中央地方房地产新政频频出台开发商拿地趋谨慎

在一轮密集的政策调控后，进入2010年，一线城市土地市场出现了一些微妙的变化——开发商高价“抢地”现象有所收敛，联合竞价增多，成交价不时低于先前预期。自2009年底开始，中央和地方政府关于房地产的新政频频出台。在对楼市和土地市场进行调控的同时，也给开发商施加了压力。从北京大龙地产的“地王”项目被收回开始，调控政策已经不再是“空控”。中国证券报记者在采访中发现，等待和观望已经成为一些开发商的共识，表现在土地市场上则是更加谨慎的拿地态度。　　“抢地”收敛　　2010年2月24日，北京土地市场虎年第一拍以并不热烈的局面收场。规模较大的通州半壁店居住及居住区配套教育用地尽管最终拍出了10635元/平方米的楼面价，但参与竞拍的保利、中铁建、首开、龙湖、首创阳光等各大地产商甚至没有举牌。以招标方式出让的朝阳常营地块9807元/平方米的楼面价远低于市场预期，而参与投标的万科、远洋、华润等三家分别以远远低于成交价的报价“落败”。房山长阳地块仅有两家开发商联合报价，几乎没有竞争，3100元/平方米的楼面价格，远低于去年9月份万科在长阳起步区5726元/平方米、6443元/平方米的两地块拿地楼面价。其他亦庄新城、密云等地块也都在没有过多竞争的情况下成交。　　不仅北京，上海土地市场在春节前也显现出一定谨慎迹象。2月初，新黄浦集团联合新世界竞得黄浦163地块，虽然以51821元/平方米的楼面价成为全国“单价地王”，然而，163地块曾经被退，本次成交总价比上次还缩水10亿元。　　备受关注的“准地王”——北京市朝阳区东三环CBD核心区中服地块自2月22日挂牌竞价开始以来，目前尚无竞买人参与竞价。　　北京市土地储备中心网站数据显示，2010年以来，北京地区共有41块土地成交，合计成交额达到232.44亿元。根据北京中原三级市场研究部统计，由于2月份北京住宅土地市场没有出现之前的地王频出的情况，因此在住宅供应面积环比上涨56%的情况下，住宅楼面价环比下跌40%。　　“被迫”理性　　政府出台的各项新政在为楼市和土地市场“降温”的同时，也避免了开发商不理性的心态进一步扩大。不少开发商在去年积极扩张后表示，今后拿地策略将谨慎。　　“今年开发商拿地会更加趋于理性，一些重点地块今后可能会出现更多的联合体形式，房地产企业合作的机会更大。”湘江伟业(北京)投资有限公司董事长方明理表示，今年出现总价地王的可能性会大幅减少。国家为了避免地王涌现，对单个用地的规模下调，这降低了总价地王出现的可能性。同时，国家严控银行信贷流向土地市场，对于土地出让比例的要求也日趋严格，因此开发商不会像去年那样疯狂拿地。　　“公司最近将2009年制定的土地评估报价上限进行了下调，幅度有10%左右。”北京建工置地有限责任公司的一位负责人告诉中国证券报记者。他说，政府除了打击囤地外，对于开发商施工周期的控制也逐渐加强。“过去从拿地到竣工可能需要5-6年，现在如果强制3年竣工，在一定程度上就减少了房价上涨的区间，从而降低了开发商的预期。”　　某房地产上市公司高管告诉记者，公司今年仍将继续执行“不追高、拿有价值的优质土地”的拿地策略，但总体来讲已经趋于谨慎。他预计，今年的土地市场仍然会在高位区间运行，但是不会创出新高。　　在去年市场销售快速回暖以及地产公司纷纷再融资的背景下，不少房企对于拿地的态度出现了从谨慎到激进的转变，经历了大刀阔斧式的扩张。　　根据平安证券的统计，万科(000002)2009年新增项目建筑面积1332.34万平米，
同比增长20%，新增项目楼面地价2397元/平方米，同比增长20%。保利地产(600048)2009年新增项目建筑面积1229万平方米，平均楼面地价为3437元/平方米，而2008年及以前项目的平均楼面地价仅为1777元/平方米，去年获取项目楼面地价比2008年及以前增长93%。　　不过在近期公布的年报中，万科和保利地产均表示，通货膨胀和房价过快上涨压力下带来的包括信贷、产业和税收调控政策在内的宏观调控，将对市场产生较大影响，未来市场存在不确定性和成交的波动性。万科在年报中则强调，将坚持“不囤地，不捂盘”的经营策略。在项目投资上，保持谨慎的拿地态度。　　政策“发威”　　在楼市低迷时，国家推出房产刺激政策加之以宽松的信贷投放，带动了房企增加土地储备的积极性。不过在去年年底，为防止地价及房价过快上涨，国家又出台了一系列调控政策对楼市进行调整，银行信贷也有所收紧。　　业内人士指出，政策的转变直接影响了开发商对于行业未来的预期，而目前看来，政策调控还看不到结束的迹象。除了预期外，房地产开发本身受政策的影响也极大，尤其是开发商的行为受信贷制约。当流动性泛滥时，大量资金进入房地产市场，使得地价飞涨。然而在政策转向后，信贷被“套上缰绳”。　　建设银行某省分行的信贷经理透露，该省行2009年新增贷款规模为880亿元，而今年计划新增人民币贷款任务已经下调至300亿元。与此同时，房地产开发贷款占整个贷款的比例也有所下调。去年占比约为11%，根据今年规定，在去年余额的基础上，新增房地产开发贷款的占比仅为8%。　　在信贷收紧的同时，国家加大了对房企囤地的打击力度，同时土地出让政策也逐渐严格。北京市土地整理储备中心副主任叶向忠告诉记者，目前北京市大部分土地出让项目，尤其是热点项目要求开发商在签订合同后三日内一次性缴清土地款，其他方面的要求也都按照相关规定严格执行。　　业内人士表示，随着行业调控政策日趋严格，开发商通过抢地、囤地来谋取利润的模式将得到抑制。政策实施后，企业在获取项目时需要更加谨慎地评估资金成本，这将促使企业在拿地时更加理性，有助于抑制部分城市土地市场的过热趋势。　　中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示，新政背景下，“开发商几乎都不太在乎利润率，却都很在乎风险，这正是大家拿地热情不高的原因。