郑州发力清查闲置土地

在不到一个月的时间里，郑州市连续两次出台关于清查处置闲置土地的工作
意见。郑州市市长赵建才在5月初签署了第174号政府令，闲置土地满2年的，郑州市政府将依法收回。半个月后，进一步清查处置方案出台，称8月31日前闲置土地将被依法处置。两个方案的出台对于本就面临困境的房地产市场意味着什么？ ○郑州市政府连发两令剑指闲置土地赵建才签署的这个政府令叫《郑州市闲置土地处置办法》，从7月1日起正式生效。 这个文件是国家房产新政的落地，因为早在今年年初，国务院就出台了《国务院关于促进节约集约用地的通知》，规定各地要在6月底前把清理闲置土地的情况上报国务院。因此，业内将这个日子又称为“6.30大限”。 半个月后，郑州市政府又出台了进一步清查处置方案，指出从5月1日到7月20日为清查认定阶段，7月21日到8月31日为依法处置阶段。对已确认的闲置土地，郑州市国土资源部门将提出相应的处置方案，并可依法申请法院强制执行。 按照郑州市的处置办法，闲置土地是这样认定的：未经批准中止开发建设连续满1年，且开发建设总面积不足三分之一或已投资额占总投资额不足25％.其中，房地产开发项目中六层以下（含六层）的商品房项目，未完成二层以上（含地下室）结构封顶工程；七层至十二层（含十二层）小高层建筑，未完成三层以上（含地下室）结构封顶工程；十三层以上（含地下室）高层建筑，未完成五层以上结构封顶工程的。 据称，土地闲置满1年不满2年的，政府将按出让或划拨土地价款的20％征收土地闲置费。土地闲置满2年的，政府将依法收回。 ○闲置土地得以开发将改善郑州土地供应根据一份民间调查，目前郑州市区每年实际开发的土地量约为3000亩，而存量土地已达到惊人的1万亩以上。虽然不能将这些存量土地完全视为是开发商囤地的结果，但在一定意义上，这些尚未进入开发建设的土地加剧了郑州市土地市场的供求紧张关系。 王牌策划公司的上官同君称，随着“6.30大限”的临近，郑州的“地主”们日子更难过了，但如果这些闲置土地能得到逐步开发，将极大改变目前的土地供应状况。 不过，一些业内人士对政府是否具备大规模回收闲置土地的能力表示怀疑。尽管郑州市有土地储备中心，理论上可以通过以储备土地权证向银行抵押贷款，从而收购开发商手中的土地，但这个计划实行起来却不容易。 一方面，土地储备中心的“熟地”已出让给开发商，没法向银行抵押贷款，另一方面，受信贷紧缩影响，银行手中也无太多的信贷额度，加之房地产开发贷款被严格限制，土地储备中心能否获得理想的贷款额度还是个未知数。 因此，政府最好的办法是，对于手中有闲置土地的大开发商，施以压力，令其先期开发。而对于中小开发商，政府则出面帮其寻找合作伙伴共同开发闲置土地。 ○土地供应增加将加剧住房供大于求局面有调查称，郑州房地产市场供大于求的局面已经初步形成。 最新数据显示，2008年郑州市新增住房供给量将达到1050万平方米，再加上1190万平方米的市场存量，供应量将达到2200万平方米以上。而去年全年的
成交量不过950万平方米。这样，今年郑州市场的住房供需比将保持在2∶1左右。“6.30大限”以后，如果郑州市1万多亩存量土地逐步得到开发，将使住房供应量在一个较短的时期内远远超过实际的需求量。这对开发商们来说，是一个严峻的考验。上官同君预言，2008年郑州将有20％的开发商退出市场。 这正是许多类似郑州的城市的共性问题。值得注意的是，最近已经有不少城市开始采取不同的方法刺激购房需求。 比如，石家庄市房管局宣布，从5月4日开始，将“普通住宅”界定标准上调1300元~2000元/平方米，最高“普通住宅”价格调整至6600元/平方米。界定标准的提升，并不等于房价的提高，相反，这次“普通住宅”界定标准的调整，使得石家庄的大部分商品房进入减税行列，其中交易契税降低到1.5％.与此同时，河北省建设厅还于5月6日宣布提高当地住房公积金贷款的适用范围和贷款额度，没有缴纳过公积金的人只要具有担保人等条件也可使用住房公积金贷款。有人士认为，此举不但会刺激当地的购房需求，在从银行获得资金比较困难的情况下，开发商还可以转向住房公积金处获得一定的资金支持。