行业大变局：房地产造富神话渐远

本报记者 田新杰上海报道　　房地产的财富神话已明显处于下行通道。　　10月19日亮相的《2010胡润房地产富豪榜》披露，中国地产富豪财富比2007年高峰时减少25%，其中2007年首富杨惠妍的财富则缩水了86%，从当时的1300亿元下降到186亿元。　　在地产富豪这个个人(家族)生态圈巨变的背后，是整个房地产行业在调控和自身行业发展规律综合作用的悄然蜕变，以及开发商群体的集体命运。　　“政策因素主导市场，房地产行业面临重大变局。”上海易居房地产研究院同样在10月19日亮相的《2010中国房地产上市公司测评研究报告》指出，在我国房地产市场中，政府是任何企业都无法忽视的重要因素。　　“其一，政府是市场的资源供应者，通过土地市场从源头上控制着整个市场走向；其二，政府是市场的巨大需求者，通过各种与公务员、事业单位等住房相关的政策影响市场需求和市场产品结构；其三，政府是消费者和企业各种经济行为的政策环境变量，影响着消费者的购买成本和购买方式，左右着企业开发活动、销售活动甚至是产品的具体设计状况。”　　该研究院分析人士认为，最近几年房地产市场发展的具体态势，充分地说明了政府政策因素的主导性作用。目前强力的干预政策对今后半年的市场形势会产生重大影响，房地产行业面临重大调整的可能性。　　中国房地产测评中心认为，在紧缩性政策的作用下，投资性需求被挤出市场，热点城市市场销售会大幅下降，价格上涨缺乏支撑；前期受高价格引导形成的超量供给，2010年下半年开始形成现实供给；购房者(投资者)预期正在发生变化，拥有大量房源的投资者面临抛售压力。　　相关的数据透露，中国房地产行业规模化趋势将愈加明显。有关机构对2009年沪深上市的105家和大陆在港上市的40家，合计共145家房地产上市公司的研究显示，进入2010年中国房地产上市公司50强榜单的企业，房地产业务收入在100亿元以上的企业有11家，50亿-100亿元的有15家，50亿元以下的24家。前10强企业房地产业务总收入占50强业务收入比为52.04%。　　2009年房地产上市公司50强的规模比2008年大幅增加。50强公司的总资产为17791.68亿元，
同比增长38.80%，营业收入为4060.41亿元，同比增长48.30%，净利润为838.41亿元，同比增长了67.38%。　　2010年沪深房地产上市公司综合实力20强总资产规模达6176.97亿元、净资产规模达2023.8亿元，分别占到行业样本公司的59.99%和57.43%。与行业平均水平对比，20强上市公司2009年总资产、房地产业务收入、平均预收货款、年总市值、净资产和平均存货指标，分别是行业平均水平的2.94倍、3.16倍、3.51倍、2.52倍、2.81倍和3.08倍。　　“市场环境企稳不易，优势企业面临发展良机。但同时，市场形势转变频繁，亦步亦趋发展模式存在危机。”易居研究院的分析师坦言，危与机并存是行业的最大基本面。　　不过，房地产行业的升级以及房地产的财富神话之间，要实现理性的平衡，过程依然漫长。2010年房地产榜平均财富尽管比2007年下降了25%，比去年下降了3.7%，但仍然是2006年的近三倍。房地产行业仍然是创造财富最多的行业，远远高于其他行业，是排名第二位行业平均财富的2倍。