险资不动产股权投资细则出台股权投资侧重成熟项目

不得投资设立房地产企业，已投资设立或者已控股房地产企业的，应限期撤销或者转让退出；只能投资处于成长期、成熟期企业股权　　俞燕　　中国保监会于昨天发布了《保险资金投资不动产暂行办法》(下称《办法1》)和《保险资金投资股权暂行办法》(下称《办法2》)。在下半年债股两市仍将低迷震荡，保险公司陷入资产配置压力加大的忧虑之时，两《办法》的出台意味着保险资金投资不动产和股权投资将正式进入实战阶段。　　不动产：专地专用 不得炒卖　　两个《办法》是上月保监会发布的《保险资金运用管理暂行办法》的两个配套文件。这两个《办法》遵循了审慎稳妥、强化约束等原则，对投资主体、资质条件、投资方式、投资标的、投资规范、风险控制和监督管理等事项，进行了全面和系统的规定。　　《办法1》对保险资金投资不动产，提出了“三不原则”，即：不得投资或销售商业住宅，不能直接从事房地产开发建设(含一级土地开发)；不得投资设立房地产开发公司或投资未上市房地产企业股权(项目公司除外)。而在《保险资金运用管理暂行办法》中只规定，“不得直接从事房地产开发建设”。　　此前保监会主席吴定富曾公开透露，不动产投资“三不准”，即“不允许保险资金投资居民住宅、不允许直接投资商业地产、不允许参与房地产开发”。与该表述相比，《办法1》中的“三不准”保留了不得炒地卖地、不得投资民宅，新增了“不得投资设立房地产开发公司或投资未上市房地产企业股权(项目公司除外)”的规定。　　值得一提的是，《办法1》还要求，保险公司不得以投资股票方式控股房地产企业，已投资设立或者已控股房地产企业的，应限期撤销或者转让退出。去年底今年初，中国人寿通过两次收购，成为远洋地产第一大股东，不过尚未达到控股地位。目前远洋地产作为中国人寿的联营企业。　　《办法1》要求，保险公司须遵守专地专用原则，不得变相炒地卖地，不得利用投资养老和自用性不动产(项目公司)的名义，以商业房地产的方式，开发和销售住宅。投资养老、医疗、汽车服务等不动产，其配套建筑的投资额不得超过该项目投资总额的30%。　　在设定投资标的条件时，《办法1》规定，保险资金投资的不动产应产权清晰，无权属争议，相应权证齐全合法有效，并且应“地处直辖市、省会城市或者计划单列市等具有明显区位优势的城市”。　　这意味着保险资金投资不动产设定了“区位限制”，有业内人士认为，该规定实则提高了保险资金投资不动产的门槛。不过，《办法1》同时规定，保险资金投资医疗、汽车服务等不动产，投资养老不动产、购置自用性不动产，均不受区位的限制。　　一位保险资产管理公司投资人士表示，《办法1》对保险资金投资不动产的标的进行区位限制，主要是考虑到北京、上海等一线城市的一些黄金地段的商用房产，带有稀缺资源的特征，具有较大的增值潜力和安全边际，比较适合保险资金进入。从目前的情况来看，保险公司也多在京、沪、穗、深，以及东部沿海省份的省会，以自用等方式购置了不动产。　　股权：侧重成熟项目 不能投VC　　《办法2》规定，保险资金只能投资处于成长期、成熟期或是战略新兴产业的企业股权，或具有明确的上市意向及较高的并购价值。不得投资设立或者参股投资机构，不能投资高污染、高耗能等不符合国家政策和技术含量较低、现金回报较差的企业股权。同时规定，不能投资创业风险投资基金(VC)。　　有分析师指出，保险资金具有资本量庞大和投资周期长等特性，与PE一般5到7年的投资周期以及相对较低流动性的特点相适应，是仅次于养老基金的最适合投资于PE的机构投资者。但创业风险基金投资偏重于早期投资，存在流动性等风险。保险资金的特点不是以追求高收益为主，而是追求合理的资产负债匹配和稳健的保值增值，因此禁止涉及VC，可能是保监会出于防范风险的考虑。　　股权投资研究机构清科研究中心日前发布的报告认为，保险公司将成为重要的PE机构投资者。按照截至今年6月底保险资金达到4.52万亿元的规模来计算，意味着将有约2260亿元的保险资金涌入PE市场。　　积极备战　　两个《办法》的出台，意味着这两大领域的投资正式进入运作阶段。不过，此前无论是新《保险法》还是《保险资金运用管理暂行办法》的发布，市场都对该领域的开闸效应消化得差不多了。　　此前，保险公司以曲线方式进军不动产，中国人寿、中国平安等公司以特批方式进行未上市企业股权投资的试水。一位保险公司投资人士指出，两个《办法》的出台，只是在政策层面上没有了障碍，但保险公司亦不会因为政策的出台，马上“出手”。一是投资讲究时机，此外，优质项目的选择和介入，亦非一蹴而就，因此短时间内，市场应不会有太大的变化。“而且我们也需要一些时间好好消化这些文件的相关规定。”　　虽然政策开闸放行，但是按照相关的规定，并非所有的保险主体都能达到投资门槛的要求，将有相当一批中小保险公司被挡在门外。　　不过，保险巨头们对于这两大领域的开闸，热情要高涨得多。中国人寿高层日前在中报发布会上表示，目前手中已积累了一批投资项目，只待相关细则出台后实施。而中国太保高层亦在中报发布会表示，在保持基础设施投资优势的同时，积极投入到PE、不动产这类投资。