胡萝卜加大棒地产政策何以彼此对冲

房地产政策短短的半年蜜月期已经过去了，取而代之的是“胡萝卜加大棒”。5月下旬以来，土地增值税、研究开征物业税、资本金下调等房地产相关政策调整密集出台，在房地产市场掀起轩然大波。　　市场一致的预期是，政府正在防控新一轮房价的上涨。如果房价按照这种势头发展，新的抑制措施相信很快就会出台。　　蜜月期过后严打房价上涨　　从昨天开始，国家税务总局《土地增值税清算管理规程》生效，规程对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具体规定。　　山西证券研究员平海庆认为，国家此时出台土地增值税清算管理规程有以下三方面作用：进一步完善土地增值税收管理体制；增加税收收入；释放信号抑制房价上涨。在这三个作用中，平海庆认为第三个作用更为强烈一些。中金公司分析员白宏炜也认为，该政策对地产商是负面的，作为引导信号，主要为了抑制房价上涨。　　这已经不是第一个政策对房价上涨表示“不满”了。在一个星期之前，国务院批转发展改革委
意见时提到：深化房地产税制改革，研究开征物业税。物业税的开征被视为打击炒房的重典。　　“展望2009年下半年，我们认为行业政策的蜜月期已经结束。政策的另一面表现为，防范房价上涨过快的一致预期。”中信证券研究员陈聪在中期报告中表示。　　肇始于2008年10月的房地产救市政策，在经历了年初的小阳春之后，各一线城市房屋销售价格开始从暗涨逐渐演变为明涨。陈聪认为，为了缓解社会舆论，避免开发企业大幅提价，政府开始考虑清算土地增值税，研究开征物业税等。　　随着经济的逐步复苏，政策已经从单纯的救市转变为“胡萝卜加大棒”。大棒就是上述以及未来可能出现的抑制房价上涨的相关政策。而为了让房地产在经济复苏中发挥作用，政府的“胡萝卜”也不吝啬。　　5月27日，国务院将保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例下调至20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例下调至30%。　　陈聪认为，房地产“加杠杆化”的政策将是实质，同时会伴随着平抑房价的一些舆论引导和政策阻吓。　　平海庆认为，从去年12月到目前，全国房地产
成交量回暖明显，房地产企业库存明显改善，政府希望通过释放一些信号和采取适当手段保持目前房价的稳定，并由此促使房地产企业加大房地产开发投资，发挥房地产业关联度高的优势，从而保证经济稳定增长。　　房地产商缺钱又缺地　　目前开发商的情况似乎比半年前好很多。5月21日，富力地产豪掷10亿拿下广渠门外10号，楼面地价达15000元/平方米，开发商似乎不缺钱了？　　现实的情况却是，根据3月17日富力地产公布的2008年报，其资产负债率约为73%，净负债率123.8%，超过了70%这一国际警戒线。此前，富力地产联席董事长李思廉曾就负债率对记者表示，房地产企业的负债率在80%左右是合理的。据人民网称，此次10亿元拿地，几乎已经用掉了富力地产一季度回款的2/3。　　开发商的资金链并没有想象中一下子就缓解了。中国银行董事长肖钢表示，尽管央行将继续实施宽松货币政策的承诺口头上没有变，但实际已经在收缩。央行4月通过票据发行收回了一定的流动性，这说明，虽然大政方针没有变，但实际中的确在朝着更审慎的方向进行操作。信贷政策的收紧让开发商更加紧张。　　政策面并没有对房地产资金一味的支持。苏雪晶表示，土地增值税清算问题，市场明显过低估计其执行力度，据其了解，目前已有多个城市开始制定详细清算计划，未来将对企业现金流存在一定影响。　　缺钱之外，有些开发商也缺地。已经大半年甚至一年没有怎么“补仓”了，再不拿点地就没有面粉做面包了。　　金地集团董事长凌克公开表示，为了2010年和2011年的开发，金地今年一定要拿地，预计拿地资金在50亿至100亿元之间。而在2008年，金地拿地颗粒无收，如果再不拿地，接下来将无房可卖了。万科副总裁肖莉也表示，万科有可能 已 经 错 失 了 最 好 的 拿 地 时机———去年的3季度。如果没有土地补充，万科的发展势头将放缓。　　但并不是想象中的火热，拿地有点火爆其实是各个城市推出的地块减少了。大部分的城市都不愿意降价出让土地，推地的放缓演变成看似土地拍卖人气十足。　　“你推10块地试试，马上就会改变开发商的预期。”作为房地产商，任志强这样解读富力地产的新地王。　　本报记者 戎明迈 实习生 叶华　　5月地产政策频出　　5月20日　国家税务总局在其网站上发布关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知，对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具体规定。该规程将于6月1日起开始生效。　　5月25日　国务院在其网站上发布《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》。提到：研究开征物业税。　　5月27日　国务院发布《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，将保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例下调至20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例下调至30%。