房地产基金群雄逐鹿：外资凶猛民营资本初登场

田新杰　　这是行业发展的必然：房地产基金领域的参与者迅速增加、规模急速膨胀、竞争日趋激烈。　　这一次新加入“战团”的是国内民营资本。这个名为星浩资本的专业房地产私募基金，9月6日正式启动，初期筹资规模在30亿元-49亿元，由复星集团牵头，另有易居中国及赵汉忠等为主要发起人，背后是参展世博民企馆的16家各行业的领军民企，剑指中国未来最大的房地产私募基金。　　值得注意的是，同在9月6日，新加坡腾飞集团宣布腾飞中国商业地产基金(ACCF)收购高腾大厦，意味着这个规模达到8亿新币(约合40亿人民币)的基金已完成其在上海甲A商业楼宇的全额投资。　　“和国外运作成熟、资本庞大的房地产基金相比，中国的房地产基金才刚刚起步，在学习经验的同时，必须做好应对竞争的准备。”国内一位投资领域的资深人士告诉本报，国内房地产基金进入了“群雄逐鹿”的时代，但本土基金或许是最弱小的那部分。　　民营资本抱团杀入　　刚刚离任的金地集团上海公司董事长张汉忠，短暂修整后出任星浩资本CEO，还是出乎很多人的意料。业内有熟悉赵的人士认为，星浩资本独特的模式和背后实力雄厚的民营资本，或许是吸引他的关键。　　根据披露的相关计划，在1到2年内，星浩资本计划募集50亿资金，获取1到2个项目，建立起完备的商业运营服务体系；2013年星浩资本计划募集资金120亿，成为中国最大的房地产人民币基金，同期持有项目扩张到10个左右；到2015年，星浩资本的资金募集规模将不低于200亿，同期新增项目8-10个，使星浩资本总项目数量达到20个。　　在第三个阶段，星浩资本将争取实现IPO，并打造出中国最大的专业私属高端定制服务平台。　　赵汉忠告诉记者，星浩资本将是一个全新的商业模式。“发展主体将囊括基金、实体开发和商业服务三大业务板块，实体开发将专注于民营企业总部为核心的城市综合体。星浩资本将专注于投资中国首创、高成长性的N-Hopsca——星光耀城市综合体。作为项目的核心，民企总部中包含政府招商服务平台、企业资产交易平台、企业金融服务平台、企业公共服务平台、企业公共办公中心等几大平台。”　　星浩资本的背后，则是16家国内各行业的领军民企。除了复星集团、易居中国作为发起方参与外，星浩资本正与其余核心民企沟通，这些企业将是今后星浩基金的主要股东团队，但不排除其他股东参与。　　据了解，星浩基金募集的资金由项目运营公司星浩资本开始运作，而星浩基金则为星浩资本后期项目运作提供资金。赵汉忠称，星浩基金的募资门槛为1亿元人民币，包括公司或个人名义，目前到位资金已有30余亿元。　　一位核心知情人士告诉本报，目前，星浩资本设计了未来投资的主要模式和载体——星光耀城市综合体，在目标土地尚未最终拿下之前，星浩资本已经在启动仪式上宣布了上海大虹桥等前三个项目的初步规划。　　本报还获悉，星浩资本将以私募基金的模式运作，设计的退出渠道将主要是以所投项目的不同比例物业销售回笼资金。　　错位发展还是惨烈竞争？　　不过，尽管模式设计还是投资团队等各方面都看似接近完美，星浩资本面临着复杂的竞争局面。　　中国的房地产基金领域，早已不是参与者寥寥的“西伯利亚”，随着各类背景的投资者加入，基金领域的竞争已不同往日。　　眼下，星浩需要在其他传统房企的争夺中顺利抢到既定的上海大虹桥星光耀项目的合适地块；而往后的竞争对手，除了现有的国内以房企牵头成立的现有房地产基金，或许还有刚被“准入”的庞大险资，更关键的是已经在国内投资市场叱咤多年的国际各类基金大鳄。　　本报记者从新加坡腾飞集团获悉，旗下腾飞中国商业地产基金成功收购第三个项目——上海高腾大厦，顺利完成全部投资额。但这并非该集团在中国投资的收官，恰恰是又一轮更大规模基金投资的开始。　　在中国，腾飞拥有两个私募房地产基金——腾飞中国商业地产基金，以及腾飞中国工业园和产业园基金。在亚洲其他区域的其他腾飞私募基金还有腾飞印度开发基金以及腾飞东南亚商务空间基金。　　腾飞中国总裁吴来顺先生透露，腾飞将在中国继续成立新的房地产基金，投资国内高品质商务地产。　　同样来自新加坡的投资旗舰——淡马锡集团，旗下房地产及资本管理龙头企业丰树集团刚刚宣布，随着此前设立的丰树中印基金投资接近尾声，集团将继续加码成立一支规模近10亿美元的中国基金，主要目标为国内一线市场的商业综合体。　　种种迹象表明，外资基金正掀起新一轮对华房地产投资的高潮。　　据了解，目前国内走在前面的，包括了金地集团旗下的稳盛投资管理有限公司与瑞银集团共同募集的瑞银金地中国房地产开发美元基金，与平安信托合作的100亿投资计划，还将成立人民币基金。另有复地集团首个私募基金，规模5亿元人民币，已基本实现投资。　　国内本土的各类房地产基金，但与国际基金大鳄相比，仍显得弱小。易居中国董事局主席周忻透露，星浩资本的投资特征明显，将以民营企业总部、政企交流中心、民营企业孵化等为核心功能的政企信息交流中心与高端现代服务业平台，体现与现有基金的投资侧重的错位竞争。