楼市优惠政策走向未知

楼市金九银十即将过去，众多开发商并没有因此放慢促销的脚步，现行优惠政策即将到期是支撑这个现象的因素之一。“优惠政策快到期了，现在房价也居高不下，明年的房价更不好说，再没赶上优惠就更亏了。　　楼市金九银十即将过去，众多开发商并没有因此放慢促销的脚步，现行优惠政策即将到期是支撑这个现象的因素之一。面对当下的高房价与优惠政策，不少购房市民面临艰难选择。现在买，怕贵了；不买，又怕错过优惠政策的“末班车”。　　优惠政策走向未知　　岁末将至，国家2008年出台的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(以下简称《意见》)中部分优惠政策即将到期，时间节点指向2009年12月31日，按照《意见》中标出的说法，政策暂定执行至上述时间，之后如何待定。这项为应对金融危机而临时出台的多项房地产优惠政策是如期终止还是延续，业界专家说法不一。本市地产界权威人士表示，政策的制定与实行取决于市场反馈，开发商与购房者持观望态度属正常。　　从理论上说，《意见》中关于契税、首付和利率等方面优惠政策的取消会造成购房者成本上升，像房子这类大宗消费品，契税和利率的变化都会给市场带来很大波动。假设总价100万元的房子，1%就是1万元；利率的浮动，又会影响每月的还款额度。如果明年这些政策不延续，那么多出的这部分成本，会使购房总价上升。　　也有业内人士分析称，在实际实施过程中，政策的优惠与否并不能起到决定性的促进作用，取消优惠也不会对楼市产生本质性的影响。此外，政策对购房消费的影响大小，还取决于房子是用来自住还是投资，一般来说，自住性的需求对税收的敏感性相对较低，而投资则较高。所以，购房者更应把考虑的重点放在对明年房价的走势方面。　　现在出手怕买贵　　房价与市场互相左右，究竟目前的房价是高是低，众多准备购房的人拿不准，业内专家也拿不准。结婚3年的王坚准备把自住的一室换成两室，这事在他家酝酿了相当长的时间，从今年5月份开始，房价一路飙升，半年来每平方米涨二三千元一点也不新鲜，用他的话说，自己是越不出手，越不敢出手了。家住和平区的秦先生准备为孩子购置婚房，看了许多楼盘后，发现合适的房源较少，只好再“等一等”。上个月，本市中心城区的成交均价为12089元/平方米，一些改善性需求也重归观望。　　根据天津市国土资源和房屋管理局公布的《每日房价》统计显示，2009年10月1至21日，天津市共成交二手私产住宅4509套，与9月同期相比下降30.5%，成交均价5941元/平方米，同比上涨1.3%，由于受到国庆长假期间房管部门不受理二手房业务的客观影响，10月成交量表现为下降，但是从交易日日均成交水平来看，450套的日均成交量与9月相比上涨近4%。　　此外，据我爱我家市场分析中心数据显示，近期市场除刚性需求一直较为活跃以外，也出现了不少客业双方因考虑到涉及二手房交易环节税费减免优惠政策执行日期将至而加速交易的现象，政策执行节点的即将到来与各方对未来政策走向判断不一是目前二手房市场部分需求提前集中释放的重要原因之一。　　　　不买怕错过“末班车”　　业内专家给记者算了一笔帐，以购买一套距离上次购房交易满3年、面积70平方米、总价60万元的普通住宅为例，2008年新政前后购房者可节省契税3000元[60万元*(1.5%-1%)]、印花税600元(60万元*1%)、营业税33300元(60万元*5.55%)，共计36900元，政策前后税费总成本占总购房成本的比例也由8.5%降至3%左右，使得贷款购房者的月还款压力大大降低，财政政策与货币政策的双重利好着实为购房者减轻了负担。试想如果到今年末，刺激楼市的优惠政策到期不续，上述成本则直接使购房款额加大。　　“优惠政策快到期了，现在房价也居高不下，明年的房价更不好说，再没赶上优惠就更亏了。”张先生表达了自己的看法。“能省点就省点，现在不买，如果明年取消优惠，房价又下不来，损失就更大了。”记者走访新四区部分楼盘时发现，不少楼盘的成交量势头不错，甚至不被看好的“十一”期间，北辰区的不少高层和别墅项目都卖得很火，不少购房者放弃“十一”休假，到售楼处买房子。　　据中国房地产指数研究院数据显示，9月份，环城四区新建商品住宅市场共成交35.86万平方米，环比上涨了0.5%。成交均价为6948元/平方米，环比上涨了1.6%。其中，东丽、北辰有小幅增长，西青的成交量与上月基本持平。　　新闻链接：最后一季是否成楼市拐点？　　房价涨不停 持币观望浓　　日前，记者在天津市一些新开盘的项目处了解到，最近的看房者人数较之九月份明显减少，一些销售人员告诉记者，人们之所以放缓了外出看房选房的步伐，主要是因为天津近半年来直线上涨的房价，一些准备买房的人纷纷开始持币等待，静观天津地产市场的发展动态。　　　　价格攀升 盼政策惠民　　自哈尔滨来津现在某事业单位工作的刘小姐告诉记者，她自2006年9月来津在南开区租了一套60多平方米的房子，由于房租较贵她一直想买一套合适的住房，可以拿出30万到40万交上首付，其余按月供房。这样一来，不仅可用以自住，还可以方便父母时常来津探望旅游。但由于近几年天津地产市场波动较大，在2008年底她想要出手买房时，周围一些做地产的朋友都说地产市场不稳定，劝她再等等，也许仍会有降幅，加之工作较忙，使她还没来得及仔细选房，市内各区的房价就一下子青云直上，涨至2009年8月时，过去想要选择的海河周边几个地产项目平均上涨了三分之一，屡屡攀升的房价现已使她望而却步。　　记者在一些新开盘的地产项目售楼处发现，有半数左右的受访者都希望呼吁国家有关部门2010年能否出台更多政策来合理限制开发商的同时惠及购房者。　　十月走下势 楼市前景模糊　　来自北方网地产频道的数据显示：进入10月份以后的三个星期，天津商品房价格一直呈现下跌走势，上周商品房均价7985元/平方米，成交量环比下降近两成；天津的二手房成交均价5999元/平方米，显露出小幅下行趋势。据了解，进入10月份以来，在天津商品房市场连续三周呈现降势的同时，全国多个城市地产市场价格也都开始有所松动。对于人们关心的“2009年最后一季的楼市‘拐点’会否到来”这一点，有业内专家认为，开发商的涨价行为已经受到一些购房者拒绝买房的行动“抗议”。几个月前地产出现前所未有的大热，大量住宅和商用房成交，人们的刚性需求已提前释放；另一方面一些新开盘的房产项目价格大幅度提高，部分地产项目均价超出了人们的能力所限，导致目前的需求量呈现减少趋势。与此同时，当前房价利空并不只是因为需求减少，信贷收缩因素也是不容忽视的一环。目前银行房贷力度下滑加之购房需求减少，使得天津房价可能会从此时开始出现一波小幅度的下跌走势。而一旦地产价格有所下跌，人们普遍抱着“买涨不买跌”的心理，地产市场必然会出现成交量与成交均价的新一轮调整，例如目前一些地产项目的降价促销可能就是地产市场变动调整前的一些初期信号。　　记者在采访中发现不同的观点是，一些业内专家认为，虽然今年10月份天津地产市场成交量比8、9月份略有下降，但也属于正常的增幅回落范围。因为前几个月的增长里面包含了一些由于拆迁、修地铁等因素积蓄起来的刚性需求和潜在购买力的释放。释放后交易量的回落对于地产市场是很正常的，但这时增幅过后的小幅回落却被评论为“又见拐点”，是不全面的。如果将这种增幅的回落称为“拐点”，则股市便可称为天天都可见“拐点”了。由此，对于未来房价是否会下跌、现在买房值不值的问题，很容易回答：其实做地产交易没有什么值不值的，大部分人买房都不是做短期投机生意并非期望短期获利，所以未来10年内地产发展大趋势是肯定的。