贾康：对别墅高档公寓可先征物业税

面对房价居高不下的现实以及近期物业税即将在京沪深渝等重点城市开征的传闻，物业税的开征再次受到前所未有的关注。本报就相关问题采访了财政部财政科学研究所所长贾康。　　征收物业税非常必要　　问：目前，物业税开征引起热烈讨论，是否应征收物业税成为争论的焦点。您对此有何看法？　　答：我认为，征收物业税非常必要，意义也十分重大，现阶段是推出物业税的可操作时机。　　首先，物业税是我国社会主义市场经济体制建设和通盘配套改革中不可或缺的地方税体系的支柱之一。开征物业税，可以使地方政府得到一种大宗、稳定、随自己职能履行而不断“水涨船高”式增长的支柱税源，使其改进辖区投资环境、提升公共服务水平的努力，与自己的财源建设内在契合，从而内生地形成转变政府职能、行为长期化的可持续动因，并促进财税、行政等方面的通盘配套改革的深化与逐步到位，进而改善地方政府过于注重办企业和粗放扩张，过于依赖土地批租“土地财政”这些短期行为。　　其次，在房地产保有环节开征物业税这样的财产税，可以在房地产供需双方行为合理化导向上形成一种经济参数和税负约束，其正面效应对于我国这样一个城镇化方兴未艾、土地稀缺性极高、房地产市场波动对经济生活影响极大的国家来说，值得特别重视。　　正面效应有3个方面　　问：开征物业税会产生哪些积极作用？　　答：具体而言，征收物业税正面效应有3个方面：　　一是可以增加住房市场上中小户型的需求比例，从而有利于集约利用土地促进城市化健康发展和经济增长方式转变。　　二是可以减少已建成房屋的空置率，活跃租房市场，提高社会中不动产资源配置的效率。　　三是可以促使不动产投资、投机行为收敛，有利于减少住房价格过快上涨及导致市场大起大落的可能性，促进房地产业长期健康发展。　　同时，它也是在我国发挥财产税的再分配调节作用所不可或缺的税种。在房地产保有环节开征物业税，客观上将增加住多套房、高档房的高收入阶层的税负，所筹得资金转而用于扶助低收入阶层，这种再分配调节作用，对于我国推进收入分配合理化的相关制度建设，现实意义重大，社会要求迫切。　　征收不存在硬障碍　　问：有人认为，购房者在买房时已经向政府一次性缴纳了70年的土地出让金，开征物业税是重复征收，存在法理障碍。您怎样看待开征物业税的可行性？　　答：这一担心是没有必要的。我国在改革中已推出的“土地出让金”，其性质是土地使用权的价格，即凭借所有者身份对使用权持有人收取的地租；而物业税，其性质是不动产保有环节上使用权持有人所必须缴纳的法定税负，收取者凭借的是社会管理者的政治权力。“租”与“税”两者是可以合理匹配、并行不悖的关系，不存在所谓不可克服的“法理障碍”和“重复征收”问题。前几年，土地出让金的生成价位较高，而一旦推出物业税，其生成价位会因交易者预期的改变而相对较低，新老地产的这种差异不是开征物业税的硬障碍。我们完全可以设计“老房地产”与“新房地产”有所不同的税务区别对待办法。　　再者，开征物业税需要的产权登记与保护、税基评估、信息管理与沟通、税收征管等各环节的专业力量与条件，并不能成为否定开征此税可行性的理由。我国有关部门已在十个地方推行数年的物业税基模拟评估和相关工作试点，所要试验的就包括此类问题的解决方案。相关的信息系统、人员培训、评估软件和收缴管理等，也不存在硬障碍。　　另外，开征房地产税在市场经济国家有多年积累的丰富经验，我国完全可以结合本国国情与实际，借鉴吸收而形成“后发优势”。当然，中国近些年的“小产权房”、历史上形成的“经租房”等问题，确是其他国家没有的情况，需要稳妥处理，但在配套改革中，这些都是可以设计对策方案、渐进合理解决的。　　消费性住房可不考虑实征　　问：能具体的说说有哪些对策方案来解决这些问题吗？　　答：开征物业税，不求一步到位，而应力求尽快搭好和推出基本制度框架，在方案设计上注重“渐进”。　　第一，有关部门应抓紧研究制定在我国开征物业税的方案，建议将税的名称在方案中规范地表述为“房地产税”。有关税制设计，应与配套改革要求和房地产业强化政策理性、贯彻合理规划作通盘的匹配。　　第二，积极征求公众、专家、各利益群体的
意见和建议，合理引导舆论作理性、健康的讨论，在一些关键点上可采取听证会方式加强透明度和不同意见的沟通，通报“空转”试点地区的有关情况，增进各方对此项重要改革的理解与认同。　　第三，建议实施的初期，对一般的消费性住房不考虑实征，那些管理上很容易认定的独立别墅、豪华公寓则可先行实征，如对一定面积以下的“居民第一套自用住房”实行永不实征，也是可考虑的。　　第四，应秉持紧迫感积极组织必要的人员培训、国际交流、各地的经验沟通等活动，为我国物业税的出台作尽可能周全、充分的准备。