遏制高房价已成必然房地产或将迎来真正的冬天

从某种层面上说，这次意料之外的“京11条”，更像是态度严厉的“国11条”在北京的落地，与去年年底杭州、湖南等地房产政策的暧昧态度已经出现明显分别。而京11条抢在全国两会前出台，政治信号意义显然大过实际效果。　　“从政策本身看新意并不大，但传递的信号却让人很沉重，今年房地产或许将迎来真正的冬天。”融科智地房地产开发有限公司助理总裁兼长沙公司总经理刘蔚说。　　2月24日的北京，阴天。一如天气的阴沉，正在清华大学EMBA上课的刘蔚，心情也有些复杂。刚刚得知北京出台房产新政的他，与几个圈内朋友探讨的结论是，今年形势不太妙。　　让刘蔚心情复杂的，是前一日北京出台的地方性房地产新政。新政从细节上对住房供应结构、二套贷款、住房税、房地产开发贷款等方面进行了规范，并恢复了“限外令”。　　总体看来，北京新十一条是“国十一条”的细化政策，十一条的大致方向没有变化，基本是加大供应收缩需求，最突出的在于，政策性住房用地及占新开工套数均需达到50%。　　虽然有此前国务院祭出明细化“十一条”发出的泡沫警示作铺垫，但刘蔚们对这个在两会前出炉的北京版细则仍然感觉意外。　　“其实并不是政策本身有多大的新意，而是在这个时点，这种姿态，很有威慑力。”刘蔚说。　　遏制高房价已成必然　　事实上，北京此次抢在全国两会之前主动“表明立场”，与中央政府高度一致，这本身就已经是一个信号。一位北京当地不愿意透露姓名的开发商称，“其实，开始杭州、南京出台新政的时候，北京还没有明确的一种落地说法，但这次遏制高房价的态度已经很鲜明了。”　　1月13日，江湖传言，北京将重新执行“限外令”；1月21日，北京市委书记刘淇表示，2010年北京市将投1000亿元进行土地一级开发，其中50%要建成保障性住房；1月22日，北京处置大龙地产等欠款房企，打击囤地；1月25日，北京市政府工作报告中显示，要依法查处占地不用、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为，遏制房价过快上涨势头；1月27日，北京财政局表示，政府不会过度依赖土地收入。　　细细看来，以上一系列政策在2月23日出台的“京版国十一条”中均有具体体现，可以说，以此“京版国十一条”为标志，北京的楼市调控有了一个阶段性的结论，靴子已经落下，遏制高房价是未来的一个必然。　　“北京的GDP58%是来自房地产的贡献，北京在两会之前急不可待抛出行业新政的主动行为，某种程度上暗示了北京地产行业存在的问题已经使政府感受各方的压力”，鑫苑中国置业集团执行总裁杜猛分析说。　　而刘蔚则更加尖锐地表示，北京的这次房产新政，更多地是代表一种地方对于中央调控的回应态度，之前国11条的出台，并没有如预料中的那般迅速产生连锁反应，各地房价在去年12月和今年1月继续上扬——北京房地产市场动态监测研究系统统计显示，2010年1月北京商品房总体成交均价环比继续上升，成交均价17937元/平米，比09年12月成交均价17431元/平米增加506元/平米，环比上涨2.9%。　　“可以说，从这次出台的时点和态度看，今年房地产政策的形势相比去年会有较大逆转。”刘蔚认为，本该出现在2009年的房地产冬天，或许将推迟到2010年。　　新政落地，只是一个开始　　如果说，刘蔚对于2010年的观点是觉得冬天即将到来，那么对于80后的北漂一族陈威来说，关于房子的话题似乎更加乐观一些。“这一次，北京房价就该跌了。”　　从业界不少的观点来看，北京的地方政策的明朗化，意味着政策的调控已成定局，而这个既处于政策最敏锐地带、又是国内房价狂飙者的城市，在房地产政策上的路径选择，实际上是给不少在形势未明朗时的观望者一个准确的答案。　　恒大地产长沙公司相关负责人认为，从北京的新政来看，很多条款实际上在春节前就已经落地和被市场消化了，“这个细则的出台意味着阶段性的尘埃落定，可以消除目前市场上的一些观望情绪。同时，新政没有新的更严厉的抑市措施，各项政策保留了首次置业的优惠。”　　在他看来，北京的新政落地，只是一个开始，随着两会的召开，全国各个城市势必将陆续出台各种本地细则，而之前处于观望中的开发商和购房者，能够恢复到正常轨道，而不至于“盲目的惶恐”。　　一个现象是，对于“信心比黄金更重要”的房地产行业而言，未知的政策，比“房贷收紧”对于消费者更具杀伤力。在2007年年底出现的楼市高潮急转直下，正是未知带来的恐慌。　　而从2009年年底国11条颁布之后的情况看，经历过一次调控危机的国人，对于政策底线的承受力已经明显提高。　　在北京，在1月供应量和交易量大幅减少的同时，房价仍然持续上扬，而在长沙，政策滞后性则更加明显，交易量和房价均有不同幅度上扬。　　“应该说，这次北京的落地细则为未来各地地方政策初定了一个基调，在加大供应的同时，也没有完全关死消费者的信贷这块。这对市场来说是好事。”湘江一号营销总监朱四海说。　　长沙楼市将再次洗牌　　不管开发商内心如何不愿意，遏制高房价涨幅的房地产调控政策不可避免地到来，已成定局。　　“从北京的情况衍生来看，长沙这边也不大可能会有大的政策松动，这对于开发商来说，又到了一个出现分化的时间节点。”朱四海说。　　从长沙市政府和房地产管理部门透露的信息来看，目前的长沙仍在研究今年的政策走向，但在中央政府一波又一波的政策攻势下，想要再现那种政策利好带来的壮观景象，显然不大可能。　　“不管政策怎么变化，最终来说起决定性作用的还是产品，保持自己的节奏很重要。”刘蔚说。在他看来，在最坏的市场，一如2008年的长沙，仍然有近600万平方米的销售量，“总还是有人买房的，尤其是像长沙这种城市，性价比合适、优秀的产品仍然是受到追捧的，关键是看你怎么做。”　　对于一些大的全国性品牌来说，在经历2008年的阵痛危机之后，盲目扩张被集中优势兵力开发所取代是一种必然的选择，“盲目投地王，积压现金流这样的事情，在2010年不大可能出现，资源向优势项目集中会成为一个未来的趋势。”愿景集团营销总监付昊称。　　而在一些本地的企业看来，如何在变化的市场中寻求更好的生存，则成为当务之急。“我们2008年是被金融危机救了，今年还是比较犹豫，我现在的想法是到市州进行开发，避开资本竞争的高峰，同时能够以更小的投资进行开发，不至于把全部身家砸在长沙。”一位本地不愿意透露姓名的开发商如此说。　　一种可能的猜想是，在经历第二波调控阵痛的长沙，大品牌的集中度提高将成为一种趋势，而对于中小开发商来说，更加灵活的营销手段和谨慎开发的节奏选择，则成为当前考虑的第一要务。