诸多条件尚不成熟物业税三五年内料难开征

25日，国务院在批转发改委关于2009年深化经济体制改革工作
意见的通知中，明确提出了“深化房地产税制改革，研究开征物业税”，并要求由财政部、税务总局、发改委、住建部具体负责。　　业内认为，这是继物业税在10城市“空转试点”之后，距离实际开征又向前迈进了一步。虽然具体时间表至今尚未成型，但作为房地产税制改革的重要组成部分，未来开征物业税“实属必然”。　　按照目前中央对房地产税制改革的设想，所谓的物业税，是将现行的土地出让金、房产税、土地增值税等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。过去一次性征收的各种税费，将在房产保有期内分批缴纳。　　而物业税一旦开征，意味着目前的开发商一次性支付土地出让金、并由此作为商品房“定价”依据的开发流程将改变，房价中蕴含的土地成本将重估，地产商的土地储备和开发模式也将随之改变。有立法人士预测，由于物业税涉及到国有土地70年的使用权，因此，研究具体开征物业税，也将同《土地管理法》修正案中关于国有土地使用权续期问题的界定相呼应。　　不过，受现有税收体制和房地产开发复杂性的影响，物业税在近期出台开征细则的可能性不大。由于商业地产的土地使用权限较短，且以盈利为目的，因此，今后物业税最有可能从商业地产开征，继而将征税对象扩展到拥有多套住宅的业主，逐步实现对所有房产征税。　　开征至少在三五年后　　从我国提出对房地产征收物业税的设想至今已经历5年多时间，但由于税率、税基和征收对象等问题尚未解决，同时牵动的利益群体太广，因此开征物业税一直仅仅停留在“想法”阶段，具体实施困难重重。业内专家预计，从目前看，物业税实际开征至少在三五年后。　　早在2003年10月，十六届三中全会上就曾提出，要“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。自2006年起，包括北京、深圳在内的6个城市和地区对物业税征收进行了“空转”试点。所谓的“空转”是指没有进行实际收税，而是模拟操作步骤。　　业内人士指出，物业税迟迟未能确立，主要是其征收面临几大难题：首先，税收成本高。征收物业税前，要摸清每个人的房产情况，前期准备工作量很大，征管难度也很大。其次，难以确认百姓拥有房产情况，我国也缺乏有经验的地价师、评估师。再次，作为房地产开发主要受益方的地方政府行动迟缓。因为开征物业税，地方政府将失去巨额土地出让金，这让地方政府缺乏征收的积极性。据悉，去年财政部曾与多个省市商讨实行物业税征收，但均遭拒绝。地方政府主要是担心对吸引外来投资产生冲击，同时影响地方短期财政收入和GDP的增长。　　北京大学房地产研究所所长陈国强指出，在美国，不动产税已经占当地政府财政收入的40%-50%。但是由于中国的房屋情况差别很大，存在像公房、单位集资建房、商品房等各种类型的住房，而且不同城市的房价有较大差异，因此首先需要解决如何统一的问题。其次对于征税条件、课税标准和税率的确定，也存在很大争议。此外，一次性付清的土地出让金转化为分年限支付的物业税，将引起相关利益集团的博弈。　　专家介绍，根据国际惯例，征收不动产的物业税需要定期对房地产市场价格进行评估，每年按照评估价值对房地产所有者征税，因此税值会随房产的升值而提高。根据香港经验，评估价的可靠和及时更新需要立法和强大的专业队伍建设，香港税务分管此税种的公务人员超过百人，而我国在短期内无法达到这种条件。　　中央财经大学城市与房地产管理系主任乔志敏教授表示，正是因为存在诸多操作难题，因此预计开征房地产物业税至少在三五年之后，而且不会完全照搬美国的模式，征收额度不会太大。　　商业地产或将最先开征　　业内人士透露，由于商业地产、写字楼等牵涉面较少，引起的争议相对不大，因此物业税将最先从商业地产开征，继而将征税对象扩展到拥有多套住宅的业主，逐步实现全面征税。对于征收房屋面积而言，会有普通住宅和非普通住宅之分。由于国家鼓励90平方米以内户型的开发和消费，不干预90-140平方米户型的开发，但对140平方米以上的大户型持抑制态度，因此业内普遍猜想，政府对140平方米以上的房屋征收物业税的可能更大。　　“相对于情况错综复杂的住宅市场，企事业单位所使用的商业物业房源认定还是容易很多。因此，也就具备了征收物业税的基本条件。”曾参与北京市物业税征收政策制定的中央财经大学教授刘桓认为。　　刘桓表示，从企事业单位开始征收物业税的好处还包括，在短时间内并不会实际增加房地产相关税负，可以形成平稳过渡。对于商业物业开征的物业税，可将原企事业单位交纳的城市房产税、土地使用税等平移过来，改变税种进行征收。　　以前，我国对企事业单位的城市房产税、土地使用税是通过捆绑收入进行征收的，物业税开征后则将另外征收。　　在国外，物业税征收由来已久，已经形成了成熟的运行体系，成为政府重要的财政收入之一。据了解，日本和新加坡都通过在住房持有环节征收不动产税来调节住房占有的优劣和大校在美国，各地区的物业税率差异很大，但一般都对收入低的退休老人实施减免。同时对于自用房屋以及第一套房屋免税，第二套房屋才开始征税；对年长公民及残障人士实行物业税减免；此外还对低收入者制定了不同的免税条件。　　开发模式或变　　业内人士指出，目前，世界上大多数成熟的市场经济国家，都对房地产征收物业税，并以财产的持有作为课税前提、以财产的价值为计税依据。我国如果开征物业税，需要对现有房地产各项税费进行全面改革，首当其冲的就是土地出让金。　　在我国的房地产开发中，开发商一次性交付土地出让金购买的国有土地70年的使用权；随后，开发商在开发中，将这一使用权平摊到每套商品房中，转让给购房人。如果开征物业税，则土地出让金将失去法理依据。开发商的开发模式或多或少将发生改变。　　专家分析，在我国，土地出让金是房地产成本中的重要组成部分。现行法规中采取一次性收取40-70年的土地使用费用，本身就提高了初次建设与购买时的门槛。如果按70年的利率贴现计算，实际出让金的水平会是名义出让金的几十倍以上。　　与此同时，出让金又成为土地和房屋价格中的一部分，转换成计税基数，缴纳营业税和契约税等。征收土地出让金是一种代收代缴的支付关系。　　“地产商获得土地需要一次性支付几十年土地使用权的土地出让金。支付了土地出让金之后，开发商才能获得开发土地的权利。而一旦实施了物业税，就不需要一次性支出高额的土地出让金，极大缓解了开发商的资金压力。”业内人士指出。　　而将一次性征收的土地出让金等税费转化为每年缴纳的物业税，也将增加持有房屋的成本，减少流转阶段的成本，从而抑制房地产的投机需求。　　虽然物业税的想法在诞生之初是为了抑制房价，但开征物业税，并不意味着房价一定下跌。有关专家透露，房地产的总成本虽有所下降，但消费者以后每年支付的物业税折现值的总和，与一次性付款的金额大体是相等的。同时消费者房产升值所带来的收益也会因物业税而大打折扣。　　总体而言，开征物业税对抑制房产炒卖、平抑房价，减少资产泡沫具有积极作用。物业税开征的初期，会刺激房地产的需求，特别是高档住宅的价格有望下滑,导致高端市场销售加快。从中长期来看，住宅市场将由目前的“购买成本高、使用成本低”向“购买成本低、使用成本高”转变。由于住宅使用成本的大大提高，高端市场的远期开发将会受到一定程度的压抑，具体影响将取决于征税标准及税赋水平。