房贷收紧信号：二套房认定标准趋严

“我们刚刚接到建行的口头通知，他们对于‘二套房’的认定标准调整了，严格以家庭为单位来算。”11月4日，深圳一家大型中介公司按揭部负责人向记者透露。　　无独有偶，交通银行从11月1日起调整了对二套房的审核标准，由原来的以个人为单位变更为以家庭为单位。更早一些，工商银行、兴业银行也相继将二套房认定标准框定为“家庭”，释放出强烈的收紧房贷的信号。　　年初以来，顺应房地产市场回暖，各家银行为了争夺房贷业务，在“二套房”标准的认定上大相径庭，“包装”行为乱象丛生。及至年尾，监管口风开始变紧，在已基本完成房贷任务的前提下，各银行收紧房贷认定标准似乎顺理成章。　　房贷标准收紧　　“房贷申请超紧，很难拿到贷款了。”11月4日，深圳中原地产按揭人员对记者感叹。　　多家中介反馈，在深圳市场，首套房贷利率的7折优惠还没有取消，除了工行变为基准利率下浮15%以外，其他银行照常。不过，在“二套房”的认定标准上，部分银行已相继起了变化。　　另一家中介按揭部负责人介绍，实际操作中，五大行中的工行、建行、交行已经变更了“二套房”认定标准，由原来的以个人为单位，改为以家庭为单位；中行、农行还没有下发通知，一线业务员反馈，“政策还是比较灵活，以个人为单位来认定。而招行、深发展等股份制银行一直严格以“家庭”为单位来认定二套房，卡得比较严，兴业银行也在10月底下发了通知，其他股份行照常。　　由于预计年底前各家银行都会严格按照官方标准来审核放贷，该公司正起草一个内部通知，催促员工加快办理之前批下的贷款，以防政策生变。　　去年底以来，在宽松的货币政策下，商业银行为了以量补价，竞相释放出天量信贷。央行数据显示，前三季度人民币贷款增加8.67万亿元，同比多增5.19万亿元。9月份人民币各项贷款增加5167亿元，不少银行早已超额完成任务，其中个人按揭贷款贡献不小。　　前述负责人称，前三季度尤其上半年，除了招行、深发展外，其他银行在“二套房”认定标准上基本都是以“个人”为单位，购房者只要拥有的房产在3套以内，都可以享受首套房优惠，3套以上利率就会上浮10%。　　深圳一中介公司负责人认为，“二套房”认定标准收紧，对自住房消费者影响不会很大，但会遏制深圳市场高达40%的炒房者。　　“二套房”认定猫腻　　按照银监会的相关规定，“二套房”认定应以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。当地人均住房平均水平以统计部门公布上年度数据为准。　　但此前，由于对“改善性住房”的认定不清，许多银行并没有严格执行二套房首付四成、利率上浮10%的政策。　　一家股份制银行个贷负责人称，今年个人房贷增量较多的银行，不少都在竞争中采取了变通方式。而二套房的认定要回归正常，应比照之前的假离婚、假声明等“乱象”有针对性地来“拨乱反正”。　　这位负责人介绍，此前部分银行在放贷时，利用一些漏洞，规避了“家庭”概念。比如，征信系统具有滞后性，有时已有一套房的夫妻再买房时，征信系统若显示这两人“未婚”，银行就会睁一只眼闭一只眼，仍为其提供首套房优惠。如果征信系统显示“已婚”，购房者还可以在银行默许下签订一份“离婚协议”，等顺利做完贷款后再“复婚”。　　第二种情况是，如果夫妻一方已有多套房产，欲再购房，银行可允许客户写一份声明，说明自己已还完贷款或已出售房子，无需证明文件，而银行并不对其真实性进行调查。上述人士透露，深圳部分银行还在依此模式操作。　　第三种情况是，银行会“暗示”有多套房产的购房者找一个无房产的人成为“联合借款人”，而银行会以无房产客户为主借款人，这样就能按首套房的优惠政策放款。　　深圳银行同业汇总数据显示，截至今年8月末，个人信贷(包括消费贷)余额3275亿元，相比年初新增699亿元。其中，新增量排在前三名的分别是：中行162亿元，建行142亿元，农行121亿元，工行114亿元。　　前述深圳房产中介按揭部负责人亦表示，国有行的确表现较为激进，这些猫腻在国有行普遍存在，在部分股份行中也有。　　除了“个人”标准或“家庭”标准之外，关于“二套房”还有不少问题界定并不明晰，使得一些银行在执行中有松紧自如的空间。　　比如，已有一套贷款购买的住房，产权人涉及父母和子女两代人，那么，其中的子女要另外购买首套自住房时，算不算“二套房”？父母为子女购买住房，但产权人是子女，算不算“二套房”？子女为无购买能力的父母买房，算不算第二套房？虽有过贷款经历，但业主在贷款还清后将住房出售，然后再买入新的自住房，又算不算“二套房”？　　地产中介负责人介绍，上述第一种情形，中行等不会严格算首套房，工行、深发展等较严，算二套房。第二、三种情形，银行主要看借款人是否已有房，如已有房再购房，就算二套房。第四种，大部分银行都将贷款结清者视为购买首套房，给予优惠。