投资与理财：楼市变天

文/《投资与理财》记者 孙晓宇　　2010年注定是复杂的一年。　　股指期货推出，股市大幅震荡，黄金高歌猛进，外汇市场波澜起伏……　　春夏之交，楼市也风云突变。　　5月6日，一条爆炸性的消息几乎占据了全国各大经济媒体头条：恒大集团宣布全国约40个楼盘同时推出8.5折促销让利活动。这是新一轮楼市调控背景下，第一个擎起降价大旗的大型房地产开发企业。　　本以为是对消费者的利好消息，谁知到最后却成了一出闹剧。5月10日，恒大地产集团品牌中心称，将于5月16日结束8.5折促销活动。两天之后，又称将8.5折促销延长至月底。说变就变，不仅让一些购房人无所适从，连圈内人士也犯迷糊。　　其实，无论开发商使出什么怪招，都是为了应对房产新政。　　房产新政“组合拳”已推行一个多月，楼市陡然生变。　　先是房价。北京通州的领涨盘，新政推出后的第二天便“改头换面”成领跌盘。中原领先指数系统数据显示，4月，京沪深等五大城市的二手住宅
成交量出现不同程度的回落，以北京和深圳跌幅最大。　　与此同时，开发商拿地也日趋谨慎，北京甚至出现了由于开发商的报价低于政府最低价而导致流拍的现象。　　原来近乎疯狂的购房者，如今也冷静下来，观望房价走势。　　楼市调控，还有多少政策可以出台？　　新政之下，房价真的能跌下来吗？　　房地产市场的天，究竟会如何变？　　政策变脸　　政策的变化，早在年初已见端倪。　　3月5日，温家宝总理在十一届全国人大三次会议上作政府工作报告时说，要促进房地产市场平稳健康发展，坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。　　随后召开的两会上，高房价更成了“千夫所指”。与会代表大多声伐高房价，呼吁遏制房价过快上涨。　　然而，市场丝毫不为所动。　　两会刚刚结束，北京又现两处新“地王”，北京一季度商品房平均售价比去年同期上涨约11.2%。国金证券首席经济学家金岩石博士戏谑：“太不像话了，太不给政府面子不给温总理面子了！”　　于是，房地产市场宏观调控政策“组合拳”高频打出。　　4月14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付不得低于50%，贷款率不得低于基准利率的1.1倍；17日，国务院出台新“国十条”，要求房价过高地区，可暂停发放三套房及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。　　各大部委、监管机构也在快速行动。4月11日，银监会要求，银行不得对投机投资购房贷款；4月13日，住建部要求加快保障房建设，遏制房价过快上涨；4月19日，住建部要求商品住房严格实行购房实名制；4月21日，银监会官员强调，二套房以住房套数界定，不再以贷款为准。　　各地方也纷纷出拳，新规不断。　　4月30日，北京市率先推出“京版”楼市新政，规定同一购房家庭只能新购买一套商品住房；海南紧随其后，推出了海南版楼市“十一条”，确保10%的土地出让金向保障性住房建设项目倾斜；杭州近日也公布了非首次购房的认定标准，确定以交税记录为准；上海将出台细则，按年征收8‰的房产税；青岛的“新14条”，要求外地人买房贷款须先开证明、房源价格须一次性公开等；深圳也出台新政，对非本地居民暂停发放购买住房贷款……　　历经数年的“空调”和“越调越涨”之后，很多民众已经对房地产的宏观调控失去信心，更有甚者认为“房地产调控的政策公信力已消失殆尽”。但是，这次打破了以往套路的调控新政，迅速给中国楼市带来转折性变化，不仅一下子使楼市由“卖方市场”转变为“买方市场”，而且就连一些开发商和炒房者都不得不承认，楼市新政下，中国一些大中城市的房价可能要降两三成。　　看来，往日貌似温顺的“老虎”，真的发威了。　　市场变天　　山雨欲来风满楼。　　受新政影响，多数重点城市的成交量持续下降。4月18日至30日，13个城市中有7个城市成交量低于新政前，其中北京、深圳、杭州、苏州降幅超过40%。5月1日至14日，新政的影响范围进一步扩大，13个城市的日均成交水平全部低于4月下半月，其中北京、上海、广州、杭州等10个城市降幅超过30%。　　与2007年-2009年的平均水平相比，5月1日至14日，11个可比城市中，北京、上海、广州等7个城市日均成交水平低于2008年全年平均水平且降幅均超过30%，仅天津、武汉、重庆、长沙4个城市高于2008年，其中长沙更是高于2009年。　　此外，数据显示，5月份第二周，上海商品房成交均价为22873元/平方米，环比下跌9%，结束了此前连续3周高于2.5万元的局面。在北京，341个普通商品住宅项目中，价格持平及降价打折项目占41%。以通州为例，“新国十条”颁布前，通州楼盘领涨整个北京楼市，而之后一个月，通州有6个楼盘降价打折，降价打折项目占比达到21%。　　新盘如此，二手房更是每况愈下，无论是市场成交量还是价格上都有不同程度的下滑。数据显示，北京、上海、广州、深圳和天津等五大城市二手住房成交量分别较4月上旬下跌达44%-92%之多。价格方面，各地房价下跌幅度却不太明显，五大城市房价跌幅均在6%上下，如北京下跌6.2%、上海下跌5.7%、深圳下跌6.7%、广州下跌5.3%、天津下跌6.4%。　　敏感的股票市场上，房地产股一泻千里。从4月上旬开始，地产指数狂跌，最大幅度达到30%，很多地产股股价接近腰斩。　　春夏之交，房地产市场飘起了漫天雪花。　　开发商变稳　　政策一变脸，开发商也变得乖巧起来。　　5月10日，在北京和上海，分别举行了楼市新政后的首场土地拍卖会。其中，北京顺义区的地块，由于开发商的报价低于政府最低价导致流拍；而上海昔日“地王”频现的新江湾城地块，仅以拍卖底价成交。　　5月12日，在北京市楼市新政执行以来的第二场土地交易过程中，开发商对地块远不及此前热情，普遍报价谨慎，有部分开发商因报价低于底价直接被淘汰。　　业内人士表示，调控政策的“组合拳”下，开发商已经不敢贸然拿地了。　　与此同时，开发商也聪明地控制了房价的上涨，有部分楼盘价格出现了松动。记者调查发现，京城部分楼盘，尤其是远郊区县的项目已经出现价格松动的迹象，利用小步微调房价来争取客源。　　当然，大部分开发商在“乱世”中选择了“以不变应万变”，力求稳中求胜。拿地的谨慎自是不用说，单是“死扛”房价不降的决心，就可见一斑。而目前开发商持有的现金超过2500亿元，可谓不差钱。东莞某开发商运营总监甚至公开对媒体称，开发商资金的耗尽至少需要半年甚至更长的时间。　　有专家认为，掌握一手房的开发商因为资金稳固，不会主动降价，只是观望风向。一手房“量减价不减”的情况，意味着市场观望和相持的状态基本成型。与此同时，虽然新政出台以来，各地关于降价抛售的消息此起彼伏，但绝大部分房企还是选择按兵不动。有开发商坦言，由于后续的调控政策不明朗，也无法预测届时的市场反应，所以大部分房企只能采取按兵不动的策略。　　炒房团变招　　与开发商的气定神闲不同，新政之后，炒房团纷纷撤离一线城市，继而转战其他市场。　　温州炒房团最先反应，但他们并没有大面积抛售楼盘，只是开始为资金寻找下一个方向。温州天浩置业有限公司总经理王珍楠表示，如果购房全部利用自己的资金，那就要看是否具有升值潜力。目前楼市新政组合拳下，温州炒房团选择暂时放弃房地产，转向其他投资品。　　有关数据显示，温州目前已通过各种形式投入到股权投资领域的资金大约200亿元。也有温州投资客购买实物黄金动辄几百万元，甚至上千万元。据了解，最近中国黄金温州旗舰店金条销量快速增长，投资者也从过去的按“克”买黄金，升级为论“斤”买。此外，不少投资者已将目光投向珠海、厦门、昆明等二线城市的房地产。　　上海、广州等地的投资客，也同温州炒房团一样纷纷转场。不同的是，这些投资客选择了抛售手中的房源。在上海，随着楼市调控政策一步步地收紧，一些本地投资客的观望心态结束，希望尽快抛售变现，将资金投向其他投资渠道。在北京多家房地产中介门店前，记者注意到，不少挂出的房源显著地标着“直降XX万元”的字眼，其阵势堪比超市的促销活动。一位房地产中介称，有些投资客出于对未来政策的担忧而对手中的房源降价出售。　　但是，这部分投资客并没有放弃房地产，而是转战到了商业地产。　　“现在什么都涨价了，物价上涨比银行利息涨得快，我担心存款到时候缩水，放在股市风险又太大，还是投资房产最靠得住。”手头有20万元的张先生一直关注着房地产市场。据他介绍，之前想投资住宅，主要是看中了住宅的杠杆效应，2-3成的首付就可进入，且短期内升幅较大。“不过，楼市新政出台后，不仅首付和贷款利率都提高了，且升值空间也变小了。”　　像张先生这样的投资客认为，新政的实施使得投资住宅的门槛提高，现在商业地产也是五成首付，贷款利率维持以往指标，不会增加他的投资成本，租金回报率比住宅更高，且未受到政策打击，更有发展潜力。对当下新政的分析，让他更加坚定了自己的判断，并将目光锁定在商业地产上。　　买房人“变心”　　今年4月房产新政出台之前，楼盘捂盘惜售，二手房卖主坐地涨价的现象屡见不鲜。因为传说中的政策调控并没有来临，而购房者在焦虑中唯恐房价还有新一轮的上涨。但是，从现在开始，买房人似乎应该悠着点了。　　面对密集的房产新政，以及开发商和炒房人的表现，欲买房者的内心无比痛快。但是，记者采访的大多欲买房者对于新政一月的成效，感觉力道还是不够。　　新政之初，“等待再看”的心态，使得不少购房者放弃了购买打算。数据显示，随着上海新房成交的持续低迷，沪上新盘“撤单退房”的现象也逐渐开始增多——4月上旬，撤单超过30套的在售楼盘项目只有两个，而在4月下旬，这一楼盘数量已经上升到了6个。在成都春交会上，面对众多优惠，现场咨询观望的市民占了大多数，现场签单下手的人很少。　　“现在政府调控还没有结束，谁还会再来抢房呢？优惠又有什么用呢？再等等看吧。”购房者李小姐对记者说的一番话，道出了现在购房者的心态。原本一直租房的李小姐夫妇，今年初准备买一套新房，早前已经看了北京大量的新盘，近期原本准备下手买一套通州的房子，但是在新政出台后以后，立马停手。“我发现原来很抢手的房子，大家都在观望了，没准过两天又降价了呢。”　　据西南证券测算，与2008年末实施最优惠放贷政策时相比，“国十条”新政实施后，二套房购房首付成本上升66%，贷款利率成本上升57%。西南证券称，新政将对改善性住房、投资、投机性购房产生较强抑制作用，会使得市场再度陷入观望期，成交量会有所下降。　　狼真的来了吗？　　5月18日，国资委副主任李伟在日前的中央企业信息工作视频会议上指出，宏观经济政策在不同阶段可能会进行微调，尤其是货币政策和房地产调控政策，这将给部分行业和企业生产经营带来影响，使得“政策或将变奏”的猜测声音再次放大。　　莫非，政策又再次手软了？　　据了解，包括住建部在内的一些部委正在部署调研，对楼市政策的实施效果进行评估。因此，政策变动的可能性仍然存在。业内人士也表示，由于市场正在较好地降温，中央层面不太可能追加更为严厉的措施。　　这样看来，似乎又是“狼来了”的故事再次上演。　　本轮调控被称为“史上最严厉”，除了对炒房者的精准打击之外，更因为中央第一次明确提出了在稳定房价和住房保障工作上要对政府官员“建立考核问责机制”。也许，这是切断地方政府和开发商利益纽带的精准一刀。也正因此，本轮房地产新政被很多人寄予厚望。　　那么，此次的系列新政究竟有没有用？重压之下，房价会不会下降？就此问题，记者连线多位专家学者以及业内人士，得到了是近乎相同的答案——此轮调控力度很大，新政之后房价会下降。　　中央财经大学金融学院副教授蔡如海接受记者采访时表示，政策影响会很大，推动市场进入一个调整期。本轮房产调控新政，一方面通过提高二套房首付、限制购买多套房等金融和行政手段，堵住投机型需求，从而在短期内给过热的市场降温，遏制住房价过快上涨的势头；另一方面又通过增加土地供应、规范市场秩序等手段努力增加市场供应，尤其是增加保障性住房和中低价位、中小套型普通商品房的供应，从而向老百姓释放积极信号，即一段时期以后市场供应将会明显增加，不必因为恐慌而急于购房。　　“只要房地产市场把炒作与投资这部分清除出来，住房需求就会发生根本性变化。这次政策威力非常之大，如果认真执行，市场肯定会回归理性。”中国社科院金融所研究员易宪容接收记者采访时说，“去年投机买房的，如果不赶紧抛售会被全部套牢。”