房市风风火火或一时现在买楼未必是时机

摘要：房子到底是粉丝还是鱼翅，对于准备买房和已经买了房的市民来说会有截然不同的答案。　　由左到右分别是：北大公共经济研究中心研究员韩世同、中山大学国际商务系主任王曦、广东中原地产项目部总经理黄韬。　　房子到底是粉丝还是鱼翅，对于准备买房和已经买了房的市民来说会有截然不同的答案。半年内，在刺激房市政策和信贷激增之下，国内房地产市场的一些刚性需求开始释放。房市从冰点到升温，转眼又开始发烫。房市的躁动让许多还没来得及出手和自住性的买房客左右为难。　　在周日中大岭南堂举行的由南方都市报主办、招商银行联合主办的“金葵花·南都财金论坛”上，中山大学国际商务系主任王曦、北大公共经济研究中心研究员韩世同、广东中原地产项目部总经理黄韬三位研究广州地产人士为听众解读了广州房地产今年的动向，并预测下半年广州房地产可能面临的机遇和风险。　　●房市是回暖不是复苏　　根据官方公布的数据，今年前5个月，广州楼市总体量升价稳，一手商品住宅交易量为317.87万平方米，同比增81.5%。从4月份起，一、二手市场交易活跃程度进一步提高。从成交均价来看，广州市内中心城区的房价升幅较为明显。二手商品住宅交易量为282.9万平方米，同比增56.7%；5月二手商品住宅
成交量冲上83.42万平方米，不仅是自2008年以来二手月成交量首次超过一手，而且也创下了自2006年以来二手月成交量的新高。　　韩世同认为，从整体的判断就可以看到今年上半年房价微升，量猛增的态势。房价已经呈现了上涨的态势，尤其是中心城区，但目前还没有恢复到2007年水平。“房市的确回暖了，但我不接受房市复苏，也不愿意接受市场已反转的说法。房市的回暖来自三个因素：国家救市政策、刚性需求受政策影响得到部分释放、开发商从去年开始以合理价格积极促销，去存货化。”韩世同表示。　　王曦教授对比了中美消费者信心指数、物价指数，这些指数能够很大程度预见经济(尤其是资产价格走势)。从指数看，中美两国的两个指数都未出现根本的反弹迹象。同时美国的失业率已经升至2007年4月以来的高点，宏观经济并没有复苏的迹象。　　王曦通过实证调研后得出结论，房地产市场虽然有反弹的迹象，但主要靠流动性支撑，并不是实体经济回暖所致。“我们知道脱离实体经济的发展，虚拟经济的膨胀迟早会回来。”　　韩世同也认同王曦的说法。他说：“周期性的变化短期内是不可能出现根本性的逆转。现在出了这么多政策，相当于一个病人打了强心剂一样出现了很好的现象。成交量和房价都出现了回暖的迹象，并已经到了一定程度。”　　●救市政策过犹不及　　政府的救市是房市回暖的主要原因，但在房价仍然高企之下，政府应该救市吗？　　韩世同表示：“我是比较支持和赞同政府救市的，因为我觉得房地产有点像地震之后的堰塞湖。2008年的经济，出口和股市一塌糊涂，如果唯一还撑得住的楼市都垮了下来，我们就可以宣布经济衰退和经济危机。原来建行搞过模拟测试，房价降30%都没问题，成交萎缩了一点，就慌得不得了。现在整个政府对房地产依赖相当高，因此救市是必须的。”　　但现在的情况是政府救市政策过犹不及，政策利好超出业界的预期。“政府将二次房贷放开、将利率放开，这无异鼓动炒房客买。还有前5个月新增了5万亿贷款，下半年这显然会造成影响股市和楼市的重要的因素。”韩世同认为。　　而王曦通过一系列理论和实证分析，得到真正影响中国房价的三个主要因素是人均可支配收入水平、消费物价指数、地价。如果政府希望抑制房价，最有效的方法控制地价和通胀膨胀率；而提振房地产市场最有效的方法是提高居民的收入。目前从2008年6月以来政府推出的提振房地产业的政策上看，主要从利率和税制上着手。而从我国刺激内需的政策来看，没有证据表明居民的可支配收入在增加。　　●房市中长期看跌 不建议现时出手　　下半年的楼市和走势，韩世同认为这两种可能性就比较大，一个是保持稳定，房价上涨得到了一定的控制，而成交量保持上升和稳定，这就是比较理想化的。但这现在看来比较难，因为房价已经出现了上涨的势头。另外一个则是楼市出现房价大起、成交大落的情况，房价不断飙升，导致成交不断缩减。　　目前是通胀预期推高了房市和股市。但王曦表示，通过CPI的分析，中国的物价水平还在下降之中，现在每个月跟同期相比，中国的CPI就会下降一点几的情况，这几个月的情况都是如此，所以政府采取了很多刺激的政策。各种经济数据表明衰退和通缩是不可否认的现实，产能过剩和物价下降。　　假设一下如果通缩在前，通胀在后会怎样办？韩世同认为：“现金比不动产更有价值，大家把钱丢到股市、楼市，你手上还有多少的现金？你担心贬值就会买股票和楼市，大量的钱集中在政府和银行机构手上，市场上真正的消费力和推动股市楼市的推动力就会越来越小。现金贬值虽然是必然的，但是否在这个时候就该甩呢？万一还有3-5年的通缩，那怎么办？光是亚洲金融风暴就是从1998年到2005年，这种通缩影响非常严重，降了8次息，那时候大家拿到的钱非常值钱，但是大家手中都没有钱，股票卖不出去，房子也卖不出去，你怎么卖呢？”　　韩世同认为，现在很多人选择买股和买楼，少数人选择持币待购、观望，现金为王。真理和真相都会在少数人手中。富人为什么是少数，因为富人就是逆向思维、逆向操作。　　而王曦表示从目前来看，从更长的时间展望未来5-7年的房价走势，其将会是慢慢往下走的趋势。王曦的观点相对悲观。但他也补充说，如果国家继续实行大规模宽松货币政策，房产相对价格的泡沫有可能被继续吹大。“我们认为长期内房价会往下走，不排除短期内反弹的可能。”王曦总结指出。　　互动　　问：从宏观经济的角度看，你认为未来将是通缩在前，通胀在后，那么通缩会大致维持多久后转为通胀呢？　　韩世同：如果按照历史经济周期的规律，房地产的一个周期大约是10年。从1998年到2008年，亚洲金融风暴后的香港就经历了从衰退到萧条到复苏再到繁荣的这么一个周期。如果历史还会重演，那么我们也将经历这样一个大致周期循环。反观现在，整个房地产价格的回调大约持续了一年左右，不过一系列宏观政策在短期可能暂缓或者阻止经济进入衰退和萧条阶段，不过这是否将把经济直接带入通胀状态呢。要看宏观调控的效果将持续多久，假如经济无法借助调控复苏，政府是否还会继续打出宏观调控牌。　　我们还需要思考，我们是否能通过人为因素打破经济运行的规律。在人造通胀过后，有可能会进入一个比较漫长的下行周期。届时，房价可能是持续阴跌的过程。　　问：2007年市场流行一句话，“我们可以跑不过刘翔，但是要跑赢CPI。”现在，全球都在大开印钞机，未来通胀可能会很凶猛。所以现在能看到的应对之策就是买房。除了这样，还该如何应对这种预期呢？　　韩世同：如果通胀就在眼前，那么买股、买房都是抵御通胀的工具。但通胀真的会这么快到来吗？政府投资和银行贷款通过合法途径是无法进入股市和房市的。除非通过减税等政策，否则4万亿的作用传递到消费者手里需要一个漫长过程。投资带动的产能过剩需要最终需求增长来消化，现在需求没有起来。而这时候买楼和买股的价位是否略微偏高呢？　　如果以6000点作为股市和房市的顶峰，那么股市现在是处于半山腰位置，楼市相对更高，类似于股市4000到5000点的位置。一方面需要考虑未来通胀风险，但也不能忽视房价可能进一步下跌风险。如果房市也回调下跌到1000点，你的资产缩水可能更严重。而通胀带来货币贬值的速度会有那么快吗？至少目前还没看到这样凶猛通胀的迹象？　　房产投资操作建议　　避免平均用力　　房地产投资包括住宅、商业以及写字楼，获得回报的形式可以通过一次性卖出或者租金收入。这个领域的投资实际上是一个“个性化”的方案，每个人的投资组合都可能不一样。无论是投资批发市场的商铺，还是买下商业中心的商铺进行放租，都可能带来丰厚的回报，但是它们适合不同类型的投资者。50万和1000万的资金投入房产都可能获利，但投资的方式和方向是不同的。再者房地产的投资回报期可能长达十年以上，这个过程中不同类型的物业价格波动和收益的图形都是不一样的。　　因此投资者需要谨记，不要平均用力，不分主次，应该选择最适合自己的投资方式。　　最便宜未必是最好的投资　　黄韬指出，在实际操作中，他发现很多投资者容易陷入“价格优势”的误区。“不要认为最便宜就是最好的投资”，黄韬表示在商业房产和商铺投资中，投资者往往认为商铺的租金或者价格越便宜就越好，但事实却恰恰相反。投资者在商业地产投资上应看收益率而并非绝对租金和价格，在投资之前应该评估物业所在的地段以及升值潜力，商铺每月平均生意额如何等等。“我们看到在上下九和北京路这些区域，商铺租金很好，但还有很多人租，甚至铺面的租金、售价一直在涨，而一些郊区的区域就做不起来，就是这个道理。收益率因素要比价格或租金因素更重要。”　　固定回报率：住宅比商业稳定　　“从固定回报率来看，目前住宅要比写字楼和商铺稳定。”黄韬表示，假设以租金作为主要收益形式，目前住宅的固定回报率约为3%-4%，而商业在6%-8%。该水平比五六年前的水平明显下降。住宅的回报率尽管很低，但风险也相对较小，而受经济危机影响，写字楼和商铺投资的风险相对较高。　　“大环境还有很多不确定因素，现在部分写字楼的租金还处于下降的通道。”黄韬提醒期望通过租金收入获取固定回报的房产投资者要注意这一风险。那么对于自住性需求的市民，他们该如何选择入市的时机呢？　　自住不必过多考虑房价　　黄韬表示，有自住需求者无须过多考虑房屋均价因素。“目前8000多的均价里既包括南沙区3000多元的价格，也包括珠江新城3万多元的价格，对于自住性买房者没太多参考价值。”　　他表示短期判断，6-8月房产成交量就会下降，随后价格会随量跌而回调，因此在8-9月成交价格会有调整。但对于自住型投资者而言，黄韬认为遇到合适的房子就应该出手了。　　“短期错位的情况无法扭转，不少中心区的房价没有太大下跌空间。”黄韬举例说，“番禺和花都地区的供应量很充沛，但很多自住需求是要越秀、天河等地区的房子。这种情况短期内没有改变的迹象，因此长期看房价的趋势还是上涨的，只是过程是反复波动。”黄韬称，自住房通常在3-5年内不会出售，而更长期的楼价谁也无法判断。因此购房者该出手时就要出手。　　本期统筹：谢艳霞