潘石屹豪掷24.5亿勇闯上海滩

接盘“上海第一烂尾楼”　　尽管“上海第一烂尾楼”东海广场的产权复杂，数年内六易其主；尽管历时半年谈判、耗资24.5亿元才最终拿下，但潘石屹还是信心满满。这个项目让SOHO中国终于走出蜗居了15年的北京，迈出了全国扩张的第一步。　　文｜顾彦平 陈晓双　　8月23日晚，上海外滩华灯初上，“SOHO中国上海之夜”在外滩十八号七层的Rouge酒吧绚丽登场。　　当晚的主角、SOHO中国董事长潘石屹还是一贯的装扮：短短的寸头、黑色框架眼镜、黑色套装、银色领带。当他站在Rouge酒吧场外的露台上时，黄浦江畔耀眼的东方明珠、金茂大厦、环球金融中心等沪上的繁华夜景一起成为了他的背景。　　此前五天，SOHO中国刚以24.5亿元的价格从摩根士丹利手中买下了上海南京西路的东海广场一期。尽管耗时半年，实属不易，这笔收购还是让他看起来心情不错。　　毕竟，这既是潘石屹的SOHO中国半年来获得的惟一一个项目，也是潘石屹的SOHO中国第一次走出北京。　　肥肉不易吞　　8月18日，SOHO中国一纸公告，宣布了手握重金待购一年多的潘石屹终于成功出手，拿下了位于上海南京西路的东海广场。　　东海广场，虽坐拥繁华，但一直以“第一烂尾楼”闻名沪上。项目一期曾经六易其主，从上海社保基金、开开集团，再到绿城集团、摩根士丹利，并滋生出诸多纠纷。这也说明了潘石屹能吞下这块“肥肉”，过程绝非简单。　　就在SOHO中国宣布收购该项目的前几天，一家名为上海天怡的房产公司还给潘石屹递来了律师函，称其对SOHO中国正在收购的东海广场项目尚有权益追索，希望潘石屹审慎。等到SOHO中国正式宣布收购该项目后，一则标题为《潘石屹东海广场项目漏税6亿元》的新闻又让潘石屹陷入了谣言中心，让他分外紧张。　　“21日早上，张欣拿着黑莓手机就把还睡得迷迷糊糊的我叫了起来，说‘出大事了，有人说东海广场这个项目偷税漏税6个亿’。我说昨天已看过报道，和我们没什么关系。‘不是，你看，英文报道的标题是《潘石屹涉嫌偷税漏税6亿元》’。我一看，果然如此，我能认识的几个英文单词都出现在标题上了。”潘石屹回忆说。　　“只用了一个晚上，东海广场项目涉嫌偷税漏税就变成了潘石屹涉嫌偷税、漏税。”被牵扯到风波中的潘石屹感觉有些冤。　　“张欣说，得马上公告，因为我们的股东主要看英文报道。于是，我赶紧起床，然后赶紧召集公告的事情。当天是周五，我们想利用中午12点半的休市时间，把澄清谣言的公告发出去。结果，由于牵涉到各方面的确认，一直到下午四点才把公告发出去。这么宝贵的一天，我就一直在忙乎这个公告的事情。”潘石屹颇有些无奈。　　对于大摩转手的原因，佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，该项目的招商一直不理想，且项目运营费用仍需要支付，所以该项目一直都处于亏损状态，并且受金融危机影响，资金可能也出了问题，从而影响了其他运营。　　能否顺畅消化是个未知数　　潘石屹拿下东海广场，符合他收购项目的一贯准则，即“繁华地段”、“价格低廉”。从地理位置上看，该项目地处拥有“中华商业第一街”美誉的南京西路，交通十分便捷。从价格上来看，东海广场周边的住宅价格在6万元/平方米到10万元/平方米之间，而潘石屹收购的这个写字楼价格只有3.5万元/平方米。　　而且，大摩在2006年以约20亿元的价格从绿城手上接过东海广场后，着实花费了一番心思对项目进行重新包装。只不过此时上海写字楼市场已经由热转冷，并且与东海广场同期上市的还有上海环球金融中心、中建大厦等高档写字楼，市场的竞争也增添了东海广场的出租难度。如今的东海广场租金水平在8元/平方米/天左右，出租率只有35%左右。　　摩根士丹利年初就有意转手东海广场套现，并于今年3月份开始寻找买家，并最终与SOHO中国达成了交易。　　问题是，东海广场毕竟是大摩“吐出来的肉”，SOHO中国能顺畅消化吗？　　“东海广场地段、交通、大楼质量都很好，这些基本条件都已经具备，只要能把它的定位与上海的市场贴近，就一定会获得成功。”在潘石屹看来，SOHO中国带到东海广场最宝贵的经验是商业模式。　　“我们对东海广场的定位，就是要像男人的腿一样，紧紧踩在地上。”潘石屹说，前两年东海广场项目就像是悬在半空中的腿，空置率那么高，是最大的浪费。　　“紧紧踩在地上”的定位，意味着SOHO中国将紧贴市场，为中国本土公司服务。“我们会对项目的定位做一些调整，我们面向的公司不是世界500强，而是江浙500强。”潘石屹笑着说。　　事实上，以北京CBD区域为例，在金融危机影响下，面向国际公司、涉外公司的甲级写字楼的空置率已经超过了35%，但SOHO中国在北京CBD的写字楼出租率却一直保持在95%以上。这一数据给了潘石屹信心。　　SOHO中国成立以来，除了北京前门大街项目外，对旗下其他项目一直实行“开发销售、统一招租、统一经营”的商业地产开发模式，即把项目零售给众多投资者之后，再统一招租，并统一物业管理。　　“SOHO中国模式形成的原因，一是能快速回笼现金；二是潘石屹一直有一个观点，就是要相信这些商铺经营者的眼光，相信他们对商圈的判断，用他们自己的方式、资源把这个商业做好。”全国工商联商业不动产委员会主任兼秘书长朱凌波说。　　不过，东海广场项目是否还会沿用北京模式，潘石屹并没有给出定论：“目前我们在调研，了解适合上海的商业模式是什么，售价或租价是多少。现在刚刚接手，不着急。　　上海攻略与SOHO中国　　事实上，这次收购对潘石屹而言，绝非又多了一个项目这么简单。“收购东海广场，是我们进入上海的第一步，但绝不会是最后一步。”潘石屹坦言，此前考察上海市场已有四五年的时间，这次收购可以为公司今后大规模收购此类优质地段的其他项目做铺垫。　　虽然此次收购东海广场投入了近25亿元，但SOHO中国目前的自有现金在100亿元以上，加上中行及招行各100亿元的授信额度，潘石屹手中仍有约300亿元的可用资金。显然，东海广场之后，潘石屹仍有足够的筹码去寻找和收购类似的项目。　　尽管潘石屹表示“烂尾项目、已建成项目或者公开市场的土地”都是目标，但实际上，潘石屹一直是房地产界典型的保守主义者，向来精打细算。以北京广渠路15号地为例，据媒体报道，SOHO中国对其估值约为33亿元，在激烈的拍卖中最终止步于39.4亿元，最终价格高出心理底价6亿多元，关键时刻潘　　石屹仍选择了放弃，其拿地的谨慎尺度可见一斑。　　潘石屹坦承，SOHO中国拿地的原则就是“什么便宜拿什么”。此外，无论选择项目还是地，都会挑选最繁华的地段，“最繁华地段的标志就是交通要方便，要有地铁出口，因为我们要面对的是普通白领能够上班的公司。”　　有传言称继东海广场后，SOHO中国将拿下浦东陆家嘴区域滨江板块，潘石屹对此并不表态，却表示出了对长宁区虹桥机场板块的浓厚兴趣。“在接触中，长宁区区长对我说以后围绕虹桥机场这一交通枢纽，长宁将把周围的苏州、无锡等地建成半小时经济圈，这让我很动心。”　　潘石屹称，现在的SOHO中国进行着新的调整和转型。“一是地域上要扩大，把只是北京公司的SOHO中国，变成北京、上海甚至全国的公司；二是未来三年内，把持有物业和销售物业的比例调整到一个合适的比例(现在的SOHO中国项目，除了前门项目是持有，其他均是销售)；三是队伍、品牌建设要提起来。”潘石屹并不掩盖其全国扩张的野心。　　“中国的GDP如果能够平均以5%到6%的速度增长三五年，那么省会城市和二线城市都会发展起来，那时候，我们就会进入到二线城市。那时的SOHO中国，也就变成真正的SOHO中国了。”说这句话时，潘石屹特意停顿了一下，意味深长。　　( 据《南都周刊》《时代周报》