保障性住房建设应继续扩大

■ 新锐新论　　□新加坡南洋理工大学经济学副教授 叶秀亮　　今年4月中国推出的房贷政策，虽然在一定程度上阻止了房价的进一步飙升，但未能解决房地产市场除价格以外的另一个核心问题——供给不足。我建议，在维持现有调控政策的前提下，推出多种档次有利润的公营房屋规划。与之相对应的是合理的折扣价格：即为合理商品房价的两成，中高档次的折扣为两成半，中档次的折扣为三成，基本档次的折扣为四成。其好处是以此类公营房来牵制商品房价的上升。另一个好处是，可刺激经济及带动相关产业的发展。　　房地产开发商与普通购买者相比，无论在定价能力、持货能力上都存在相当大的不对称性。另外，开发商可以通过新房指标性效应，影响二手房市的心理预期，拉高二手房价。开发商可通过压缩供应及多种策略(如囤地、挤牙膏式销售、将房子面积逐步缩小)将房价推高。　　中国房地产市场的主要问题还不只是房价过高这一个问题，另一个重要问题是可供大众选购的住房供应量严重不足。此外，房地产商利用囤地及压缩供应以推高房价等行为，减少了住房的总供应量至只满足富裕者的投资需求而忽视大众置业的自住性需要。因此，单纯地把商品房价压低不足以解决房市问题，解决之道是要在商品房市场之外提供足够数量、价钱合理及有收入限制的公营房屋给百姓选择。　　我建议公营房屋供应量必须足够大，除了占总供应约一成的廉租房及约一成半的经适房外，还应提供约相当利润但相对商品房价具较大折扣的可售公营房，而相关利润可用以补贴地方及中央政府的财税收入，用于医疗、教育及保障性住房建设投入。如果只有廉租房及经适房，其数量将少至不足以牵制商品房价的飚升。由于审批与监管不严，以致出现不少申购舞弊的情况，对此必须加强监管与惩罚。　　当前调控政策暂时阻止了房价进一步上升，但作为一个短期房贷政策，政府是准备将其永远维持还是待房价回调后将其取消？若是后者，投机性需求还是会回来的，届时房价将再度上升；若要长期维持，银行最终会否阳奉阴违？地方政府是否愿意真的持久接受增速放缓的经济。此外，以房贷手段影响房价毕竟过于间接。　　现今的一个选择是在维持当前紧缩房贷政策下，宣布推出大量的公营性房屋。这看似一招，实质上是一整套对策：高档次公营房价折扣约两成的设计是增加对商品房价下降的可控度(商品房价充其量会跌至高档公营房价的水平)；多档次公营房的设计是用来降低舞弊的，较高收入者一般宁以较高价钱买入较具“社会地位”的高档公营房，也不会以较低价钱与收入较低者竞争降低其“社会地位”的中档公营房；公营房价定在商品房价及建筑成本之间的设计，一方面可以以合理价钱协助国民圆置业梦让其分享经济增长成果，还可以提高地方政府配合的积极性、避免价钱过低所造成的舞弊；大量兴建公营房的制度安排可以使政府通过公营房政策直接影响市场。