万科销售额提前4年破千亿楼市调控再失效

王营　　截至12月1日，万科2010年度销售总额突破1000亿元。这一数字，相当于美国四大住宅公司销售高峰时的总和。　　在调控政策不断推出的2010年，以万科为代表的房地产企业，却创出了历史最好的销售业绩，这是否是调控再次失效的标志？　　业内人士认为，以堵为主的宏观调控政策，并没有加大土地供应力度。历次调控已经证明，光堵不增的调控，只会屡调屡涨。9月底开始的二轮调控除城市土地增供有限，使得市场对房价的上涨预期不变。由于地方政府的GDP情结和土地财政现状，即使出台第三轮调控政策，也很难从根本上解决问题。　　“政府出台的房屋信贷政策，从现在看来，基本上是无效的。”　　房企大狂欢　　对于万科来说，1000亿的幸福来得有点快。　　据万科内部人士透露，前11个月，万科累计实现销售面积828.8万平方米，销售金额998.1亿元。再加上12月1日的新增签约金额，万科的销售额首次突破千亿大关。万科12月2日晚间提供给本报的统计数据表明，截至2010年12月1日，万科已累计实现销售面积830.7万平方米，销售金额1000.6亿元。至此，国内房地产行业第一家年销售额千亿级公司正式诞生。　　“但这已经成为历史，我们还有更广阔的发展空间。”当天，万科总裁郁亮给员工发了一封内部邮件，“感谢员工这一年辛苦工作，并希望大家更努力工作。”　　千亿，这是万科在2004年提出的2014年远景目标，现在整整提前了49个月。而据中原集团预测，至11月份，已经有11家房地产公司提前实现或接近完成了年度销售目标。　　普通人很难想象，在号称“史上最严厉”宏观调控的2010年，居然有那么多的房地产企业创下了销售新高。即使是9月29日刚刚出台的第二波楼市调控政策，仅仅两个月之后也遭遇失效的危险。　　万科并不孤独。一批知名房企在经历8-11月的销售火爆期后，成功扭转了今年4月调控启动以后销售低迷的形势。　　今年上半年，只有恒大一家完成了全年目标的50%，绝大多数房企销售没有达到全年的30%。万科也仅实现销售额368亿，因此被质疑无法完成年初制定的800亿目标。但8月以后，市场发生惊天逆转。哪怕是七个部门9月29日作出第二波调控以后，亦未能阻止开发商们喜气洋洋的销售势头。　　中原集团对13家标杆房企监测显示，截至11月份，预计将有9家房企提前完成年度销售目标。这其中包括保利、复地、金地、雅居乐等等；而剩余四家，富力和华润也于11月份接近年度销售目标。　　据已公布11月销售数据的富力公告显示，截至11月底，富力总录得销售收入共约人民币280.94亿元，销售面积约2,162,300平方米。与去年同期相比，销售面积下降了2%，销售收入却增长了24%。富力对完成全年300亿的销售目标充满信心。　　为什么是万科　　在一批房企的大狂欢背后，是中国历史上最严厉调控下骑虎难下的难题。　　经济学家赵晓认为，在供不应求的基本格局和流动性过剩格局均未根本改变的情况下，房价下跌只是小概率事件。政府的调控将在与市场的较量中败下阵来。　　但郁亮认为，新一轮政策推出后，已经对市场产生明显影响。　　根据全国工商联房地产商会会长聂梅生的说法，房地产调控已取得初步成效。主要表现为：房价滞涨、
成交量增幅下滑、房地产信贷增幅下降。　　但为何万科等开发商能取得如此灿烂的销售业绩？　　中原集团分析师刘渊把房企销售额逆市旺销，归结于房企产品线拉长以及二三线布局。　　“在调控的背景下，以高端住宅为主的绿城销售就不如去年。去年底绿城甚至扬言要赶超万科。”刘渊表示，万科的千亿销售也主要是由于其产品线主要为中端。另外，其销售收益主要来自于二三线，而这部分地区受调控影响相对较小。　　万科提供的新闻资料也显示，2010年万科新进入了昆明、贵阳、唐山、吉林、廊坊、扬州、烟台、乌鲁木齐、清远等城市，目前进入城市超过40个，布局更趋均衡全面。　　“房价和地价存在联动关系，各地市场存在差异性。万科的快速开发策略和战略纵深布局非常有利于过滤行业波动。”郁亮此前曾在公开场合表示，万科的战略纵深优势使公司有了更大的腾挪空间。　　郁亮透过新闻资料告诉记者：万科能取得较好的销售业绩，主要由于万科的经营模式符合市场需求和政策导向。具体包括两点，一是万科在产品上坚持主流定位，二是坚持快速周转的开发策略。　　据万科董事会秘书谭华杰进一步解释说，这意味着即使部分城市的土地市场出现了过热的情况，万科也总能在其他城市找到土地价格合理的发展机会。他介绍说，目前万科销售的产品中90平方米以下小户型约占六成，144平米以下户型占比近九成。　　据了解，近年来万科业务构成中二三线城市占比有所提升。环渤海区域今年前十一个月的销售规模，超过了此前一直领先的长三角区域和珠三角区域，而中西部区域也表现出了较快的上升势头。　　龙湖地产一位不愿意透露姓名的房企老总认为，在经过前两轮宏观调控之后，房企的抗风险能力都在增强，故而，面对调控能够走出独立行情。但他同时坦承，由于房价并未下跌，房企今年的利润率仍然会增长。他对明年市场依然看好。　　恒大、中海、龙湖等多家房地产公司此前透露，今年销售增长很大程度依赖于新拓展的城市和项目。比如，龙湖10月份仅靠常州和青岛2个项目就获取了20多亿元的销售额。　　调控无效论　　销售火爆，开发商对后市的信心正变得越来越强大。　　莫尼塔(北京)机构一项调查报告显示，开发商后市预期有所回升。尽管多数开发商依然认为12月交易量会环比下滑，但预期交易量环比继续上涨的开发商比例，从11月的9%升至31%，预期交易量环比下跌的受访者比例，从11月的64%回落至54%。11月楼市超预期的坚挺，使得开发商开始重新向上修正自己的预期。　　与此同时，受销售良好影响，不缺钱的房企，更没有动力降价了。　　该调查显示，多数开发商依然认为12月价格会环比持平，降价促销的动力在迅速减弱；预期房价上涨的开发商比例也从上个月的9%回升至23%，认为价格环比持平的受访者比例为54%，而预期房价会环比下跌的受访开发商比例，从上个月的55%显著下滑至23%。　　11月份的房地产市场数据，可能会令决策层头痛。　　12月1日，中国指数研究院发布的百城价格指数报告显示，11月百城住宅均价环比涨0.82%，其中86城价格上涨。深圳上海北京为11月住宅价格最高的城市。其中，11月最后一周，深圳、天津分别上涨12.93%、7.81%。其他城市中，海口、昆明、兰州等城市成交价格环比涨幅较大，在10%-40%之间。　　在北京，9月29日后取得预售证的62个项目中，今年内有过2次以上预售证记录的项目为23个，这些项目二次调控后的价格相比之前上涨的项目达到了16个，占到了总量的70%以上。　　北京中原12月1日发布的调查报告显示，大部分标杆企业的销售均价相比2009年底均有明显上涨。大型房企的大部分产品，已转向刚性需求的中小户型；主要布局城市大多是正在崛起的二线城市，比如无锡、沈阳等，而这部分市场受到调控影响较小。　　“调控政策以堵为主，供应不给力。历次调控已经证明，光堵不增供的调控屡调屡涨，9月底开始的二轮调控除北京增加了部分郊区土地供应外，其他城市增供有限，使得市场对房价的上涨预期不变。”北京中原三级市场部研究总监张大伟对本报记者表示。　　“政府出台的房屋信贷政策，从现在看来，基本上是无效的。”中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海在近期与一位房地产老总交流中惊奇地发现，该老总把自己手下的钱几乎都买了房子。　　“买了将近100套，大家都是买来防通胀的。”曹建海认为，调控接下来，一方面要对地方政府实行最严厉的问责制；另一方面应当出台房产税；另外在货币政策上应该执行紧缩货币政策。　　海尔地产董事长卢铿在接受本报记者采访时，对近期量价齐升的势头也表示担忧。他说，第三轮调控的出现完全有可能，但从土地成本来看，第三轮调控可能也是无效的。　　曹建海也认为，由于各级政府有严重的GDP情结以及土地财政情结，即使出台第三轮调控政策，也可能是不痛不痒，很难从根本上解决问题。　　最近一周，武汉、杭州、温州、广州等地再次出现了新一轮地王。