新湖中宝55亿再融资背后青蓝国际十年裹足不前

柳九邦[ “因为这几年的宏观调控，我们也没有大的资金可以进来投资，二期的拆迁要求的资金量非常大，这次我们也想借国家对于棚户区改造项目的支持，借用社会力量一气呵成解决这些问题。” ]8月1日晚，新湖中宝（600208.SH）发布公告称，公司拟以不低于3.07元/股的价格，定向增发不超过17.91亿股A股股票，募资不超过55亿元。其中，投资25亿元用于新湖青蓝国际项目。该发行方案尚需获得股东大会批准以及中国证监会核准。《第一财经日报》梳理公开资料发现，新湖青蓝国际的项目公司为成立于2002年的上海中瀚置业有限公司（下称“中瀚置业”），而中瀚置业的成立即为专门开发“闸北区青-12项目”（即青蓝国际项目）。彼时，中瀚置业尚不属于新湖中宝，此后，新湖中宝通过多次并购于2009年全资控股中瀚置业。4日，记者在上海市闸北区东宝兴路与芷江中路路口看到，已于去年下半年开工的“新湖青蓝国际”项目在烈日的炙烤下显得静悄悄，该项目一期已基本完成地下部分施工，但当日整个工地无任何施工迹象。项目二期依旧是众多破旧低矮的瓦房，而这样的情况在过去11年并无改变。自2010年以来，房地产企业上市、再融资和重大资产重组等事项已几近停滞。新湖中宝也成为3年来第一个推出再融资具体方案的房企，且其资金用途明确用于房地产项目，这被视房企再融资正式“开闸”的强烈信号。以棚改名义“冲关”今年1月，新湖中宝发布公告称，青蓝国际项目占地100余亩，是一个完整的棚户大街坊，规划分两期动迁开发。项目一期于2010年初完成了对1200户的拆迁工作，现已经全面开工。二期近1500户居民动迁呼声较高，目前二期动迁工作正在积极协调沟通中。记者在青蓝国际项目现场的施工铭牌上看到，该工程开工日期为2012年7月29日，这意味着一期拆迁工作完成两年多后，该项目才正式开工，而这一时点，距离项目公司中瀚置业的成立已经过去十年。根据新湖中宝最新发布的再融资公告，青蓝国际位于上海闸北区内环线内，与虹口区相邻。该项目是上海市新一轮“365”旧城改造的重点项目之一，是闸北区旧城棚户区改造的民生工程项目，同时也是闸北区内环线以内较大的成片改造地块。新湖中宝表示，公司把握国家政策导向，积极推进棚户区改造项目，本次所需资金量较大，如完全依靠银行信贷等间接融资手段，将大幅增加公司财务成本。因此，通过本次非公开发行，将拓宽公司的融资渠道及项目投资资金来源，保证棚户区改造项目的顺利实施，并有利于公司保持合理的资产负债结构。多家券商日前发布的报告认为，新湖中宝此次定向增发募集资金符合新一届政府的产业政策，获批的可能性较大。“一般公司公告出来再融资事项，就意味着有很大的把握可以做。”有券商人士称。针对房地产再融资有关问题，证监会新闻发言人8月2日表示没有新的口径。但这位新闻发言人也表示，棚户区改造和国务院相关文件中的住宅范畴不同。6月28日，证监会新闻发言人第一次回应上述问题时表示，根据相关规定，对存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，将暂停上市、再融资和重大资产重组。证监会坚决贯彻执行国务院文件规定，对于房地产企业是否存在违反国务院有关规定的情形，证监会在进行相关审核时，将依据国土资源部的
意见来进行认定。这或许意味着，新湖中宝能否通过国土部的征求意见程序，将是房地产再融资政策走向的关键风向标。中瀚置业身份转换公开资料显示，青-12项目开发公司中瀚置业成立于2002年8月，注册资本5000万元，由浙江新湖集团股份有限公司出资2060万元（占注册资本的41.2%，下称“新湖集团”）、浙江新湖房地产开发有限公司出资840万元（占16.8%，下称“新湖地产”）、浙江经贸房地产公司出资2000万元（占40%）、上海瀚轶置业有限公司出资100万元（占2%）共同设立。2003年，中瀚置业通过协议出让的方式取得了青-12项目的土地使用权。2004年11月，新湖中宝的前身中宝股份，分别以2060万元及840万元的价格受让了新湖集团及新湖地产持有的中翰置业41.2%及16.8%的股权，截至2004年底，中宝股份共持有中翰置业58%的股权，后者也从此纳入合并报表范围。由于当时新湖集团持有中宝股份7.18%股权，这笔收购行为构成关联交易。在中宝股份2004年发布的关联交易公告中，对于青-12项目有如下描述：“项目总共分两期开发，其中一期47亩，一期计划用3年左右时间完成，目前已投入2.5亿元用于拆迁，完成拆迁工作的70%，预计明年一季度后能开工建设。”青-12项目从2006年起开始出现在中宝股份的年报中，项目名称为“新湖景城”，截至2006年年底，中宝股份持有青-12项目的股权上升为60%。2007年，经过重大资产重组，中宝股份变身为新湖中宝，当年6月22日，中翰置业与杭州工商信托投资股份有限公司签署青-12项目开发合作协议，后者对中翰置业增资1.51亿元，新湖中宝持有中翰置业股份也被稀释至49.13%。2009年9月29日，新湖中宝出资2.27亿元向杭州欧佳特实业有限公司、浙江盛隆实业有限公司、杭州工商信托收购中翰置业50.872%的股权，从而实现对中翰置业100%控股，此后，“新湖景城”项目更名为“新湖青蓝国际”。项目10年原地踏步经过多年的资本运作，新湖中宝于2009年全资控股了中翰置业，进而“吞下”青-12项目。但另一方面，该项目的实际进展却相当缓慢。记者梳理新湖中宝过去十年的年报发现，2008年以前，青-12项目的开工面积、竣工面积、累计合同销售面积、累计结算面积等核心数据全部为0。值得一提的是，中宝股份曾发公告称，该项目将于2005年一季度后开工建设。在新湖中宝2009年年报中，青-12项目的下年计划开工面积为15.28万平方米，而其2010年年报显示，该项目当年的开工及竣工面积依然为0。无独有偶，在公司2010年年报中，青-12项目下年计划开工面积7.48万平方米，而其2011年年报显示，当年该项目开工及竣工面积还是0。这意味着，青-12项目在2009~2011年间，几次计划开工，但最终均未动工。新湖中宝2011年年报透露，下一年青-12项目计划开工面积13万平方米。这一次，新湖中宝终于没有食言。公司2012年年报显示，当年青-12项目开工面积为15.28万平方米。青-12项目现场的施工铭牌显示，该工程开工日期为2012年7月29日，计划竣工日期为2015年10月15日。一位熟悉青-12项目的知情人士告诉记者，这一项目在动拆迁方面确实碰到一些困难，但也不排除由于开发商资金紧张等原因而导致项目进展缓慢。“据我所知，项目二期居民曾经因为动迁的事情和新湖中宝出现纠纷，新湖中宝此前也多次通过各种渠道为该项目融资，但似乎并不是很顺利。”一位附近居民告诉记者，项目于去年下半年开工，但开工后也是开开停停，最近似乎又没有动静了。这位居民也许想不到，就是这样一个开开停停的项目，正在搅动资本市场上的一池春水。昨日，新湖中宝上海公司一位负责人对记者表示，现在闸北项目进展还是比较顺利的。“全上海协议出让的土地都是2003年8月31日前拿下来的，我们一期已经拆迁完成了，现在正在建设中。因为这几年的宏观调控，我们也没有大的资金可以进来投资，二期的拆迁要求的资金量非常大，这次我们也想借国家对于棚户区改造项目的支持，借用社会力量一气呵成解决这些问题。”