房地产税改革的方向

刘佐 国家税务总局税收科学研究所所长　　2010年，各方面对中国房地产税改革的讨论比较多，看法也不尽一致。　　房地产税，又称不动产税，属于财产税，是各国普遍征收的地方性税收，通常指对房地产征收的税收，如房地产税、房产税和土地税等。　　有必要澄清的是，香港的物业税是对房地产出租收入征收的所得税，与房地产税不是一回事，香港的“差饷”才是真正意义上的房地产税。所以，在讨论房地产税的时候不宜使用“物业税”一词，在立法、研究、教学和对外交流中更应当严格地使用“房地产税”一词。　　一般而言，房地产税的纳税人为房地产的拥有者或者使用者等；税基为房地产的价值、租金或者面积等；按照房地产价值、租金等从价征税的，采用比例税率；按照房地产面积从量征税的，采用定额税率；所征税款作为地方政府的财政收入，构成许多国家的市(县)政府税收收入的主要来源，但是由于税基不大，收入不多，通常不构成市(县)政府财政收入的主要来源。　　房地产税对于政府筹集财政收入和调节经济(包括调节财产及其收益的分配和引导房地产市场等)的作用都是十分有限的。　　目前中国的房地产税包括房产税和城镇土地使用税2个税种。其中，房产税是对房产征收的一种税收，征税对象为位于城市、县城、建制镇和工矿区的房产，纳税人为房屋的产权所有人或者承典人、代管人、使用人。2009年，全国房产税为803.7亿元，占当年中国税收总额的比重为1.35%，占当年中国地方税总额5080.3亿元的比重为15.82%。　　城镇土地使用税是对使用的城镇土地征收的一种税收，其征税对象为城市、县城、建制镇和工矿区范围以内的土地；纳税人为在城市、县城、建制镇和工矿区范围以内使用土地的单位和个人。2009年，全国城镇土地使用税收入为921.0亿元，占当年中国税收总额的比重为1.55%，占当年中国地方税总额的比重为18.13%。　　中国现行房地产税存在的主要问题是：税权比较集中，税制比较陈旧，税基、税率和税负不够合理，相关税费比较复杂。因之，需要采取一系列措施对其加以改革、完善。　　应逐步将现行的房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税和房地产方面的某些合理的、具有税收性质的政府收费，合并为统一的、与各国普遍开征的房地产税基本一致的房地产税，将城市维护建设税和印花税并入增值税、消费税、营业税、企业所得税、个人所得税和房地产税，将土地增值税并入企业所得税、个人所得税和房地产税，并取消房地产方面不合理的政府收费。　　应逐步将房地产税的征税范围扩大到个人住宅和农村地区，并按照房地产的评估值征收。同时，通过规定适当的免税项目和免征额的方法将低收入阶层排除在纳税人以外。　　房地产税的税率应当根据不同地区、不同类型的房地产分别设计，由各地在规定的幅度以内掌握。如中小城市房地产的适用税率可以适当从低，大城市房地产的适用税率可以适当从高；普通住宅的适用税率可以适当从低，高档住宅和生产、经营用房地产的适用税率可以适当从高，豪华住宅和高尔夫球场之类还可以适当加成征税。　　同时，应下放税权，将房地产税作为中国地方税主体税种加以精心培育，使之随着经济的发展逐步成为市(县)政府税收收入主要来源，并在全国统一税前提下赋予地方政府较大的管理权限。　　房地产税涉及大量城乡企业、其他单位和个人，房地产登记、房地产价值评估和新的房地产税征收制度的建立和完善需要一个过程，房地产税的改革应当逐步推进。可以考虑先从大城市起步，取得经验以后在中小城市推广。也可以考虑选择同时一些大、中、小城市分别试点，取得经验以后在同类城市推广。　　还要加强房地产税的征收管理，堵塞漏洞，减少税收流失。为此，税务机关要加快完善有关管理制度和信息化建设的步伐，加强与各有关部门的工作配合，并积极利用社会中介机构(如合格的资产评估机构)的力量。