空房危机还有多远

在一个更长的时间维度来看，中国房价的上涨热潮总有一天要面对系统性危机。　　《商业价值》杂志 赵鑫｜文　　当一个行业的盈利赚钱效应，连买菜的大妈都知道，连路边骑三轮车的师傅都在摩拳擦掌想进去大捞一把的时候，这个行业的发展已经到了极致。　　中国房价持续多年的上涨已经让老百姓根深蒂固地认为房地产是最值得投资的行业和最佳保值资产的时候，对中国房地产行业用一个更长的时间维度进行研究和观察就显得非常重要，有些必然的趋势往往被短期的各种干扰因素所掩盖。今天火爆的地产行业即便未来几年不出现大的政策性波动，也必将在10年的维度上面对一次系统性的危机考验。而这个结论，来源于对一些基本要素的分析。　　人口结构变化将缩减刚性需求　　首先，从长期看，我国维持高房价的主要因素是人口结构带来的需求周期、城市化进程的加快、居民收入的增加。　　房地产业的第一推动力无疑是人口结构带来的需求周期。从人口出生率来看，1981年-1990年，我国人口出生率均在20%以上，这一群体在当前和未来几年将处于结婚生子阶段，婚房等自住性需求较为强烈，消费潜力巨大。根据中国指数研究院的调查，畅销楼盘的客户年龄分布结构中26岁-35岁的客户比重超过60%，这一年龄段的人群为中国房地产提供巨大推动力。　　目前，我国住房需求正处于最为旺盛的时期，经济的20年发展使1981年-1990年间婴儿潮诞生的一代有足够的经济实力追逐引导房价：　　首先，婴儿潮代表了对房产有众多的需求方；其次，他们的父辈在中国经济发展最快的几十年间攒够了不菲的财富；再次，“独生代”的特点更使他们有了双方面的支持；最后，再加上房产政策的引导。　　这几方面的特点导致了目前消费方对房产的最强烈需求，这也是目前我国房价上涨的最主要因素。但是这些有利因素还能够持续多久？　　我们从婴儿潮25年后形成购买力可以推算，1981年-1990年间婴儿潮目前正处于房屋刚性需求时期，但从2015年之后开始逐步退出刚性需求行列，他们对房价的推动力也将开始减弱，2020年后将会出现较明显的消退。　　10年之后，一方面作为新的刚性需求方数量上将会有较大的减少；另一方面中国逐步步入老年社会，下一代需求方“独二代”的父辈将会有4-8位老人和1位儿女的生活负担；“独二代”究竟还能剩余多少经济实力，我们不得而知，但我们可以肯定与“独一代”的有利形势不可同日而语。　　城市化进程将会减慢　　我国快速的城市化进程也是房地产繁荣的一个主要因素，由于城市化进程的加快(过去10年平均每年提高约1个百分点)。每年提供大量的新增住房需求，2008年仅1年新增6亿平方米。　　但是如此快的城市化进程也只能至多再持续10年，依照世界各国城市化发展历程来看，当人均GDP＞5000美元或者城镇化率≤60%时，城镇化进程进入平缓发展期。以目前我国平均每年提高约1个百分点的情况继续下去，到2020年就达到约60%，也就是说未来10年之后城市化进程的推动力也将开始逐步减弱。　　收入的悬殊将增加“空房危机”　　中国经济的迅猛发展带来了居民收入的增加，但在增加背后附带的是收入的分配极大不平均。通过观察普遍用来体现收入差距的基尼系数，我们将看到未来即便是“聪明的投资者”也将面对系统性风险。2007年，官方公布的中国基尼系数是0.48，而据民间机构估计2008年应该接近或者已经超过0.5，已经早过了警戒线，步入收入差距悬殊的行列。这表示中国经济发展带来的大幅增加的私人货币收入集中在少数有钱人手中。　　收入增加毫无疑问会刺激房屋需求，但由于收入差距的悬殊，目前刺激房地产的主要是投资需求。而且目前许多处于资金成本较低、投资渠道狭窄环境下的国内企业也参与到房地产市场中，从而加速了市场泡沫的积聚。　　投资性购房在带来房地产繁荣的同时也为未来房地产难以由迅速发展转为平缓埋下了伏笔。而这种投资推动的热潮，最终会因为无人接盘而出现系统性风险──整个社会收入的严重不平衡很可能会最终让“成功者”与“失败者”一起共同承担恶果。　　10年之后，“婴儿潮”、“独生代”购房刚性需求的退潮，城市化进程减慢，维持房价最主要因素力量减弱，但是当时的房价已远非大众所能承受，未来必将出现投资性购房的资本方一方面在努力维持高房价，而另一方面房产的真正消费者却对如此高价的房屋毫无需求的现象。　　高价房对应无需求，我们可以称之为“空房危机”。10年后，它将不可避免地降临中国。