中国房企负债率居高不下降价出售是迟早的事

“史上最严厉的房产调控新政”出台以来，各地楼市
成交量大幅走低，加之物业税即将出台传言不断，地产股大幅振荡。与此形成对比的是，楼市成交价格依然坚挺。业内人士认为，房价坚挺，是因为房地产公司惜售，之所以敢惜售，是因为房企“大鳄”去年巨额的销售回款支撑，且此前融资储备充裕。不过，现在令开发商最为忧心的是：“不差钱”只是属于过去，如今成交停滞导致销售回款骤减，房地产开发贷款、住房抵押贷款、信托融资又被全面收紧，在股市中又跌破增发价导致融资计划“被破产”，再加上一季度收益普遍下跌，资产链危机正暗流涌动。招商证券(香港)联席董事张春志在接受本报记者采访时指出，中国房地产企业负债率居高不下，假如成交量继续下跌，开发商就会“吃紧”，销售压力加大，降价出售是迟早的事。　　地产股虽反弹，离增发价仍远　　上周，已经严重超跌的房地产股意外崛起，跑赢大盘2.7个百分点，金地集团、荣盛发展、苏宁环球等在5月20日的涨幅都超过6%；万科、保利、招商等几大龙头的涨幅也达到或超过5%，大部分业内人士将此解读为“超跌反弹”。尽管如此，招商地产5月20日的收盘价为16.42元，与该公司4月份宣布的增发价20.60元还有相当的距离。在此前的5月13日，招商地产发布公告称，公司董事会拟同意撤销此次的非公开发行股票方案。　　2009年，各房企赚得盆满钵满，但上市房企从来没有放弃过再圈钱的冲动。按照申银万国行业划分，2009年至今共有49家房地产上市公司公布了增发预案，合计募资金额超过1000亿元，不曾料到的是，由于市场对整个房地产板块预期逆转，目前已有32家公司股价跌破增发价，占比超过六成。还没有增发就已经处在“亏本价”，期望在股市上融资随即难产。龙头股保利地产今年计划增发价为17.92元，但5月20日收盘股价仅为11.16元，仍低于增发底价。金地集团增发价为12.40元，5月20日股价为6.22元，相当于复权价格11.2元，同样跌破了增发价。苏宁环球计划增发不超过3.8亿股，增发价为13.4元，5月20日虽大涨近7%，股价也只有8.75元。圆融投资执行董事冉兰指出，政策上再融资放开的时间窗口可能会进一步推后，地产股连续下挫，即使从二级市场上看，再融资计划也面临着流产的危险。　　不差钱是过去，高负债是未来　　上市房企公布的2009年年报显示，86家房企合计实现净利润347.15亿元，其中19家业绩同比增幅超过100%。看上去，几乎所有开发商都自称“不差钱”。万科、保利、金地、招商、富力、中海和雅居乐等十大标杆上市房地产企业，去年底手中持有现金总额达到1217亿元，这也是历史上十大房企手持现金最多的时刻。其中，万科持有现金230亿元，成为上市房企中的“现金大王”；中海地产以212亿元流动资金紧随其后。　　但是另一个数字更为惊人：十大标杆房企的负债总额高达4200亿元！统计发现，十大房企过去一年的净利润为265亿元。如将4200亿元总负债除以净利润，得到15.85这个数字。也就是说，即使十大房企每一年的日子都像2009年那样好过的话，也要再干16年才能还清债务。　　SOHO董事长潘石屹日前提供的27家房企2009年净负债权益比排名表显示，负债最高的前三家企业均超过100%，“负债冠军”绿城的净负债权益比更接近160%。高负债是绿城一直以来的特征，在楼市火爆的2007年、2008年及2009年，绿城被外界认为“拿了不少高价地”，清华大学博士杜丽虹表示，绿城的财务安全与否，取决于其在未来的两三年能否顺利实现销售目标。事实上，目前房地产市场成交量大跌，最大的悬念正是大部分房企能否完成销售目标。　　一季度起变化　　现金流响警报　　民族证券监测的数据显示，2010年一季度末，由于上市房企大幅提高开工面积，板块现金流压力骤然增大。一季度末，房地产板块经营活动现金流量净额为-418.58亿元，而2009年末房地产板块经营活动现金流量净额为479.25亿元。短短一个季度时间，现金流已经变成了负数。同时，数据还显示，房地产板块的净负债率有明显提高，净负债率由2009年末的38.58%大幅提升至53.37%。由于目前上市房企再融资难度很大，房地产销售面积增速大幅下降，因此上市房企的资金压力将明显增大。　　另一份来自民生证券的报告则指出，由于成交量连续下跌，去库存所需时间将明显拉长。北京、深圳、杭州去库存所需时间在100周以上，广州、南京、苏州去库存所需时间在50周以上。专家指出，房企资金压力的增大，必将导致房地产开发投资增速的下滑以及房屋价格的下行。广东省房协会长蔡穗声分析认为，在这一轮的调整当中，迟早会发生降价，只是时间和幅度的问题。“成交萎缩之后，楼卖不动了，总得要打破僵局。降不降价是开发商的事情，但是大家应该认清形势，把握好自己与市场的关系，不要对形势作出错误的判断。”记者 赵亚洲