地价相差20倍大开发商激情转移二线三线城市

周亚玲 张延龙　　大佬的视线终于开始转移了，在连续参加了北京两天的土地拍卖后，任志强大致一算，手中还有50多亿。“卖房子还有40多个亿，自有资本18个亿”，还有个30多亿的授信，但这样，也只能是望洋兴叹。“我们不能拿四五十亿去赌一块地，那样风险太大了。”任志强说。　　长沙、青岛、西安等先后成为华远地产获取土地的目标。不久前获取全国百强县第26名的成都龙泉房管局综合科负责人吴震说：“如果开发商在龙泉能做酒店、公园等配套的开发，土地的价格可能在100万元/亩，但如果单纯做住宅开发，价格就在200万-300万元/亩。”　　即便是200万一亩，较之任志强在北京拍卖场刚刚放弃的望京 “地王”每亩5824万元(减去代征土地面积)，较成都龙泉的200万一亩，高出20余倍。　　高地价逼退上市公司　　“我们一年集团支持的钱就30多亿，央企呢？百亿！中铁、中冶、中建三家一上市，就融资一千多亿。这是金融资源配置问题。”任志强认为。　　近期已公布的30多家地产公司的年报显示，进入二、三线城市开发地产已经成为主流。　　不久前，华远联合金融街在合肥参加一场土地的招拍挂，但金融街因为招拍挂要求的酒店配套太多，放弃了拍卖，华远最终也放弃了这块土地。但除了合肥，华远已经在长沙、西安和青岛等地拿下了数百万平方米的土地。　　2006年左右，偏低的利润率使上市公司对进入二线城市尚心存迟疑。如今，一线城市的高地价，以及二、三线城市房价的兴起促使上市公司折返。部分二线城市的郊区和次中心，已经形成上市房地产企业的割据。　　成都非主城区龙泉，已经集结了30多家大开发商，中粮、恒大、中铁的楼盘已经开售，香江、宝龙、世贸正在拿地。当地一位官员告诉记者，中信集团刚盘下大量的土地做农业产业化开发，下一步还打算做地产开发。　　龙泉位列全国百强县第26位，拥有汽车、机械等众多工业企业，并且规划开通地铁。　　地铁或高铁等超大规模的基础设施投入是引爆地产商拿地的 “导火索”，譬如合生创展在慈溪造城的原因之一就是慈溪将有杭州湾大桥开通。　　优越的环境资源是地产企业投身二、三线城市的另一动力。最典型的莫过于东部华侨城；中粮地产在成都龙泉延续的也是这一思路，在风景秀美的山麓，开发超豪华别墅区；上海的老牌地产商上实发展远走数千公里，到云南大理开发楼盘；深圳花样年华选定的则是云南腾冲。除此之外，海南的海棠湾、博鳌都已遍插各路开发商的大旗。　　一、二线城市利润逐步接近　　成本还是拿地的第一要素。　　万科 2009年共获新项目 44个，二、三线城市占比超九成，平均地价2401元/平方米，与2007年相比下降29.5%；万科的董秘谭华杰认为，二、三线城市总能找到价格合理的地块。　　保利在一次投资者见面会上也透露出类似的信息，他们在一线城市要求的自有资金回报率可以放低到15%，但在二线城市要求的自有资金回报率是20%。这个信息被招商证券的行业分析师解析为：“如果要巩固一线城市，必须放低利润率。”　　成都近期一次土地拍卖，成交的六幅地块溢价高达123%，其中解放路地块楼面地价高达8000多元/平方米，3.194亩的地块总价也不过是4631.3万元。成都的地王还远没办法和北京的土地价格相比。北京日前大望京村招拍挂的土地，土地总价是 40.8亿元，楼面地价约为27000元/平方米，潘石屹计算卖不到45000元/平方米就不赚钱，任志强则认为，如果精打细算，40000元的单价也可以赚钱，但每年的利润率已经很薄了。　　从以上数据中不难看出，如果在二、三线城市开发，每个楼盘占用的资金相对都不大，对于上市公司而言，只要城市本身有购买力，就意味着房子和资金周转速度有保证，是比较理性的选择。　　一位成都的开发商告诉记者：“现在在成都，有几千万还可以玩房地产，在北京，想都别想。而且在我们这里开发，利润率也不见得比北京低。”　　对于二、三线城市开发来说，最主要的是利用规模效应降低管理费用。华远在青岛、西安布点之后，逐步加大对整个区域的土地储备。而万科从去年年底开始提出了“战略纵深”，也就是“向二、三线城市转移。比如合肥，受益于长三角的制造业转移，正在产生的小白领很有潜力，因为目前有了高铁，城市群将会发展起来，这样我们一个管理团队就可以辐射更多地方”。　　什么是合理的土地成本　　“低地价，高房价”的城市就是一种很直接的思路。　　“2009年全国平均地价是3725元，这也意味着今后几年全国的土地成本就是这么高。”任志强道出了一个寻找价值洼地的思考路径。他认为，经济还属不错的城市，如果房价还在四五千块钱，是非常具备投资价值的。“京、沪、广、深的房价历史一定会在二、三线城市重演。”任志强认为。　　很多二线城市的房价在去年已经涨了三成以上，土地价格也在节节攀升，成都嘉联地产研究部刘万博告诉记者：成都4月6日将举行的土地拍卖，差不多地段的起拍价已经和去年同期的成交价相同，但即便如此，二、三线城市的低地价和北京相比，依然存在吸引力。尤其大开发商通过成熟的品牌运作和管理体系，仍然能将产品卖到不错的价钱。　　金地的园林景观和设计在大开发商中不能算翘楚，但在二、三线城市，其设计能力仍然具有一定的竞争力，金地西安湖城大境项目定价接近2万元/平方米，这个项目位于西安市核心地段，靠近曲江池遗址，是金地在付出巨大的代价 (包括为当地政府修建公园等)后，才拿下的地块。据了解，金地拿地的价格为400万元一亩，但房价却逼近2万元/平方米，一个月卖了7.53亿元，在周转速度上也体现了这些黑马城市蕴含的巨大购买力。　　怎么玩很关键　　二、三线城市在土地供应的方式上具备更大优势。　　名流置业近期就发布公告，公司与西安曲江管委会签署 《合作协议》，拟在曲江新区以360万元/亩的单价挂牌购得目标地块，目标地块总面积约281亩，容积率约2.5-3.5。　　初步规划，目标地块开发用地面积约1873万平方米，若容积率为2.5时，开发建筑面积不低于46.83万平方米，楼面地价2161元/平方米；若容积率达到3.5时，开发建筑面积将达到6556万平方米，楼面地价1544元/平方米。根据公开的资料，曲江新区的房价已逼近万元。　　双方协议约定的是曲江管委会将协助名流置业依法取得目标地块的国有建设用地使用权。协议生效之日起7个工作日内，名流置业向曲江管委员支付诚意金5亿元；2010年12月31日前，向曲江管委会再支付诚意金5亿元。曲江管委会将力争在2011年6月底左右，向名流置业交付目标地块。　　另外，据了解，恒大绿洲在成都龙泉开发的楼盘，因为带有两个豪华酒店的配套，地价比周围纯住宅开发的地价便宜一半。　　成都龙泉区房地产开发管理部门负责人告诉记者：“我们现在就不太喜欢只是单纯做住宅开发的地产商，我们喜欢做复合型开发的地产商，在土地价格上，也可以和我们谈。”　　任志强的说法更为直白，当地政府考虑的是就业，考虑的是有钱来搞当地的市政建设，所以地方政府都希望开发大盘，因为只要一次性收回大量的土地出让金，政府才有钱来做基础设施，修桥铺路，盖学校和医院。做大盘最直接的优势是可以低开高走，一开始房价便宜，利润低，随着区域的成熟，房价提高，利润就可以找补回来。　　很显然，二、三线城市土地供应规模大的优势就满足了这一点。归根到底，拿地方式还是很关键。近年来，任志强就是通过中城联盟在青岛、西安拿地。和北京一样，他还是没有通过招拍挂在外地获得土地。