南京中央商场：连锁扩张还是转型做房产？

并购是资本的博弈，更是人性的较量，百货业上市公司并购、扩张史曲折而精彩，扩张是百货业拓展和稳固地位不变的主旋律。　　对于南京中央商场股份有限公司而言，一味扩张似乎却令整体发展受困，利润率下降。是继续扩张，还是放慢脚步，处理身后事，成为目前所要抉择的首要问题。　　资金实力难以支撑扩张需求 南京中商创建于抗日战争爆发前夕，南京中商也成为一个时代的缩影，然而一直以来以南京中央商场为主要利润供给，已经难以满足扩张的资金需求。　　中央商场一度成为南京中商利润稳定和增长的支撑点。　　中央商场位于南京核心商业圈——新街口，周边有大洋百货、东方商城等百货商店，由于市中心黄金地带，这里每天人流穿梭不息，成为有利条件。　　2006年，中央商场净利润为537.6万元，
同比增长19.1%，对整个公司利润贡献率高达94.8%。　　虽然，中央商场在南京的中档百货市场占据了龙头地位，在全国连锁百货行业中，是屈指可数的进行全国连锁扩张的企业之一，但是近两年来经营趋于平淡。　　南京中商2008年半年报显示：截至2008年中期，资产负债率77%，净利润1532万元，主营来源主要由百货业主营收入17亿元，超市连锁3亿元，房地产8585万元三部分构成，然而百货业毛利率下降0.35%。　　渤海证券分析师陈慧接受记者采访时表示：“目前有不少零售商出现同店销售额增长率下降的现象，随着今后一段时期内可能存在经济增速放缓合通货膨胀，消费者很容易降低购买欲望，行业景气度持续下降。　　对于南京中商而言，一味依靠中央商场的利润支撑似乎并不能取得长足发展，外地占比重较大的百货连锁店面，成为南京中商的外延式发展不可或缺的平台。　　成熟后的南京中商，一直以并购、扩张为主旋律，先后合围苏北，挺进山东、河南，以南京为根据地向北逐渐攻城略地，扩大势力范围。　　南京中商证券代表官国宝告诉记者：“公司的核心业务是百货业，这也是公司主要利润来源，而连锁经营模式是公司的主要经营模式。”　　南京中商从2003年开始实施百货的连锁经营模式，到目前为止，共有8个百货门店，其中5家位于江苏，其余3家分别位于山东、河南等地。　　据了解，南京中商扩张的主要方式有三种：一是直接收购百货店面；二是买地块自己兴建；三是以租赁方式，如百货淮安店。　　陈慧认为：“国内零售业目前形式并不明朗，被外来强势企业兼并的例子非常多，这是很值得国内零售企业所警惕的。部分国有企业也是面临内外压力，不进则退。”　　公开资料显示，南京中商计划，未来4年，金润发连锁超市在全国的分店还将增加5个，到2010年实现总销售额30亿元。　　陈慧告诉记者：“南京中商的产业结构是实现百货店与超市的分离，未来几年连锁超市仍有扩张的趋势。”[page]　　放慢扩张步伐加强管理 离“连锁百货业帝国“的梦想并不遥远，南京中商却遇到个大难题，扩张增速的步伐戛然而止。　　随着南京中商百货连锁门店数量不断增加，如何提高百货连锁门店经济运营质量，如何提升百货连锁管理水平和盈利能力，成为其经营中所面临的主要困难。　　南京中商所拥有的8家百货门店种，除了南京市的中央商场和太平洋百货外，还拥有连云港店、淮安店、徐州店等6家连锁店，目前连锁店的整体经营情况不容乐观。　　据了解，南京中商连锁店中，淮安店是公司的老门店，表现还算良好。徐州店本是南京中商经营较成功的一家店面，但是由于2006年非经常性的一次性亏损造成了业绩的低水平，商具有良好的成长性。　　有媒体报道，济宁、泰州店出现部分亏损，2007、2008年没有好转，新开门店前期亏损，洛阳店表现一般。南京中商异地连锁店大部分处于亏损状态，尤其是连云港店因为城市中心迁移，长期看盈利困难。　　甚至坊间传闻，南京中商将退出连云港市场。　　管国宝闻此事甚感意外：“哪有这样的事，连云港店暂时不可能关闭。”　　他认为：“亏损是很正常的，这是百货连锁的整合期。”　　2007年连锁店新增山东淄博店，为了消除前期出现的连锁店招商不足的现象，开业后经营状况将比其他连锁店有所好转，快速实现盈利的机会比较大，南京中商借助母公司的品牌资源进行招商。　　管国宝表示：“从资金和管理上考虑，公司将会放慢连锁扩张步伐，集中精力加强连锁管理。”　　陈慧认为：“现在零售业在面临外来压力的同时，自身盈利效果不佳，部分弱势企业很容易北挤压吞并，整个零售业处于一种动荡，多变的形式。百货业扩张视情况而定，实现多元化利润来源从而降低扩张成为也未尝不是个好办法。”[page]　　要转型为房地产企业？　　放慢扩张步伐的同时，房地产业务在大股东的进驻下发芽，南京中商涉及房地产领域成为必然，如今房地产业务成为南京中商实现低成本扩张的一把救命稻草。　　有南京中商内部人士透露：“公司为配合百货连锁的发展，进行房地产业务的开发，以实现低成本的扩张。”　　由于大股东持股比例普遍较低，通过二级市场收购容易取得上市公司的控制权这一特性，这种特殊的股本结构，给民营企业带来了“举牌”风潮，南京中商的历史上也出现了这样的一幕。　　公开资料表明，南京中商第一大股东江苏地华主营房地产开发、销售、出租。江苏地华第一大股东，也就是南京中商的“爷爷”为资本市场大佬江苏雨润食品集团实际控制人。随着雨润集团因持股增加而话语权不断增强，南京中商业务也不断拓展涉及房地产开发、酒店旅游、商贸物流及投融资等。　　江苏地华的进驻，就注定了南京中商的涉足地产的多元化命运。　　记者采访中了解，有传言，当初祝义才斥资一个多亿购入10.29%的南京中商流通股，二级市场“举牌”方式光明正大收购南京中商这一优质资产，从而完成对中央集团进行改制，同时看南京中商位于繁华新街口商圈的地段等有利条件，欲在南京地产界全面开花。　　官国保认为：“我们地产业务主要从事领域触及商业地产，有别于传统的房地产，这是公司业务多元化发展的一项内容。”　　他告诉记者，公司制定“以本埠零售单体店为龙头，以百货连锁经营、房地产开发为两翼发展”的战略目标，为保证房地产开发业务的持续发展，储备必要的土地资源，南京中商计划根据市场情况择机增加房地产项目储备。　　南京中商董事会2007年7月20日审议并通过关于授权经营层增加土地储备的议案：根据市场情况积极参加城市改造规划建设，择机增加土地储备，储备土地出让金总金额在5000万元人民币以内。　　据了解，南京中商房地产主要为主业的补充，同时筹划万豪和苏州地产项目，进行商务地产投资出售，免费获得商业物业。以商业地产开发模式运作,开发建设大型商业地产项目,除部分用于公司百货连锁的经营之外,将主要面向市场出售。如：目前进行的淮安和宿迁大型购物中心项目属于零地价获得毛地，目的以商务楼出售收益赚出商业群房的投资。　　南京中商2007年年报显示：2008年将继续实施百货连锁和房地产开发战略，新增商业网点和商业地产开发项目，需筹集资金2亿元以上。　　上述内部人士告诉记者：“公司的商业地产开发还处于幼年期，未来几年内，房地产结合商业经营方式将是公司经营的重要组成部分。　　熙熙攘攘、人潮涌动的“商圈“，是继续扩张还是放慢步伐，回头看看整顿亏损产业？南京中商发展面临巨大挑战。