本报记者 荆宝洁 北京报道
去年10月大卖的商铺，正在遭遇空置的尴尬。
位于北京东四环慈云寺东北家的凯德锦绣小区，近2000平米的临街商铺曾在一小时之内售罄。和彼时的疯狂相比，目前商铺的出租情况则显得惨淡。仅有少数店铺开业，其中有一家便利店和一家房屋中介，大多数商铺还在空置中，招租广告赫然贴在紧闭的卷帘门上。
故事并不陌生。在凯德锦绣商铺发售前，北京已有许多小区的社区商业陷入十分尴尬的境地。
热销与空置
誉翔安合伙人王珂发现，越是高档住宅的社区商业，经营难度越大。位于朝阳公园附近的棕榈泉国际公寓，二手房售价已超过6万元/平方米，但其底商一直处于不愠不火的状态中。“高档住宅密度低，人流量小，光靠小区居住的居民难以支撑。”王珂说。在做投资建议时，他会劝客户尽量避开社区商铺，如果非要投，他会推荐居住密度较大的，甚至是一些旧小区的街边商铺。
王珂还发现，受电子商务冲击最大的不是传统的购物中心而是社区商业。
2012年中国零售市场经历了近十年以来最大幅度的衰退。据中国连锁经营协会2012年11月发布的调查结果，2012年1至9月中国连锁企业百强销售平均增长8.4%，低于前三季度社会消费品零售总额14.1%的增速。连锁零售企业销售额增幅低于社会消费品零售总额的增长，是2000年中国连锁百强有统计以来的首次。
据百货上市公司发布的2012年三季度财报显示，超过半数以上的企业销售和净利处于下降状态。连锁超市业也不例外。2012年1至6月，永辉超市(601933,股吧)、苏宁电器(002024,股吧)、人人乐商业等企业都出现了净利润大幅下降的局面。家乐福、沃尔玛、特易购、卜蜂莲花等大型外资的中国区销售和利润都呈现不同程度的下降。2012年家乐福已关闭了6家在华店铺，而沃尔玛也在采购部门开始大幅裁员。
过去，便利店、服装店是社区商业的主要业态，在电商时代，社区商业的业态发生了巨大的变化。王珂回忆说，他有近一年的时间没有在小区附近的超市购物了。日用品可以通过网购解决。而倡导一站式消费、能解决吃喝玩乐所有需求的城市综合体，也吸走了住在小区里的居民。比如住在棕榈泉国际公寓的居民，可在距离2公里左右的蓝色港湾解决购物、娱乐需求。去年一家通过微博营销的洗鞋店，店主亲自上门送货、取货，打破了区域限制。昔日的社区便民服务店也在受电商冲击。
社区商业的困境还在于，规模过大可能导致空置，规模过小有可能难以和区域购物中心竞争。中国社区商业工作委员会主任董利对本报记者表示，社区商业的风险是系统性的，销售、招商、运营管理，包括建筑规划设计出现问题都会影响社区商业运营与发展。从地产角度讲，社区商业配套不售最好，售后的商业招商运营压力都比较大，甚至一直闲置。
社区商业的问题一直存在，但在投资渠道狭窄的大背景下，投资者购买商铺时，忽略了可能存在的风险。
重塑社区商业
新的消费趋势也让SOHO中国（0410.HK）董事长潘石屹重新思考商铺的设计和定位。
三里屯SOHO、朝外SOHO的底商，都陷入了经营困境。与社区商业相似，写字楼的底商主要针对固定的客群，辐射能力较弱。2008年，三里屯SOHO大卖时，从鄂尔多斯(600295,股吧)来的投资者首选就是商铺。但时间证明，商铺比写字楼的投资风险更大。
潘石屹不久前在一场沙龙上公开表示，以后北京、上海真正的商铺需求量不会很大。设计中，应以餐馆和体验中心为主。佳能在三里屯SOHO的体验店，营业额几乎为零，但可以提供良好的租金。
罗兰贝格管理咨询公司合伙人兼大中华区副总裁王荣在接受本报记者采访时也表示，未来社区商业也应该以体验式和便捷式的消费为主。由于开发商在对社区商业特点及业态经营需求研究不到位，建完之后的商业常常不能充分满足商家使用功能。
董利还指出，商业使用对建筑结构的要求一般是格局方正、规整，立柱间距8米以上为好，层高、面宽和进深根据业态不同也有不同要求。而很多社区底商与楼上住宅结构相同，结果造成了招商和运营困难。
有一些地区尝试从立法上限制住宅底层设置商铺。正在进行二审的《珠海经济特区城乡规划条例（草案修改稿）》提出，“住宅底层不宜设置商铺。沿城市主干道的居住小区的商业服务设施应当集中独立布置”，以加强小区管理，美化城市道路景观。
万科等公司也在尝试在社区商业上有所创新。去年，万科开设了“第五食堂”，这是指在家庭、单位、学校、街市酒楼之外，为社区居民提供的第五个就餐空间。幸福驿站则是万科物业以社区实体店的形式为万科业主提供的“一站式”的生活服务，包括房屋租售、车票代购、水电费代缴、组织团购、业主子女课外辅导、午托晚托、家政服务等，目前在全国范围内也已经有210家。万物仓则是在幸福驿站的基础上，为业主提供的一种自存仓服务，业主可以把一些暂时不使用的日常用品临时寄存在这类地方，并支付一定的租金费用。
不止王珂等一位业内人士预测，旧有的社区商业形态将被颠覆。