国土部调研35座城市商品房成本谁赚的钱最多

国土资源部近期下发通知，部署2010年城市土地价格调查和监测工作。与往年略有不同的是，今年新增了一项工作——需要完成北京、上海、广州、哈尔滨等35座重点城市的商品房成本构成调查与监测。在近期楼市调控政策密集出台的背景下，此项调研颇为引人关注。　　全国工商联曾在去年两会期间递交了《我国房价为何居高不下》的大会发言，称一项调查显示：房地产项目开发中，土地成本占直接成本比例最高，达到58.2%。而国土部去年7月专门发布报告称，通过对600多个房地产项目的调查，地价成本在房价中所占比例平均为23.2%，因此认为地价并非房价的决定性因素。这一报告还指出，开发商最终的直接利润应该在40%左右。但一些知名房产发展商则公开表示，行业的平均资产收益率不到5%，平均利润率只有8%左右。　　面对各方说法和数据，老百姓一头雾水。此次国土部的调研能否解开房价的构成迷局？面对持续升温的房产调控措施，谁该让出原本的过高收益？人们持谨慎观望态度。　　售价比成本高一倍，利润率仅8%　　厘清建房成本的基本构成，则能知晓房地产商是否有暴利行为，而这注定是一次艰难的采访。即便找到了一些愿意向本报透露业内实际操作情况的人士，大部分也表示不愿具名。　　建房成本一般由地价、建安成本、税费、财务成本和公司运作费用等构成。接近本报的业内人士介绍，建安成本和税费等基本都是相对固定的。以上海为例，目前的建造成本(指整个小区内)基本在3000-5000元/平方米，水、电、煤、电视、电话、消防、排水等设施接入在500元左右/平方米，另外需要支付的是住宅配套费240元左右/平方米。　　该业内人士表示，根据每个商品房小区品质的高低，上海所谓的建房价格(毛坯房)一般都在4000-6000元/平方米的区间内。如果以1万元/平方米的楼板价拿地，加上销售时需缴纳的6%左右的营业税和相关附加费，以及公司运营成本和财务成本，那么每平方米的成本价应该在1.8万元左右。　　记者以此例向多位房产公司的高管咨询，他们给出的销售价格几乎没有低于3.6万元/平方米。这就是“100%的利润”！　　不过，开发商并不是这样算账的。在他们的计算公式里，还要加上时间。一家房产公司总经理说：“一个楼盘从买地到全部售完，基本需耗时5年左右，拿100%去除以5年，那么每年的利润也只有20%。”　　“这个利润还只是理论上的。”这个总经理说。因为按照讨论中示例的财务成本计算，这家房产公司一定是自有资金非常充裕，向银行借贷的比率较低。“如果按照银行规定的上限借，那么财务成本就会拉高，而且因为银行借贷的审批时间长、手续多，所以很多等米下锅的公司选择信托基金等社会融资平台，而那里的利率一般在10%-15%，远高于银行的6.5%，所以行业内的实际利润率要低得多。”　　项目资金和企业资金回报率被混淆　　郎咸平在接受记者采访时表示，房地产是暴利行业毋庸置疑。去年，包括央企在内，那么多资金的进入就是最直白的证据。　　看似无懈可击的成本计算，漏洞究竟在何方？不愿具名的房地产经济专家指出，房产商们混淆了项目资金和企业资金的投资回报率。　　这位专家表示，目前大家在讨论地产价格构成时，都是在按项目资金计算，比如总投资100亿元的地产项目最后净赚100亿元，再除以5年的项目完成时间，得出20%的项目资金回报率。但是，被公众视线忽视或者说被业内人士刻意遗忘的是，企业的实际投入资金是多少？所谓100亿元的总投资，包括的是企业自有资金和借贷资金两部分，如果企业的自有资金投入为50亿元，最后净赚100亿元，那么它的企业资金回报率则是40%。　　事实上，在2009年，各种资金渠道来源的信托基金泛滥，为了加快投资速度，开发商甚至可以在企业拍地前就借贷。虽然利率要比银行高一倍左右，但是许多房地产企业为了规模的扩张依然愿意与信托基金合作。在此情形下，有些企业拿地甚至出现了“零自有资金”。在此基础上重新计算房地产企业的利润率，才是最真实和客观的。　　上海百峰投资咨询有限公司总经理张伟告诉记者，去年是到处找投资项目，但从今年初开始，风向渐变。目前，诸如大摩、高盛等外资投行对中国的房产投资已基本清盘，而国内的资金也开始以观望为主。　　从严查处闲置土地，彰显政府决心　　我国现行的“招、拍、挂”土地转让政策，真正严格意义上的执行是自2006年7月1日开始的，在此之前，因协议转让方式导致国有资产流失和权力寻租等问题而广遭诟病。　　有业内人士指出，国土部门虽有不得囤地、限期开发的政策，但闲置土地现象却并不罕见。在闲置土地中，不乏当年以协议转让方式进入市场的土地。“这些土地尽管没有进行实际开发，但他们却以项目公司股权的形式被屡次转让、层层加价。经手者只要转转手，就可获得巨额利润，而这些利润最终要在房价里转嫁到购房者头上。”　　上海一位房地产学者认为，纵观今年国务院和各部委出台的相关房地产调控政策，在4月下旬前，其实大部分都是重申、强调原有政策，可能用个新名义，但其实质变化不大。所以，现在的关键问题是把那些政策真正地贯彻下去。　　“在今年的房产新政中，国务院对国土资源部提出的监管要求之一就是，加强对闲置土地的清查力度。”这位学者建议，能否将社会公众力量纳入到监管通道中。　　此次国土部对35座城市商品房成本的调研完成后，是否向社会公开？这是大家关心的问题。去年年中，国家统计局也曾对40座重点城市的商品住宅开发费用构成进行专项调查。但该项调查的结果一直未对外界公开。张伟说，此类调查既然大张旗鼓地搞了，就应该向社会公开，否则反而容易让公众产生诸多联想，结果往往适得其反。