楼市全面回暖意味着调控失败

邱 林　　有媒体调查发现，楼市已经全面回暖。全国30个城市中有26个成交面积环比上涨，其中11个城市上涨幅度超过50%。而作为全国风向标的京沪穗深四地楼市自调控以来首次集体飙升。在二线城市中，南京、杭州、天津、武汉和重庆8月份的
成交量环比也上升了106%、42%、14%、35%和33%。(9月9日《广州日报》)　　尽管人们对宏观调控充满期待，希望通过这一举措将楼价打下去，然而，在调控4个月之后，楼市僵局终于在9月打破。购房者并未等来预期中的房价下跌15%至30%，而是盘整之后的继续攀升。例如上海虽然刚出台了被称为“沪五条”的《关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知》，但8月该市楼市依然量价齐升，均价在持续3个月下调后重回2万元以上，达20973元/平方米，环比涨幅达5.8%。　　在住房销售出现井喷的同时，开发商拿地的脚步也丝毫没有放慢。以万科为例，8月份万科共获得13个项目，新增权益建筑面积为302.33万平方米；1至8月份万科新增权益建筑面积达到了1792.10万平方米，已是2009年全年的1.44倍。有分析认为，随着成交量的大幅回升，房价盘整也会加剧。一些前期高价滞销的楼盘会降价，而本身就热销的楼盘价格会有所上调。”　　不过，对楼市这一波行情，一些经济界人士并不看好，认为这只是“金九银十”的“佛光返照”，在短暂回升后，楼价很快就会下滑。中国指数研究院副院长陈晟表示，今年的“金九银十”相对于2009年，只能算是镀金、镀银。今年与去年相比，同比多半是下降的。楼市回暖只是指交易量会有所回升，但价格恐怕还将继续下调。　　陈晟的预测能否成这事实，还有待于我们进一步的观察。今年5月，为了缓解房价上涨过快，政府决策层出台了一系列楼市调控政策，试图将房价压下去。当时就有财经分析人士认为，这只是一个短期行为，不过是头痛医头、脚痛医脚的应急之举，其政策效力也许持续3个月，但最多不会超过6个月。从近期楼市回暖的情况看，从调控到现在还不到6个月时间。　　其实，楼市回暖是刚性需求在起作用。居民购房就是消费，一些居民经过短期观望后，该买的还得买。有数据显示，2009年，在约12万亿的国民消费总额中，房地产消费占到了40%左右。以目前的城市化水平，中国正处于城市化加速时期。城市化率处于30%至70%之间时，城市化进入加速阶段，目前中国城市化率是46.6%。　　在今年5月调控政策出台时，有关机构在对北京和上海部分市民以及开发商的抽样调查后发现，两地大多数人并不认可楼市拐点的到来。他们给出的理由是，的确有着强大的潜在购买力在支撑着目前的楼价，而供给却有限。中短期内，北京和上海住宅供给缺口巨大，长期总供给偏紧，供给不足，从而导致北京和上海未来楼价仍将高位运行。　　例如北京外来人口成为城市人口增长的绝对主体。大量外来人口，特别是外来富裕人口，形成了对北京房地产市场的一大需求主体。目前，外地人占到北京购房总数的50%，说明城市化对一线城市房地产发展的重大影响。换句话说，这就意味着居民买房需求依然存在，其供求逆转的根本性拐点难以出现。　　当然，当初的调控措施对炒房者的打击是致命的，有相当一部分投机需求会被挤出，但是这会改变供需关系吗？回答是否定的。有很大一部分真正有买房需求的人是被炒房者挤出了市场，迅速升高的楼价让他们无力进场。因此，当炒房者被调控挤出后，楼价会发生震荡整理，但当楼价趋于理性之后，真正的住房需求就会进场，此时的市场关系仍然会是供不应求，楼价不存在大幅下降的基础。　　事实上，楼市全面回暖意味着调控已失败。如果说楼市成交量反弹又伴随房价上涨，致使调控效果不理想，这更多的是政策执行不到位，或者说是地方政府不作为造成的。回顾2007至2009年，国内楼市“两兴一衰”的跌宕起伏，我们就会发现，除了开发商外，地方政府是不会长期或持续抑制楼市的。说白了，即使楼价被打压下去了，在短期内地方政府的财政收入受到一定影响，但等时机成熟了，地方政府又会以各种方式对楼市进行扶持。