政策急转而下 观望情绪显现
一系列房地产政策近日密集出台，增加供给为此轮调控不同于以往的亮点。
自去年12月以来，从二手房营业税调整开始，一系列的房地产调控政策密集出台，已对当前市场产生影响，开始出现成交下滑及观望，而各种金融、税收政策，显示高层抑制房地产风险传递到金融领域的决心，而增加供给，成为此轮调控不同于以往的亮点。
影响房地产价格的投资、信贷、供给因素，均已在调控政策布局之中，市场是否会像2007年底至2008年那样下跌重演？第二次拐点是否将来临？成为调控政策之后人们关注的焦点。
调控政策由中性转为利空
如果说最初国四条出台，业内还在认为调控政策中性之时，那么随着1月12日上调存款准备金率，释放的信号已经转为利空，在这段时间内，房地产股持续低迷。
国信证券首席地产分析师方焱表示，2009年12月中旬以来，其在路演、晨会交流中反复强调：房地产市场调控“组合拳”将会继续出击。国11条涉及对楼市供、需面及开发商资金链等方面的调控，已由宽松转向“中性”，未来有“趋紧”可能。
其他多家券商的预测和报告显示，未来调控还有利空可能，房地产股调整将持续。
第二次拐点或将出现？
近期一系列房地产调控政策出台，多部门均出手对决定房地产价格的投机、货币和供求因素进行调节，对楼市的影响总体由中性偏空转为利空，已有多人预测2010年楼市将强势调整，或将出现二次拐点。
最先抛出第二次拐点的是国家信息中心专家委员会办公室副主任高辉清，他在1月6日的搜狐焦点新视角论坛上表示，今年楼市或将迎来二次拐点，引发极大争论。
此后，1月7日，学者钟伟在广州某地产论坛上称，2010年房地产市场必将强势调整；中国银行发布报告显示，中国住宅价格的环比涨幅，有望在今年下半年出现下降。
- 市场影响
关键词：抑制投机 市场成交下滑观望出现
自去年年底出台一系列调控政策以来，市场已经发生变化。二手房营业税细则、国四条、严禁囤地等，其影响力从实际操作和心理预期层面已经显现，市场开始出现成交量下跌及观望。
据北京市房地产交易管理网数据，1月4日至8日，北京市二手住宅网签数为2140套，环比2009年12月最后一个工作周，下降了56.78%,比去年同期则下降了12.83%.
记者咨询我爱我家、链家地产等多家中介门店，发现买房的客户流量已经大幅下降，很多房源已经有了议价空间，“现在很多人青睐5年以上的免税房，”我爱我家富贵园店的工作人员说，有些客户选择观望，而业主则或降价，或转售为租。
美联物业张大伟认为，二手房营业税细则出台后，对二手房市场冲击巨大，尤其是中高档二手房，2010年中高档二手房成交下跌已成定局。
在新房市场，记者调查发现，年前很多新盘中的关系户、投资客现象已经有所减少，据西南一楼盘开发商介绍，之前累积的客户中，很多原本想要投资的人都开始犹豫。
国信证券的报告显示，1月的第2周（/1/4-1/10），京沪穗深等重点城市商品房销售，已有75%的城市出现环比下滑，其主要原因是地方性优惠政策到期退出，大量需求在去年12月份提前集中释放，透支了一定的购房需求。
1月12日，央行调整存款准备金率，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，这一消息对市场心理影响较大，潜在的购房人受此影响，为“国十一条”下的楼市雪上加霜。这会加重部分购房者的观望情绪，从而使成交下滑。
关键词：信贷紧缩 开发商现金流可能会紧张
之前业内都认为，营业税细则主要影响了二手房市场的投机投资，但去年所有的地产商都卖得很好，即使出台调控政策，由于开发商现金流充裕，其也没有降价压力。
但这一乐观的预测随着央行上调存款准备金率而被冲淡，加上接下来的加息预期，是对开发商的又一重击，中国社会科学院研究员曹建海表示，这对于地王和高速扩张的地产企业来说是个噩耗，而房价在信贷政策失去空间后会出现拐点。
杨红旭则认为，此次存款准备金率变化，是信贷收紧的重要标志，同时也标志着货币政策正式出现拐点。今年可能还会提高存款准备金率，还可能有动作更大的加息。由于房地产业受货币政策影响很大，随着信贷的紧缩，楼市必然受到负面影响。
中国银行的报告称，宏观流动性与资产价格有密切的正向关系。2010年上半年流动性逆转可能发生，因此，中国住宅价格的环比涨幅，有望在2010年下半年出现下降。而下半年可能出现的房地产市场景气程度下降，将使得土地价格下跌，由于土地是重要的信贷抵押品，土地市场价值的下降将进一步引发流动性紧缩。
国信证券首席地产分析师方焱认为，国11条将对开发商的资金链造成负面影响。如人民银行、银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导，此条规定将影响开发商的间接融资活动；对拖欠土地价款的单位和个人，要限制其参与土地出让活动，将削弱开发商“借鸡下蛋”进行滚动开发的能力；下一阶段，销售预收款的监管将严格执行，将会制约开发商在不同项目之间腾挪资金。
“2010年下半年开发商现金流将会紧张，”前日，一位不愿透露姓名的大型开发商表示，开发贷和预收款都受到限制，而那些产品销售不佳的开发商将面临风险。
对于恒大、绿城等2009年扩张过快的地产商而言，清华大学博士杜丽虹预计，一旦销售下行，其将面临管理和财务风险，如绿城如不能完成300亿的年销售额，其财务杠杆将受到考验。
关键词：改善供求 “供应冲击”若实现将平抑价格
在抑制投机和收回流动性之外，影响房价的另一重要因素是供给，包括土地和房屋的供给，在国外和香港都曾使用过大规模增加供给的做法，即“供应冲击计划”，来平抑价格。
1月13日，五部委召开新闻发布会，详解国11条如何操作，住房和城乡建设部副部长齐骥表示，国11条第一件重要的事就是增加供给，主要增加普通商品住房供给。
国信证券认为，在市场经济条件下，商品房的供给是由开发商根据其对未来房地产市场的预期决定，政府一方面要遏制房价、打击投资投机性需求，一方面又指望开发商加大供应，这将难以实现，政府当前能做的，唯有从严执行“90/70”政策，影响商品房的供应结构。
对此，1月13日国土部一位高层透露，90/70政策确实有可能从严执行，目前正在研究论证中。某大型央企房地产公司人士则认为，增加供给中保障性住房的力度非常大，如这一愿望实现，对商品房市场将影响很大，不过他并不看好保障性住房的执行；而且，增加供给的时间会很长。
不过，就北京市场而言，根据本报记者调查，今年的商品房供应量将会加大，如大兴、房山、通州、顺义、奥北等区域都将推出大批房源，其中很多是普通住宅；而保障性住房的上市速度也在加快，业内预计，随着投机投资需求消退，以及供给的增加，供求不平衡的状态将从二季度开始得到缓解。
- 记者观察
期待政策的叠加效应显现
事实上，从2003年央行121号文件开始，至08年金融危机之前，中国内地的房地产调控一直在持续，土地、税收、金融等杠杆的叠加效应，才致使2007年底开始楼市降温。
2008年的救市政策救了房地产商，拉动了内需和GDP，但也留下了后遗症，资产价格持续飙升，泡沫隐现，高层不得已出手再次调控楼市。
迄今为止，营业税优惠调整、严查囤地、限制融资等政策均已出台，提高准备金率，加息也进入公众的议题。但调控政策最终产生效果，达到抑制价格的目的，仍需多个政策的效应叠加，比如准备金提高的次数，上一轮提高始于2003年，但2003和2004年只各提高一次，所以对楼市并无什么影响。2006年三次提高，2007年十次提高之后，才出现累积效应；再如加息，上一轮加息始于2004年，但当年只加一次，2006年也加一次，都没什么效果，直到2007年连加六次后，方才使市场出现降温。
对普通购房人而言，调控可能意味着新一轮楼市价格的调整，当前的价格可能是这一轮的最高点，是否要做个高价接盘者，出手的时候不妨仔细掂量。（