业内曝利益联盟拉抬房价内幕内部认购后再转手

被有关部门列为严肃查处对象的内部认购、违规促销、囤积房源及哄抬房价等行为恰似野草，火烧不尽，风过之后又开始生长，以致“按下葫芦浮起瓢”　　近来，房价再次出现疯狂上涨。而回顾这些年房价上涨的速度与幅度，不仅普通百姓瞠目结舌，而且超乎很多业内人士的意料。　　房价如此上涨正常吗？真的是房子供不应求，还是另有秘密呢？　　楼盘销售一头雾水　　章志兴先生是上海市民，前段时间看中了地处上海嘉定区江桥板块的万达广场项目。“我去过好几次，但都没有买到那里的房子。”章近日告诉中国经济时报记者，他去万达广场看房时，现场还封闭着，项目还没正式开盘，但是奇怪的是房子居然卖完了。　　与章先生有着类似遭遇的还有王女士和江小姐。江小姐告诉记者，当时她去看房时价格才1.4万元／平方米，不过现在最高已涨到2.1万元／平方米左右，也买不到房子，不得不放弃。王女士去看房的时候，亦被售楼人员直接告之：“没有房子了。”记者调查发现，曾经参与团购万达广场项目的受访者，几乎都没有如愿买到想要的房子。　　不过，该项目并没有如前叙购房者所述那样，房子已经销售一空。“江桥万达广场还没对外公开开过盘，但已经卖掉了一半。”知情者透露，这些卖出去的楼盘都是“内部卖掉，还没公开对外卖” 。　　记者调查发现，江桥万达广场曾分别在1月23日和4月3日领取销售许可证，先后拿出408套和375套房出售，其中住宅分别为386套和362套。4月6日，记者多次致电该项目售楼处，但电话一直无人接听，其楼盘销售状况仍是一个谜。　　业内知情人士近日向记者曝料，在上海，除江桥万达广场项目外，包括印象春城、均泰丽轩、悠活城等项目都存在内部认购问题。早在2006年建设部(现为住房和城乡建设部)就曾明确表示，严肃查处内部认购行为，并将其与违规促销、囤积房源、哄抬房价等一同视为违法违规行为。　　时代周报近日也以《上海万达惊爆“内销门”涉嫌扰乱市场》报道了江桥万达广场项目项目“利用先内销给员工再外销”， 但万达集团企业文化部总经理石雪清对记者表示：“没听说过此事。”　　与万达回应相仿，记者根据曝料者提供的线索联系印象春城和均泰丽轩相关人士，其对内部认购都显得和讳莫如深。印象春城是中华企业旗下的地产项目，该公司企业文化部丁某在接受记者采访时也表示对内部认购“不太清楚”。而均泰丽轩售楼人员则称“没有内部认购”。　　利益联盟拉抬房价　　“这一轮房价迅速上涨，肯定有其宏观背景，但这中间开发商的手法也很重要。”中房信分析师薛建雄表示，“最近越来越感觉，是开发商构筑的利益联盟把楼市重新炒起来的。”在薛建雄看来，房价上涨并非都是正常的，也不一定是因为供不应求。　　去年4月，江小姐曾前往印象春城看房，她告诉记者，当时印象春城的房价才8000多元／平方米，由于楼盘位于偏远郊区，交通非常不便，因此没有购买，不过现在价格已经涨到了15000多元／平方米，一年时间不到价格接近翻番。这也出乎江女士预料。　　最近，印象春城一次推出901套房源，仅仅两天就销售一空，成交高居沪上楼盘榜首。曝料者称，其与内部认购有很大的关联。薛建雄在接受本报记者采访时分析，印象春城从不被看好到热销跟炒作和内部认购也有关系。他说，在市场不太好的时候，开发商如果采取直接降价促销方式，可能并不被市场认可，但是如果采用内部认购的办法，给员工让利，员工再让一部分利给朋友或客户，可以达到几十人带动几百人，继而几百人带动几千人的效果，楼盘因此就聚集了“买气”，形成热销的景象，开发商则借机提价。　　另据媒体报道，有传言称江桥万达广场的内部价最初是1.35万元／平方米，一说是1.4万元／平方米，如今其对外开盘价在1.7万元／平方米—2.1万元／平方米之间不等。而薛建雄分析，该项目的内部认购价最早可能低至1.25万元／平方米。　　薛建雄说，房价在一定范围内正是以利益联盟的形式，通过集聚人气炒作起来的，许多内部认购者在拿到房源后直接加价一到两千转手，而内部认购方式也是上海开发商采用的基本招式之一。他同时还告诉记者，包括中房信代理的上海一家人、悠活城“采用的都是差不多的方法”。　　楼市乱象亟待整治　　眼下，种种迹象显示，被有关部门列入严肃查处对象的内部认购、违规促销、囤积房源及哄抬房价等行为恰似野草，火烧不尽，风过之后又开始生长，生命力非常顽强，以致“按下葫芦浮起瓢”。　　冯远波是原北京盘古大观营销总监，对楼市的各种潜规则略知一二。“内部认购现象任何时候肯定都会有，关键是有需求。”在回答记者关于内部认购为何屡禁难绝时冯说，由于利益驱动，这种行为与变相囤房一样均是很难根绝的违法违规行为。不过，他同时表示，这种现象并不十分普遍，可能仅占5%-10%左右。　　房地产界职业经理人陈云峰在接受本报记者采访时，对内部认购拉抬房价表示怀疑，他说内部认购价格相对较低，大多数开发商并不愿意采取这种手段达到快速销售的目的，特别是在市场供不应求的情况下，大多对此很抵触。　　然而，薛建雄并不这么认为。他告诉记者，在业内，“内部价”、“老总价”一直是存在的，只是现在很多开发商都在利用这个手段。“我们公司操作的几个盘，我总归还是了解点，像天之娇子，公司报价都不敢给，只是说现在公司员工报名，可以享受和张江集团员工一样的内部价待遇。”薛建雄说。　　进入2010年以来，楼市地王频现，在上海，随着世博会的临近，楼市出现了与北京奥运会当年一样的忧虑，很多人担心世博会后房价会跌，开发商也在加紧推盘。由新浪乐居联合中国消费者协会最近启动的全国百城联动针对目前广大买房
网友最痛恨的“捂盘惜售乱涨价”现象进行搜索，在短短的几天时间内，就发现全国重点疑似“捂盘惜售乱涨价”楼盘70个。　　这一数字也从侧面反映出，当前捂盘惜售、哄抬房价等楼市违法违规行为并未得到根本遏制。