了“重流转，轻保有”的房地产税制结构。　　近几年为调控房地产投资及投机性需求而广泛讨论的房产税，严格说来实际上是指一种在房产保有环节上的税种。目前，世界上大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收以财产的持有作为课税前提、以财产的价值为计税依据的保有税。各国房地产保有税的名称不尽相同，有的称“不动产税”，如奥地利、波兰、荷属安的列斯；有的称“财产税”，如德国、美国、智利等；有的称“地方税”或“差饷”，如新西兰、英国、马来西亚等；中国香港则直接称“物业税”。因此国内讨论的同样税中也常常称为“物业税”。　　从理论上说，物业税是一种财产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。　　早在2003年，北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆等六省区市就带头进行物业税“空转”。2007年，税务总局和财政部又核准安徽、河南、福建、天津四省市为房地产模拟评税试点地域。在2009年5月底下发的《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作
意见的通知》中，关于财税体制改革的相关提法就已明确提出，当时的表述是：“深化房地产税制改革，研究开征物业税。”　　今年5月，在中央政府刚刚实施地产新政的背景下，国内房地产市场曾经出现了一波“满城尽带物业税”的现象，先是重庆市政府表示会出台特别房产税，但未公布细则。后是上海将在细则中实施房产税的传闻四起，甚至有媒体传言上海征收房产税方案已经在上报中，只是在征收面积的界限上无法统一。　　不过，由于开征物业税要修改税法，必须通过全国人大表决，开征过程面临十分复杂的法律和技术障碍，对此的解决方案很快转向扩大房产税征税合用规模的做法。今年5月31日，中国政府网发布了国务院同意发展改革委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》。《意见》明确表示了将在国内逐步推进房产税改革。这一文件是国务院层面首次正式回应和首次正式认可推出房产税，并且正式确立了用改革现行的房产税来实现与物业税征收相当效果的解决方案。　　这一文件的出台，明确了中央态度，意味着新房产税的出台只是时间问题，这个新房产税就是指房产税改革后所形成的新模式的房产税。自此，物业税及其相关概念不再提及。　　可能的出台路径　　对于新房产税可能出炉的时间，招商银行宏观与策略分析师徐彪认为，最大可能应该在2011年上半年。“中国房地产市场的发展，迟早将从开发建设为主的阶段转向资产交易为主的阶段。那么，开征房产税是各级政府都会提前布局考虑的问题。”徐彪同时认为，今年出台的可能性不大。　　在记者采访中，这一观点也得到大部分分析人士的认同。虽然大家普遍认为房产税的征收已是大势所趋，但鉴于其影响面的巨大、征收环节和利益分配的复杂，在正式征收时机及路径选择上还有大量文章可做，因此年内出台“新房产税”的几率并不是很大。　　而对于怎样征收房产税，安邦咨询公司的分析人士从目前透露的信息中梳理出了今后征收房产税的可能路径。首先，房产税将会让地方政府打头阵。因为如果中央直接插手，会形成全国“一刀切”征收的局面，这可能在全国引起很大的反弹。如果让地方政府来出面试点，情况则会不同，地方既然能从中获益，当然会有积极性去推进，从而把房产税从无到有地推上轨道。不仅如此，当中国城市的房屋保有量达到一定程度后，房产税将成为政府乐于采取的“剪羊毛”工具。　　其次，房产税不是简单的全面铺开，而是选择部分城市进行试点。从公开信息来看，上海很可能成为国内推出房产税的首个试点城市。一位上海市地产界的知情人士透露，在已上报国务院的上海市房产税实施细则修改方案中，房产税税率定为0.8%，其具体征收方式为，以契证上的购房金额为基数进行征收。有消息称，上海开征的房产对象是第三套房。重庆市也在积极准备开征特别房产税，从重庆此前透露的情况看，重庆将会先对大户型、多套房开征房产税。　　在征税的具体措施细节上，地方政府将会在交易环节上想办法、搞“创新”。由于房产税征收有很大操作难度，例如对房屋产权的界定和划分就需要投入大量的人力、物力；如何避免偷税漏税也是问题，很多细节处于不确定中。　　但有一点也不得不承认，地方政府对开征房产税会十分慎重。是否征收、如何征收，各地也会根据自己的情况来做出判断，毕竟这关系到地方的经济和财政。因此一些住宅存量较大的地方在房产税试点中会是主力军，而一些尚有土地开发潜力的地方则可能选择观望，看看房产税的征收影响有多大、收益有多少，然后再决定是否跟进。　　可以看出，房地产调控的最后一只靴子——房产税，将会比预期的更早落地，它也将成为房地产调控中最为严厉的措施。