房企究竟缺不缺钱？

文／ 叶紫　　购房者怎么也盼不来房价下跌。　　九月的中秋小长假，是传统的楼市“金九银十”的开场大戏，但却着实冷清。虽然不少房企“赠送面积”、“万人团购”等促销手段一波接着一波，但持币待购的人却更多了。　　数据显示，全国各大中城市
成交量陷入“极寒”。除某些地段比较偏远的郊区项目，城市中心地段的新盘打折力度和往年并无太大差别。购房者的观望心态进一步加重。房价难大幅“跳水”，买卖双方的“僵持”仍将持续。　　各家房企的资金链无法支撑，房价才有“大跌”可能。但房企缺钱吗？　　楼市成交步入“极寒”　　根据北京房地产交易管理网数据显示：中秋节小长假，北京楼市成交量再陷入低谷，其中期房住宅签约为252套、现房住宅签约为34套、二手房住宅签约为121套。合计总签约为407套，创造了小长假成交量新低，同比之前的端午节小长假的436套下调7%。　　笔者发现，除了北京，上海、广州、深圳等地也正经历史无前例的楼市“寒冬”。比如上海，根据21世纪不动产上海区域市场中心统计，9月前12天，上海新房成交1648套，较8月同期下降4%。上周上海新房仅成交911套，环比下降29.16%。而中秋节期间，上海楼市仅成交346套，比去年中秋回落64.3%，较前9天日均成交下降了20%。上海上周成交均价2.49万元/平方米，环比提升12.5%。不过，这是报价6万元/平方米以上新楼盘拉升的，实际情况是，目前上海有价无市的情况相当明显。　　笔者走访并咨询多个一线城市楼盘时发现，与今年之前几个月相比，“金九银十”的寒意更甚。基本上都是“看的人多买的人少”，售楼处的工作人员不得不整天追着几个留过电话的看房人跑，但是准购房者们显然不买账。不少看房人表示，目前的价位仍旧是太高，还是要继续观望，目前不考虑轻易出手。　　北京中原地产方面分析认为，出现最近三年最低迷“金九银十”开局的主要原因有几点：第一，已经进入销售的8月和9月项目，虽然已经开始有明显的降价，但是绝对价格依然高于购房者预期；第二，调控政策继续收紧，限购可能向二三线城市蔓延。虽然不会直接影响北京市场，但是对购房者心理影响非常大，特别是部分认为市场调控幅度不会过大的购房者的观望情绪再次升级。　　业内人士指出，购房者浓厚的观望情绪仍将继续加重。一位房地产企业内部人士直言，“如果不是特别着急购房的话，可以等到四季度再看看。如今二三线城市也要纳入限购，新一轮调控的效果未来肯定会有所显现，不妨再观察一段时间。起码短期来看，房价反弹的可能性几乎没有。　　大部分资金链仍充裕　　从去年延续至今的房地产宏观调控政策，目前仍看不出任何放松的迹象。在此背景下，一位不愿透露姓名的房地产企业人士坦言，“当初拿地成本高，要我们‘割肉’太难了。”但是他也指出，如果未来库存压力持续增加，资金链进一步恶化，也不排除“降价换量”了。但是，多位内人士表示，除了部分小房企，大中房企的资金链并没有外界想象的那么严重。　　业内人士直言，除了某些实力本就不济的小型房企，大部分房企的资金链相对宽裕。“在调控之前赚的利润较高，抗一阵子没问题。”上海某中小房企的负责人表示，70%以上的房企再扛个5年都没问题。另据笔者了解，真是因为房地产业内对于行业前景的看好，不少中小房企甚至不惜以高额代价向民间融资，从而补给资金链。　　一位操作多年民间借贷的江浙人士章友（化名）表示，“前几年股市好的时候，很多人借高利贷炒股。最近不少小房企的老板借钱周转，大家也都愿意借，因为就算还不上，还是有那么多房子在那抵押着。”　　“为应对调控，不少上市房企正调整债务结构，大幅提高长期借款比重。”中国指数研究院副院长陈晟等专家表示，今年房企海外融资、房地产信托等大幅增长，一定程度上冲抵了国内银行住房贷款的收紧。由此可见，无论供给方还是需求方，房地产行业的资金链总是有其解决途径。　　经过几轮调控，大型房企已有“心理准备”和“耐药性”，在没有生存危机的情况下，降价动力不大。或许正因如此，“金九银十”的新盘折扣才让看房者们直呼“不给力”。根据搜房网数据监控中心统计，2011年9月份在北京160个优惠打折楼盘中，折扣或价格方面作过下调的楼盘环比8月81个下降了22.22%，数量为63个。　　但是，房地产业内人士也坦言，如果未来的房地产宏观调控政策依旧“咬定青山不放松”，比如二三线城市限购令范围仍旧不断扩大，那么不少房地产企业的日子就将越来越难熬，至少某些小型房企或将难以支撑。最新数据显示，房地产行业在前8月资金来源数据中，国内贷款同比上涨5.1%，个人按揭下调了4.2%，是所有来源中占比萎缩最厉害的两部分资金来源。目前来看一线城市调控效果最有效的政策依然是限购，而全国楼市能否被抑制最主要的因素为信贷。　　而除了资金链问题，各家房企的库存压力也在不断增加，“库存堰塞湖”也在进一步逼迫各房企妥协。最新数据表明，各地的楼市库存不断攀上高位。根据北京市房地产交易管理网的数据，北京新房库存量已经稳稳地落在了11万套之上。而按照9月上旬北京市商品房住宅签约1459套计算，目前的11万余套库存消耗需要超过25个月。而且经过半年多的限购，目前市场上剩余的有效需求量越来越少。在调控政策持续收紧下，预计部分项目将逐渐开始为了求量而放弃坚守价格。　　说不清的房价：局部拐点或近　　有观点认为，房地产开发商会因为调控压力而大幅促销，使商品房价下降达40%以上。目前看来，这种情况目前并未　　发生。但业内人士分析，中小房企楼盘项目的未来将率先“跳水”，或将蔓延开来，而新房价格一再下挫也可能导致二手　　房价格的松动，房价拐点“渐行渐近”。　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，库存压力的不断加大，部分开发商尤其是中小开发商的资金链愈发紧张，使得9、10月份会有更多的新盘加入到打折促销的行列。目前，北京市场上潜在的、符合条件的购房需求依然庞大，积蓄已久的购房需求亟待释放，9、10月份或将出现的普遍的、较大幅度的房价回调，将成为购房需求释放的契机，楼市成交量有望随着房价的回落而逐步回暖。另外，链家地产市场研究部首席分析师张月认为，由于城中二手房市场相比于郊区更加微妙，比如城中购买力强的买家更多，城中房价更高，降价成交量更少等原因，使得其降价个例尚未形成规模。但是，城中房价开始松动的现象无疑将会加速北京整个房价回调的速度，“金九银十”恐将成为业主调价季。　　房地产业内人士指出，未来楼市的成交价格将逐步跳水。以北京为例，在北京供应结构性变化下，房价下调的现象可能在统计数据上被放大。预计五至六环将成为市场供应及签约的主要区域。房价在通州、大兴、房山等区域都有继续明显下调的可能。最高下调幅度甚至可能超过10%。而五环内因为供应处于绝对稀缺、库存的住宅大部分属于尾盘，这使得房价下调幅度不会太大。　　另外，也有专家指出，简单依据某个热点城市的房价一时“停”或“微降”，就认为已达到调控效果，是短视的。可以　　预见，如果“限购令”等强力措施不能延续和扩面，房价必然出现强力反弹。而从长远来看，房地产宏观调控的根本措施，还是需要加快配套改革，必须从房地产税制、财政体制等方面进行系统性改革。