保利地产步入“后500亿”时代：横盘还是向上？

年初提出的500亿销售任务，被保利地产（600048.SH，下称“保利”）在今年的第10个月度提前锁定，但现在没到庆功的时刻。鉴于该集团在2010年初同时提出“三年再造”计划，那么明年也许更加难以预测的市场环境下将如何继续保持同样的增长速度，是保利眼下不得不思考的问题。　　500亿前的抉择　　保利看起来已经习惯了高增长的速度。数据显示，自从2006年在上证所挂牌以来，公司每年的复合增长率约80%，即使市场环境最差的2008年，保利依然让自己的销售翻倍，利润增长50%。　　10月4日，保利发布公告称，10月份公司实现签约面积77.78万平方米，实现签约金额89.24亿元。而1~10月公司签约金额为503.20亿元，
同比增长36.51%，签约面积560.61万平方米，同比增长25.79%。　　自此，保利已经轻松完成“鲤鱼跃龙门”，跨过500亿这道坎。不过，当其资产规模已经超过1200亿、全年销售突破500亿的情况下，“保利速度”是否还能延续？结果还是有点扑朔迷离。　　此刻，翻阅万科A（000002.SZ）走过的路，也许可以找到某些可以借鉴的端倪。当2007年万科以523亿的业绩刷新纪录时，也曾经豪迈地确立下一年继续增长并且冲击800亿的目标。但后来的结果是：突如其来的政策调控和随之出现的市场深幅调整，让万科在500亿的关口横盘两年，直到第三年的2010年才实现800亿的跨越。　　如今，摆在保利面前的格局，与2007年的万科颇有几分相似。尤其是宏观调控的严厉程度较上一轮有过之而无不及，在一定程度上决定开发商销售量的投资性需求因遭到“饥饿疗法”而被限制入场，市场仅剩的刚性需求也呈现“陷入观望”的趋势。　　一位业内人士称：“纵观许多大公司发展轨迹分析，从100亿到500亿这个阶段大多数都很容易实现每年翻倍的增长速度，但在500亿之上还能保持这种速度的可能性基本没有。因此，不少公司都会在500亿上横盘整理一段时间。”　　事实上，细心的人会发现，保利已经从去年开始悄悄给自己“降低了要求”，不再像上市头三年一样追逐每年翻倍，而是提出三年翻倍计划，将年增长率下降到比较容易达到的30%~50%。　　对于市场前景，保利董事会秘书岳勇坚做出“长期不悲观、短期不乐观”的判断，但他依然表示，保利“三年再造”计划并未改变，“快速周转”始终是公司的基本策略。　　三年翻倍压力　　由于保利董事长宋广菊在2010年初提出“三年总资产再翻一倍”的战略，这将迫使公司多个财务指标必须在2012年前平均每年增长20%~30%。　　从业绩增长前景上看，保利目前并不用过于忧虑。其三季报显示，公司预售账款达468亿元。有研究机构分析，预计该集团今年将结算310亿元，而1~9月份已结算173亿元，相当于还有331亿元将进入2011年及以后的结算，业绩锁定性强。　　但从销售增长来看，保利在明年的挑战不可谓不大。今年还剩两个月时间，预计保利今年全年签约面积突破550亿是大概率事件。按照明年增长30%的保底估算，公司明年的销售目标应该超过700亿。　　以单盘销售率70%计，保利明年货量应该在1000亿左右；再按照其8500元/平方米的单价估算，该集团明年可售面积至少要达到1200万平方米。　　截至目前，保利今年新开工面积约700万平方米，预计全年新动工面积在800万~900万平方米之间，基本与明年的供货量相当。　　土地是把“双刃剑”　　越来越大的规模，迫使保利对土地这一基本原料的需求也越来越大，这是该集团从2009年开始大规模买地的根本原因。　　数据显示，保利在2009年新增土地储备按容积率面积计约1400万平方米，项目总数38个，是去年新增土地数量最大的开发商。今年以来，该集团购地步伐没有放缓，新增土地约1000万平方米，使得集团未动工土地储备接近3000万平方米。　　刚刚发布的10月报显示，近期保利旗下子公司分别在厦门、南京、杭州、成都、南通等地获得多块新的土地使用权，合计涉及金额超过85亿元。　　岳勇坚称，为了保障每年的供应量，保利必须在大规模拿地的同时尽快动工。其中36个项目目前已经动工。　　“开发房地产项目需要较长周期，经常前期规划办证就耗掉半年，因此，2011年要卖的房子，需要在2009年准备土地，同样，2012年卖的房子，大概今年底就得落实土地。”　　在岳勇坚看来，假定公司今年销售面积约700万平方米，按70%的销售率计算，实际可售面积需要准备1000万平方米，再以容积率面积中扣除不可售的配套以及一些商业，仅2010年需要耗费的土地面积大约1500万平方米。“按公司每年20%~30%的增长速度推算，到2012年所需土地储备大约1500万平方米。”　　按照保利快速发展的逻辑，假如今年新增土地储备1000万平方米，实际还不能满足后年的销售需要。“我们确实还面临某些区域土地储备不足的现状，例如北京、上海、广州，由于土地价格被抬得太高，我们的储备已经明显跟不上发展节奏，导致今年在这些城市的占有率呈现下降趋势。”　　数据显示，保利今年在北上广三个城市的销售仅占集团销售额的约30%，另外70%都转移到了二三线城市。　　由于二三线城市的平均销售价格低于一线城市，这也决定了保利未来必须以每年更大规模的销售面积增长来换取销售金额的同步增长。　　事实上，凡是集中在二三线城市的开发商，都面临相似的战略，即加大土地储备和开工量。更为典型的企业如恒大地产（03333.HK）和碧桂园（02007.HK），其土地储备和每年开工量一直都远高于行业平均量。　　不过，保利在土地市场上的提前储备并非万无一失，一旦市场因为调控等因素而陷入观望，销售不畅的状况下，摆在保利面前的将只有两种选择：以存货形式积压资金，或者降价销售挤压利润。　　瞬息万变的市场环境下，保利这一步棋有没有走对，还有待时间检验。