盘活住房公积金

“商业贷款成本高”正在成为购房拦路虎。尽管贷款利息不断走低，但与公积金贷款利率相比，仍有不小差距。越来越多的人开始意识到了公积金贷款的长期优势。　　广州人杜嘉计划在今年年底结束和女朋友的7年爱情长跑，他打算送给她一份充满安全感的惊喜——房子。“现在看中了江边一套120平米的房子，三居的，一个小孩房，还有一个客房，父母过来可以妆，谈到房子，杜嘉脸上洋溢着柔软的喜悦。　　唤醒沉睡的公积金　　杜嘉的房子总价180万，首付款预计70万元，申请住房贷款110万元，以后每月归还住房贷款约6700元左右。杜嘉盘算着用自己公积金账户内的钱来还月供。他毕业后就一直在这家公司，已经3年了，月薪10000元，幸好公司受的冲击不大，薪金待遇都没有下降。公司给他们缴存的公积金是工资的15%，加上自己缴存的15%，他每月的住房公积金缴额就有3000元。“现在广州是半年提取一次公积金，7月份开始就可以按月提取了”。　　杜嘉的公积金还只能帮他偿还部分月供，而对于公积金缴存额高于月供的购房者，可以在提取公积金之后选择做部分提前还款。若月供压力不大，在还款后可以保持原贷款金额不变但是相应的缩短贷款的年限，因为贷款时间越长，利息越高，这样可以节省一部分利息支出。　　用公积金账户的余款还月供，还款方式有“逐月还款”和“一次性还款”两种，哪种还款方式对杜嘉更有利呢？　　杜嘉做了一番比较　　若选择“逐月还款”：杜嘉公积金账户里已有的公积金余额加上每月缴存的住房公积金，假设住房公积金月缴额每年略有增加，按照广州市住房公积金管理中心刚刚调整的公积金缴存基数，从7月1日至2010年6月30日，每月最高缴存额调高为3796元。那么，贷款前期有一段时间内是不需要自己出钱还款的，以后很长一段时间里每月也只需付3000元用于还款。虽然利息支出没有减少，但是最初几年的还款压力减轻了。　　若选择“一次性还款”：每年用住房公积金账户里的余额部分提前归还其住房贷款一次，假设住房公积金月缴额每年增加一定比例，则可以减少贷款时间，减少利息支出。　　经过比较，杜嘉认为贷款前期资金使用比较紧张，而自己收入还处于上升期，所以选择“逐月还款法”比较好，这样可以减少前期的还款压力，如果今后资金宽松，再变更还款方式为“一次性还款法”来减少利息支出。　　公积金贷款剑出偏锋　　杜嘉购房的第二把“尚方宝剑”是充分利用公积金贷款。众所周知，作为政策性贷款，住房公积金贷款最明显的特点就是低利率。　　从5年期以上贷款来看，商业贷款的年利率为4.158%，而住房公积金贷款年利率为3.87%，两者相差0.288个百分点。在往年看来，商业贷款利率和公积金贷款利率相差在1-1.5个百分点之间，今年由于房贷7折优惠政策的出台，两者差距缩校但是，7折优惠截至今年年底，未来是否调高至8.5折，尚是未知数。　　杜嘉计划的住房贷款是110万，20年期。由于目前规定公积金贷款的上限为80万，因此杜嘉所需的110万住房贷款中有80万使用公积金贷款，另外30万使用商业贷款。　　杜嘉给记者简单算了一笔账：按等额本息的还款方式，组合贷款的话，他每月需要支付6636元；　　若全部使用商业贷款，他每月需要支付6757元。　　商业贷款比公积金贷款每月多支付约131元，20年多支出利息约31440元。这种利息差还会随着贷款期限的延长而进一步的拉大。而且，并不能保证今年过后还能享受到7折优惠政策。　　“除了利率上的优势，不要忘了公积金贷款还有一个‘自由还款’的优势。”建行广州分行理财师张慧裕告诉记者，公积金中心会为贷款者确定一个每期贷款的最低还款额度，只要不低于这一额度就可自由选择每月还款额度。“就好像最近金融危机，大家手头资金都有点紧张，还贷款都有点吃力，那么就可以减少还款额度了。”　　专家提醒购房者，使用住房公积金要避免三个误区　　1公积金直接用作购房首付　　公积金是不能直接用作购房首付的。如果你想要通过住房公积金贷款购房，需要先消费后提取，也就是先“自掏腰包”垫付首付款，然后再携带本人或者夫妻双方的身份证、户口本、已经结婚的需要提供结婚证等证明材料，到住房公积金管理处提取其公积金内的存储余额。　　2提取总额超过购房总价款　　按照规定，公积金的提取总额不能超过购房总价款。若你所要贷款购买的这套房屋总价为50万，而公积金存储余额有60万，那么最多也只能提取50万的公积金，剩余10万元是不能提取的。　　3未结清公　　夫妻双方在结清公积金贷款后还可再次使用。不论是在结婚前还是在结婚后办理的公积金贷款，只要夫妻双方中有一方办理过公积金，公积金中心系统上就会有相应记录，在上次贷款未还清前，夫妻双方是不能够再使用公积金贷款第二套房的。如果第一套房的公积金贷款已结清，那么在政策上是允许夫妻双方再次使用公积金贷款买房的，且仍可视为首次住房，不受二套房的政策限制。　　公积金的提取　　●公积金并不是随便就可以提取的，只有符合以下情况才可以提取：　　购房后（无论是商业贷款、公积金贷款还是全款付清），凭贷款协议或购房协议、房产证可以提取；　　装修、翻建、大修自有住房的，凭相关协议与发票可以提取；　　租金支出超过家庭收入5%的可以提取；　　退休、身故也可以凭相关证明办理提取手续；　　出境定居、生活困难正在领取最低生活保障以及缴纳公积金之后被判刑的也可以提龋　　●公积金的提取可以由购房者向所在单位提出申请，并填写住房公积金提取申请书和住房公积金提取明细表，到银行索取近期还款凭证或证明，然后由本人或单位经办人持购房者身份证原件及复印件、住房公积金提取申请书、住房公积金提取明细表、购房合同及相关证明材料到公积金中心办理提龋如配偶提取公积金，还应提供结婚证或户口簿的原件及复印件。　　TIPS　　由于住房公积金是在税前扣除，　　所以各地对缴存比例和最高限额都有明确规定：　　自2008年7月1日起，北京住房公积金缴存比例统一调整为12%；最高限额2392元。　　单位及个人住房公积金缴存比例各为5％—20％，具体缴存比例由单位和个人根据实际情况选择；最高限额3796元。　　住房公积金缴存比例为各7%；补充住房公积金缴存比例为各1%至8%（取正整数），具体比例由各单位根据实际情况确定。最高限额2428元。