私募与主权基金追捧银行手中的旅店资产

银行将增加出售苦撑的旅店,这对于寻求好地段和比其他商业地产更高回报的私募基金和主权财富基金等买家来说是个好消息. 　　旅店可能是陷入困境的银行首先要变卖的地产,投资者兴趣则受商务旅行自2008年全球金融危机以来正开始出现的复苏趋势所提振.　　"我们确实预计银行将在对其他资产类型采取任何重大措施之前,首先从旅店着手有更多动作,"私募公司Benson Elliot Capital Management资深合夥人Trish Barrigan告诉路透.　　"因为旅店是专业经营业务,银行要在资产负债表中长期持有的话,吸引力较低且难度更大,特别是考虑到需持续的积极管理和资本投资,"她称.　　由于员工和维护成本,运营旅店也更为昂贵.一些专家估计,每一美元租金中,一个办公室所有人可获得约0.8美元利润,而一家旅店所有人却至多只能收回0.4美元.　　据房地产服务公司仲量联行预估,今年下半年预计旅店投资出售数量跳涨60%至80亿美元,而今年上半年则为50亿美元,因更多银行出售不良旅店资产.　　这样今年的旅店总投资额就可达130亿美元,较去年的90亿美元增加近45%,但远低于2008年达到的250亿美元的峰值,当时市况繁荣,收购旅店的杠杆极高.　　持有大规模旅店资产的银行包括花旗集团, 苏格兰皇家银行和爱尔兰政府所建的"坏帐银行"--国家资产管理局(National Asset Management Agency, NAMA).　　"银行刚刚才想起要处理表现不佳的旅店,"世邦魏理仕(CB Richard Ellis Group)欧洲、中东和非洲主管Derek Gammage称,他并表示预计未来18个月银行将进一步出售旅店.　　他称,"在经济下行阶段,大批旅店持续还债...但他们没有支付资本来支撑资产,现在真的是得到了恶果."　　引人注目的交易包括水门旅店(Watergate Hotel)遭止赎并以4,500万美元出售,以及美国中档连锁旅店Extended Stay通过拍卖来退出破产,拍卖吸引了黑石集团(百仕通)和喜达屋资本集团(Starwood Capital)等.　　在日本,美国摩根士丹利投资日本旅馆业失利,花旗集团、新生银行及新加坡主权财富基金--新加坡政府投资公司(GIC)等债权人同意对2,250亿日圆(24.1亿美元)用于这笔投资的贷款展期
60天.　　行业专家称,而相对而言,银行目前不热衷止赎和出售其他商业地产.据研究机构Preqin数据显示,机会基金及不良债券基金等私募股权房地产基金在在过去几年来筹得的资金,到3月底止尚有1,9
40亿美元尚未动用。　　尽管专家仍对欧洲债务危机对全球旅游市场的影响感到不安,纽约和旧金山等美国大城市的商务旅行已见反弹,一些旅店老板表示每可用房间营收(RevPAR)更高了.　　"最令人振奋的市场一直是美国,今年上半年以来美国市场已相对强劲地复苏,"仲量联行酒店集团全球首席行政长官Arthur de Haast称,他并表示与会议相关的旅行亦开始回升.　　"这样的影响在于投资者信心重返,买家现在对未来的RevPAR成长更有信心了,"de Haast称.　　投资者兴趣回温可能令雅高集团(Accor)和洲际酒店集团(InterContinental)等高端旅店运营商受惠,因这些旅店在寻求出售地产并获得新的管理合约.　　在亚洲,中国、印度和澳洲等国家经济发展强劲,提振了旅店投资者信心,促使新加坡泛太平洋酒店(Pan Pacific和中国汉庭酒店集团收购新旅店或发行新股.　　"我们在大中华区和亚洲市场都发现了很好的投资机会,"富豪产业信托融资主管Eric Man称.　　他称,"如果有吸引力并符合我们的投资策略,我们当然对不良旅店资产有兴趣."　　顾问公司HVS的研究显示,私募地产基金亦可能卷土重来,受更高的回报前景所吸引,去年由于缺乏融资,这些基金大多未进行旅店投资.　　"过去在有管理的旅店和其他类型可比较地产投资之间可有远高于200基点的收益差,"Benson Elliot的Barrigan称.　　"在上次地产泡沫中这无疑被压缩了,但我认为现在将再次扩张,因管理这些地产极为复杂,"她称,并表示该基金在寻找更为复杂的旅店转折机会.　　经纪人表示,另一方面,主权财富基金和大富豪倾向于寻求很少会待价而沽的地标地产,比如被卡塔尔投资管理局一个部门收购的新加坡莱佛士酒店(Raffles Hotel).　　在伦敦,卡塔尔财富基金亦在与包括新加坡政府投资公司(GIC)和Host Hotels & Resorts在内的财团竞购格罗夫纳酒店(Grosvenor House Hotel).　　"当然对于一些主权财富基金和超级富豪而言,这有一个身份地位的因素,"HVS主管Charles Human称,他并表示这样的买家亦在关注巴黎、苏黎世和罗马等重要欧洲城市.