广州商圈立体化膨胀，地上地下双层蛋糕夹击

停车场圈钱可观，人防工程或被“挪用”做停车位　　类别：经济新闻作者：田爱丽 原创 浏览量：　　0　　版次：GC14 版名：商业周刊 业界 稿源：南方都市报 　　摘要：7月1日，宏城广场即将拆迁。按照2002年的规划，这里将被一个面积约4.7万平方米的三层“汉堡包”式的绿化广场、地下商场所取代。漫画：张建辉　　7月1日，宏城广场即将拆迁。按照2002年的规划，这里将被一个面积约4.7万平方米的三层“汉堡包”式的绿化广场、地下商场所取代。　　这意味着，已经盘踞了天河城、广百中怡广场、亚洲最大单体面积购物中心正佳广场、维多利广场、万菱汇、太古汇、天河地下又一城、天河电脑城、天河娱乐广场等诸多庞然大物的天河商圈，将再次挤进一只小象。初步估算，未来超过200万平方米的商业规模将取代上海南京路、北京王府井跃居中国第一商圈。　　但是，已经不堪重负的市政交通将怎样继续接受严重挑战？停车场怎么办？只有第一商圈，与之匹配的“第一”停车场在哪里？没有停车场，消费者怎么办？没有消费者，第一商圈如何成为“第一商圈”？　　更让人忧虑的是，由于天河商圈“风向标”的地位，这种“泛天河商圈”的地上地下模式目前正迅速在北京路、江南西等地快速复制。如此下去，整个广州市商业圈的停车位将严重告急。　　地面三大巨无霸出水　　根据穗规选〔2008〕292号的
意见书，宏城广场拆迁后中心部分约2.5万平方米的面积下沉，作为文化休闲广场。该部分广场将与天河城广场和正佳广场的负一层持平，并通过地下空间衔接。不过现在，“规划还没有出来，最快要下个星期。”广州有关规划部门人士表示，具体停车场数量还不知道。　　事实上，随着宏城广场新面目的即将
曝光，其东面两大巨型商业项目也将出水。按照太古地产广州公司总经理郝继霖的说法，总投资50亿元的太古汇项目有望在今年8月封顶，在亚运会之前开业。　　为此，太古地产于今年初与中国银行广东省分行签订协议，为旗下附属公司太古汇(广州)发展签订一项20亿元人民币的5年定期项目融资。这个建筑面积437万平方米的项目，其中商场将作为最先面市的部分推出。在静态交通环境方面，太古汇规划中的停车位在1000个左右。与太古汇一路之隔的，是总投资20亿元的万菱汇也计划于亚运会之前开业。据悉，该项目总建筑面积规模超过23万平方米，商场部分建筑面积为5.8万平方米。　　地下商场立体扩容　　除了地上项目接连出水外，利用地铁沿线和人防工程，天河商圈的版图还在向地下空间拓展。天河将利用地铁沿线，把天河商圈的版图拓展到地下空间，未来五年，天河将打造两大地下商圈：一是完成天河体育中心综合改造；二是沿花城大道建立与两侧人行隧道连接的地下步行商业发展轴，并以此为骨架，向北拓展中央地下城，延伸连接兴盛路步行商业街。　　体育西路地下的人防工程改造后，东接天河城，西联广百天河店，北与天河路过街隧道相接，直达体育西路北端商务圈、维多利广场商业圈，以及购书中心、体育中心等文化体育圈。这个被改造后的工程现在是大家熟悉的“又一城”商场，按照当初有关部门的规划，第二期是体育中心西侧与维多利广场之间的1.3万平方米工程，开发为两层，包括商场和地下停车场。　　记者初步统计，在天河商圈地上地下几大项目出水之后，天河路500米长的主干道周边聚集了9大购物广场、2大单体百货、2大单体专业店以及5大IT专业市场等，可租赁面积超过200万平方米，其中商场面积超过100万平方米。　　停车位配套差距拉大　　众所周知，承载天河城成功盈利的是每天将近20万人次的客流量，周末为60万人次，平均下来每天有30万人次。按照商业的核算，要养活100万平方米的商业规模，至少要200万的客流量。但中山大学管理学院教授方志远援引交通部门调研报告指出，交通部门规划的天河商圈客流每天以现有交通工具搭载的消费者最多可达90万人次。其中，目前地铁一号线、三号线在天河路交会，规划每天带来的乘客大约50.6万人次；同时，天河路附近约有60多班公共汽车经停此处，日运载量近27万人次。这意味着，除去公共交通运载的客流，尚有约100万人次将以自驾交通工具抵达。　　如果100万人次，按每人停车1小时计算，这么大规模的停车位至少需要8万个以上。但目前，与之配套的是，天河城地下停车场有800多个车位，正佳广场拥有1500个停车位，广百中怡停车场该共有300个车位左右，天河娱乐广场有500个停车位等，太古汇规划有1000个左右的停车位，以及其它分布零散的停车位。　　据广州市建委此前透露，天河体育中心地下停车场综合改造工程项目规划设计方案基本确定，明确建设规模为3500个泊位。目前该建设方案正进行修改完善，计划亚运会前建成并投入使用。但天河商圈停车位的数量，与其商业规模匹配，仍有相当大的差距。　　北京路江南西路地下寻宝　　不过，虽然如此，天河商圈的示范效应仍在广州其它商圈发挥效应。　　越秀区去年政府工作报告曾提到，北京路步行街商圈将进一步扩容，其中包括开发北京路地下人防工程。据悉，北京路地下人防工程2004年立项并命名地下商贸走廊，整个工程主要覆盖北京路附近的大小马站、西湖路、教育路的地下，总面积在2.2万平方米左右。目前首期大小马站路段地下工程已经进入前期开发阶段，开发面积约1.5万平方米，预计投资在7500万元左右。　　江南西海珠城地块自2005年发生地陷事故导致3人死亡后，近日重新改回过去的商业用地性质并恢复海珠城。根据重建项目的估价报告，整个地块用地面积为1.88万平方米，总建筑面积13万平米，项目的总投资成本为8.38亿元，其中11层裙楼部分为商场。　　其实就在去年，江南西路已经增加2万平方米地下商业面积，一条贯穿江南西路全程的地下商业步行街--江南新地商业街。据悉，二期工程将延伸至宝岗大道，全长330米，建筑面积近1万平方米，预计于2010年5月建成开业。　　根据人防办的消息显示，珠江新城中轴线上将会产生一座以市政交通为主，兼顾人防与综合商业用途的地下工程，投资额高达40亿元。　　人防工程改造停车场　　从英雄广场地下的“流行前线”开创地下经营的成功先例后，地王广场、人民公园南面地下的动漫星城也开始以燎原之势迅速在广州蔓延，不断拓展其版图，而且规模越来越大。随着天河又一城、火车东站东方宝泰购物广场、江南西地下商城的浮水水面，地下商场以及地铁地下网络的建设，越来越成为老商圈扩容、升级中不可忽视的力量。　　第一天平戴维斯有关人士表示，通常广州地下商城的发展都是依托人防工程改造，如康王路板块、英雄广场板块、人民公园板块、体育中心板块等，都依傍上下九、中华广场、北京路、天河等成熟商圈，属于“寄生发展”。由于广州许多商业规划滞后，各个商场之间各自独立建设、独自运营，缺乏互动，地下商场可将地面商场进行连接。　　但“在保证客流的同时，地下商场也给地面交通增加了沉重的负担。”一位广东零售业专家表示，通常地下商场的停车位不会很多，这是由于开发成本过高。但其实，有关方面可以考虑将部分人防工程改造成停车场，以缓解压力。　　“停车场的投资成本比地下商场少，除出入口两个设备外，还需要通风、消防喷头、监视摄像头。”上述专家表示，但一个停车位占地只有40平方 米 ，一 天1 2小时，每小时8-10元的收费计算，一天一个车位就是96-120元，一 个 月 就 是3600元-2880元，每平方米产出72元，在某种程度上，高于商场的产出。本报记者　田爱丽　　数据　　广州人防工程已用掉近8成　　据广州人防办提供的数据显示，在广州共360多万平方米的人防工程中，已开发使用的面积达270多万平方米，占整个人防工程的75%。零售专家表示，其中部分改造地下商场后并未达到当初预期。既然这样，还不如改造成地下停车场，既能创造效益，又能缓解停车压力，从而带动商圈客流的增长。　　田爱丽