土地增值税最低预征率提高或影响开发商现金流

本报讯 (记者 胡红伟) 继要求从严土地增值税清算通知后，国家税务总局昨日再下发通知，要求各地将土地增值税预征率的调整与房价上涨挂钩，将提高各地最低预征率，并表示将选择定价过高、涨幅过快的项目重点清算审核。　　提高最低预征率　　在我国现行中央地方财政收支划分中，土地增值税属于地方税种。目前的土地增值税实行“预征+清算”的管理模式。在项目销售阶段，按月或季度以申报收入预征土地增值税；在项目售完之后，再按照实际销售收入所得，清算应纳所得税额。　　国家税务总局在昨日通知中表示，正在研究预征率调整与房价上涨的挂钩机制，“改变部分地区预征率偏低，与房价快速上涨不匹配情况。”按照昨日通知要求，除保障性住房外，今后东部地区省份土地增值税预征率不得低于2%，中部和东北地区不得低于1.5%，西部地区不得低于1%。　　记者从北京地税了解到，房地产开发企业除批准的经济适用房和限价房外，自2007年1月1日开始，一律按预售收入1%预征土地增值税。　　将重点抽查高价项目　　国家税务总局在5月26日已经发布通知要求从严清算土地增值税。昨日又在通知中称，要求各地要在6月底前将本地区的清算工作计划和重点清算项目名单上报税务总局，税务总局将就各地对重点项目的清算情况进行抽查。并表示将“有针对性地选择3-5个定价过高、涨幅过快的项目，作为重点清算审核对象，以点带面推动本地区的清算工作。”　　据了解，房地产开发项目开发周期一般比较长，不少项目还采取分期开发或滚动开发方式，财务核算复杂。近年来大部分已预征土地增值税的开发项目，已经全部或大部分售出，进入清算高峰期。　　■ 专家观点　　或影响开发商现金流　　本报讯 (记者 胡红伟 张晓蕊) 针对加强土地增值税征管的作用，中国社科院财政与贸易经济所财政室主任杨志勇表示，这并不能真正解决房地产市场的问题，只能对开发商的现金流产生影响，而市场供求关系并没有根本改变。　　杨志勇认为，“预征并不是实征，由于清算环节情况相对很复杂，之前有一些项目在预征后进行清算时，税务部门只能收缴到预征的这部分，其他部分最后不了了之。”　　另一位土地专家也对记者表示，土地增值税是清算技术含量较高的税种，需要地方政府成立一个管理系统，从预征收环节到清算环节跟进监管。对开发商出具的发票及合同进行核查，防止任何形式造假。而对于开发商的影响，则取决于税率多少。“如果税率增幅不大，对开发商的资金链不会造成很大影响，因为很多上市公司已经不同程度计提了此部分成本。”