方兴地产豪赌是否跟着感觉走

时代周报记者 赵卓　　在以40.6亿拿下广渠路15号地王后，原先一直不知缺钱是啥滋味的方兴地产，负债率大幅度上升至50%。更让人感到意外的是，一位内部人士称“这个项目是否盈利，连中化方兴的老总都不知道”。　　而对于这个高端产品的定位和开发，方兴地产显然还没有做好准备。　　沿广渠路向东行至百子湾桥，偌大一片密林和草地安静地躺在喧嚣的东四环旁，这里就是名动一时的广渠路15号地。与其一墙之隔的土地被合生创展的广告牌围得水泄不通，而广渠路15号地还看不到什么动静，一人多高的围墙外只写着“政府储备用地”的字样，围墙内只有一个保安走来走去。　　方兴地产一位内部人士告诉时代周报记者，项目规划总投资预计12亿元，现在正在进行环境影响评估，通过评估之后才能正式立项。正式施工预计要到明年下半年。　　能否盈利，连老总都没数　　广渠路15号地，可建设用地119056平方米，地上总建筑面积280118平方米，其中还有一部分土地用作廉租房建设。　　在以40.6亿元拿下广渠路15号地王后，方兴于9月8日公布了中期财务报表。引人注目的是，上半年，方兴地产纯利4.34亿元，同比大跌61.1%；上半年物业开发毛利率，由去年的66%下降至36%。　　高价买地致方兴地产负债率大幅度上升。方兴地产首席财务官江南表示，由于要支付北京广渠路15号地的40亿元地价款，预计净债务比率将升至50%。　　同为国企的一家老牌房地产开发机构策划总监对时代周报记者表达了担忧：40.6亿元天价拿地，12亿元的建安成本，尚未出台具体项目规划，也没有明确的项目定位，以至于方兴地产拿地后股价不升反降。尽管母公司财大气粗，但是作为一家独立的上市公司，负债率不断攀升，仍然会为其经营带来一定的压力。　　前述人士更表示，国企应少争地王，多做一些保障性住房的开发工作。如此之高的成本也让方兴地产的人倍感压力。前述方兴地产内部人士告诉时代周报记者：“这个项目是否盈利，连老总都不知道。”　　项目定位尚未做好　　住房与城乡建设部政策研究中心副主任王珏林似乎并不担心这个中化方兴的盈利问题，“不能因为拿地贵，就说人家可能亏本，关键看项目怎么开发”。　　王珏林举了一个例子：“之前我在义乌调研，有块土地价格的楼面地价是2.5万元/平方米。我问这个老板，你拿地这么贵，怎么赚钱？他说，这下面四层全是商业，能卖到5万-6万元/平方米，上面才是住宅，所以还有得赚。”　　亚豪机构市场总监郭毅更担心方兴地产对高端物业市场的掌控能力。她对时代周报记者表示，与民企相比，央企拥有更宽松的融资环境和低廉的融资成本，在今年四五月份，方兴地产先后从中国银行北京分行和工商银行上海分行分别获得200亿元和45亿元的授信额度。另外广渠路两幅地王直接推动了周边房价的上涨，广渠路15号附近的首城国际中心和禧福汇价格更在直线上升。因此项目的盈利预期值得看好。　　“那么大的地块，方兴地产可以通过分期开发慢慢等待土地溢价。但是关键在于，方兴地产对高端物业的掌控能力。”郭毅表示，开发3万-4万元/平方米以上的高端物业，需要在房地产市场有多年的经验积累。市场需求、产品设计、空间营造，都需要专业和积累，最后才能被市场所接受。　　而对于这个高端产品的定位和开发，方兴地产显然还没有做好准备。“或许做成后，只卖给外国人，或许开发商住两用项目，或者只开发住宅，现在都还没有确定。”前述方兴地产的人士表示。