碧桂园安徽和县风波平息土地“缩水”内情

经济观察报(微博) 记者 邬琼 “到三、四线去”是每次房地产调控时开发商们最热衷喊出的口号之一，三、四线城市往往意味着更不受限制的购买力和更廉价的土地，但相较一线城市明刀明枪、寸土寸金的争夺来说，这些广阔而廉价的土地存在巨大的弹性操作空间，开发商和地方政府在利益驱动下，不得不小心翼翼地舞蹈。　　着力在三、四线城市造城的碧桂园与安徽和县政府纠结了四年，开发面积由最初框架协议的万亩变成了如今落实下来的2000多亩，其间，国土部督察土地违法出让，通报和县政府违规出让土地，碧桂园违规建设。各挨五十大板后，这一巨幅土地上的合作已是进退维谷。　　四年纠结　　10月10日，碧桂园似乎走出了和县土地违规的阴影。这块自2007年便签订框架协议的土地，在经历了2010年被国土部确定为土地违规案例之后，有了可以面世的新一批单位。　　2007年，碧桂园与当时尚属于安徽省巢湖市的和县县政府签署了开发如山湖的战略合作协议；2007年6月，和县开始将如山湖区域的土地出让给碧桂园；但2010年，国土部在其实时卫星执法照片上发现如山湖城项目存在违规出让土地，并勒令整改；今年3月，土地重新出让。　　“如山湖城项目不同于碧桂园一般的项目，在这个项目上碧桂园是有教训、有损失、有委屈的。”碧桂园主席顾问张勇平说。　　今年4月，国土部通报，如山湖城项目整改完成，通报相关材料显示，2007年6月和2009年8月，和县将如山湖3034.89亩土地先后分两次出让给和县碧桂园凤凰酒店有限公司，其中耕地1248.09亩。　　国土部通报中对如山湖城项目的鉴定为，政府非法批地、非法供地和非法征地；和县碧桂园房地产开发有限公司未取得《建筑施工许可证》，即施工建设部分建筑，形成了违法建设事实。就此，国土部对碧桂园作出了“对建设单位处以100万元罚款，对施工单位处以3万元罚款”的处罚。　　针对国土部通报，碧桂园方面表示：碧桂园在2010年2月已经付清了当时二期土地的地价款，当时报建手续正在办理中，但因政府部门审批原因，迟至2010年4月才办妥《建筑施工许可证》，碧桂园在2010年2月动工是迫于出让合同约定的动工期限而不得不开工，并且只做了简单的前期场平工作。　　同时碧桂园否认在土地获取及项目运作过程中有过贿赂行为，碧桂园表示，并不知道和县出让的土地中有非建设用地。　　无论如何，项目被督察直接导致早在2009年便已开盘的如山湖城被迫停工、停售，对该公司前期投入的资金造成一定压力。　　碧桂园表示，今年3月1日和县县政府将如山湖城项目已建和未建的2130.5亩土地重新出让，出让前，所有用地均取得建设用地土地证，“依法取得了各项文件”。　　用地指标之限　　但如山湖城依然是一个悬而未决的项目。　　2007年，碧桂园与和县县政府签订的是综合性开发项目，但该项目的土地规模属框架性协议，和县县政府是在土地并未完全取得建设用地许可证的情况下与碧桂园签署该协议的。　　协议签署之后，部分土地是在没有取得国有建设用地资格的情况下出让开发的。和县方面称，因受建设用地指标的局限，当时出让的部分土地是在不具备建设用地资格的情况下进行征地拆迁的。　　“当时是边建边卖，但是巢湖市对建设用地指标卡得比较紧，我们没有拿到那么多用地指标。”和县副县长刘金星，“现在的土地没有问题，在巢湖撤市之前，给了我们一些他们原有的用地指标，所以现在的土地是没有问题的。”　　当初，和县与碧桂园签署的是万亩的开发框架协议，在已经合规的2130.5亩土地之外，如山湖城未来开发的土地如何供应仍未解决。即便按照2007年及2009年和县先后向碧桂园出让的土地来算，其总面积亦达到3034.89亩，与2130.5亩之间尚有近千亩的差距。　　“现在暂时不会考虑后期开发。”碧桂园方面对本报表示。　　“现在还不知道怎么办，巢湖撤市，和县现在划归马鞍山市，以后要看看马鞍山有没有用地指标。”刘金星称。　　刘金星介绍，当前和县的建设用地指标为已有的建设用地指标加上省、市两级划给和县的指标，此外和县会为重点项目争取部分指标。　　“我估计他们(碧桂园)只开发目前这些地可能承受不住，未来应该还要开发，这个要县政府和碧桂园一起想办法。”刘金星在媒体见面会上隐晦地表示，和县县政府应该做一个有诚信的政府。　　碧桂园方面则表示，目前项目仅局限于当前已开发的部分。有碧桂园内部人士称，如山湖城项目占用耕地不多，多为滩涂地及坡地，目前国土部表示可能放开坡地，这对如山湖城后期建设有利。　　即便不算上悬而未决的后期开发，碧桂园在项目建设过程当中依然有所损失。　　“整个过程中我们很痛苦，但是我们努力去解决问题了。”张勇平称，“三、四线城市和一线城市有区别，这里有一些不是很规范的地方，但是我们仍然希望和地方政府合作共赢。在日后开发此类项目的时候，我们会更谨慎。”碧桂园方面称。　　有碧桂园员工对本报表示，地方性用地矛盾，以及土地指标对地方发展的限制深层次的反应土地供给制度方面的问题。在这个过程当中企业肯定会遇到一些问题。