挡不住的房租之虎公众质疑公租房

本报记者 荆宝洁 北京报道　　房租还在上涨。　　住在北京南三环分钟寺附近的马晓倍很庆幸自己签了一年的合约。根据合约，她每月只需要支付1400元就可以租住一个39平方米一室一厅的公寓。而1400元在北京市的许多区域仅够和他人合租一个两居室。　　分钟寺村隶属于北京市南苑乡。马晓倍的房东是村政府，这样的公寓楼用电一度高达1元钱。2010年6月，马晓倍搬进来时，管理处的人告诉她，这里最少能住5年，但是也不确定某天政府征地，这里就会面临拆迁的命运。　　在分钟寺一带，有许多这样的公寓。便宜的公寓，没有空调的房间只要五六百元一个月。这里和著名的唐家岭既有相似之处也有不同。比起唐家岭的混乱，这里更加管理有序。　　北京师范大学金融研究中心主任钟伟曾到这里考察过。他认为，这样的乡政府产权的房子是不可以拿来出售的，但拿来出租，并不违法。而在农村集体用地上建立公租房也被视为一个可以尝试的方向。　　在马晓倍看来，这里暂时还是个安全岛，而这样的“安全岛”的存在，显然无法解救大多数深陷租房痛苦中的人群。　　期待公租房　　21世纪不动产分析师齐凡告诉记者，从往年的情况看，6-8月份应该是北京的租赁淡季，但今年的京城租赁市场却仍延续火爆态势。　　根据北京市交易管理网的数据，7月份全市共办理网上签约租赁20802件，同比涨幅高达80.2%，环比上涨11%，为历年同期新高，也是今年以来的最高纪录。另外值得注意的是，数据显示，自新政以来(4月-7月份)全市租赁月均签约量达到1.99万套，同比上涨32.3%。　　在租赁量继续上扬的同时，租金水平也在继续上涨。根据21世纪不动产的监测数据显示，7月份全市租金水平环比上涨1.5%，比6月份涨幅回落1.5个百分点。从具体区域看，望京、管庄、通州、亦庄等区域的租金价格上涨幅度较为明显，月涨幅都超过了3%。　　21世纪不动产集团市场总监林蕾对此表示担忧，“一般来说，9月份北京将进入第二个租赁旺季，可是从4月份至今，租赁市场一直处于亢奋状态。”林蕾分析，因新政而产生的大量的“转购为租”需求还在持续释放。“我们原本估计需要4、5、6三个月的缓冲期来消化这部分租赁需求，预计7月份租赁需求量会有所下滑。但看来租赁的需求量远远超出了预期。”　　而对于近期公众纷纷质疑的“北京公租房租金偏高”，林蕾认为这种看法是片面的。现在公租房的租金相比周边，下浮虽然只有10%左右。但是公租房从开工建设到正式入住，还需要很长一段时间。北京的租金年涨幅约在10%左右。这样计算，等到正式入住时，公租房的租金会比区域租金便宜约20%。21世纪不动产预计，今年的租金涨幅可能达到15%。林蕾认为，和政策性住房一样，公租房对拉低区域的整体租金水平将起到立竿见影的效果。　　全国性现象　　不仅仅是北京，全国多个城市都发生了房租上涨的现象，分析人士认为CPI指数的上行反而促成了房租的上涨。　　据国家统计局发布数据，7月居民消费价格指数(CPI)上涨3.3%，越过3%的通胀警戒线，并创下年内新高。与此同时，各地接连爆出房租上涨。住建部报告显示，北京、上海、深圳、广州等多个城市的房租逆势飘红，平均涨幅都超过10%。一时间，房租拉动CPI走高之说不胫而走。但是，在整个CPI体系中，房租价格占比为1.6%，也就是房租同比上涨50%，仅能造成CPI指数上涨0.8%，影响并不大，从实际的房租与CPI走势中也未表现出鲜明的关联性。　　但CPI指数对于房租的促进作用，却是切实可见的。九九房搜索市场部负责人王伟伟分析，CPI指数的持续上行，通货膨胀预期的增强，正在成为房东提高房租从而转嫁成本的重要原因之一。九九房搜索数据显示，以北京为例，7月平均房租为2909元/月，同比提高19%，远高于北京同期CPI2.5%的同比增幅。二线城市中的青岛的房租涨势则更为迅猛，7月平均房租达到了1719元/月，同比上涨29%，而山东省的CPI同比仅为2.4%，青岛市的居民消费价格水平是山东省最低的城市。　　王伟伟分析，目前房屋租金价格的震荡则更大程度上是受到了供求关系的影响。每年1、2月份的春节期间是租客返乡退房的高峰期，租赁需求处于年内波谷，大量房源空置，在供大于求的市场环境下，为了减少房屋闲置造成损失，房东往往降低价格招揽租客。　　6、7月份大学生毕业离校阶段是租赁需求爆发的时期，新增租客集中入市，供需比严重失衡，房源紧张，房租自然而然水涨船高。同时，CPI走高意味着资产泡沫的增加，房价高企令一部分原本计划买房的人持观望态度，转而选择租房，加大了供需矛盾。九九房搜索数据显示，随着房租的走高，“北上广深”的上市房源量反而减少就充分印证了这一点。　　统计显示，近一两个月，四城市每月的待租房源量均有所减少。然而，青岛、苏州等二线城市近期待租房源量却有所增加。二线城市泡沫相对较少，二手房主获利预期较高，惜售之下转而进入租赁市场寻求出售前的房租回报，同时，二线城市租金水平的大幅提高也加大了闲置房屋投入市场的效率。　　从长远来看，以北京为首的一线城市，房租价格还将处于上升通道中。王伟伟认为，从宏观层面来看，经济稳定，收入上涨，必然带动房屋租金的同步上升，而温和通胀时代的来临更将持续影响百姓生活，造成租金上涨。从微观层面来看，土地价格的上涨造成商品房开发的高端化倾向，住宅品质与房屋租金同步提升。以北京为例，今年以来，出租房源已经出现了结构性上涨。　　据九九房搜索数据显示，与1月份比，7月北京月租金超过5000元的出租房源量翻倍增加，但房租涨幅最高的却是单套面积低于90平米的小户型，其中30平米以下户型房租相比1月份上涨了13%。王伟伟分析，一手市场高端住宅供给量增加为租赁市场输送了大量房源，但以往租住在公寓里的外企高管们在房价高涨势头下纷纷购房，导致承租高端房产的主力客群近年来却有所减少，待租的高端房源量增加，有价无市。而大量刚刚离校的大学生和进城打工的农民工求租的是中低端房源，在需求带动下小面积户型租金涨幅更大。