中关村商圈：电子卖场褪色后谁来接班

若干年前，中关村商圈几乎就是电子市场的代名词，不过，电子市场火爆京城后却由于市场不规范引发混乱。当时，这里缺乏百货、超市以及餐饮娱乐设施，众多商家纷纷对这个潜力巨大的商圈“摩拳擦掌”。　　如今，被称为京城“硅谷”的中关村商圈已换了模样，人们游走于中关村地区已不再仅仅是为了购买电子产品，更多“吃喝玩乐”的商业设施日渐增多。当中关村商圈以电子卖场为核心的特色被丰富的商业设施所包围，谁将会成为这里未来发展的引擎？　　电子市场逐渐褪色　　周末下午五点半，王先生驾车堵在中关村地区南侧的四通桥旁边，他与同事把“四通桥”戏称为“四不通桥”。四环以南几座电子卖场、大型超市家乐福、新中关和中关村地下购物中心等商业设施周围人头攒动，但拥堵的交通并没有阻拦人们的消费热情。　　中关村商圈形成初期以电子卖场为核心。中关村地区规划占地95公顷，公共建筑规模约250万平方米，已有电子市场12家，占地近30万平方米。早在1999年白颐路改造以前，中关村地区已形成了中发电子市场、四海市场、科苑电子市场等九大电子市场。经过10多年的发展，新旧电子卖场相继更迭，中关村仍旧与高科技联系在一起，被称为北京乃至中国的“硅谷”。　　根据中关村电子产品贸易商会的数据显示，截至2008年，中关村地区的销售额年增长率保持在18%左右。虽然近两年受到经济危机影响增长率有所下降，但2009年中关村地区电子产品销售仍近600亿元，其中鼎好电子商城销售总额75.3亿元，坐上了中关村电子卖场的头把交椅。　　坐拥北京大学、人民大学等高等学府以及人大附中等中学，给中关村商圈带来了大批年轻消费群，他们善于接触新鲜事物，乐于购买年轻时尚商品。正因如此，商家开始陆续进驻这个商圈，瞄准“休闲娱乐”的商机。　　在新进入商业冲击旧有商业之时，一项新规划尝试扭转这里的发展方向。2009年7月，海淀区政府首次提出对中关村西区业态进行调整，专门成立了中关村西区管委会，并发布《关于加快推进中关村西区业态调整的通告》。这份通告明确表示，中关村西区将定位于建设成为创新要素聚集功能区。这意味着中关村的发展方向在发生改变，政府不再鼓励电子卖场、商场、购物中心、餐饮在本区域内发展。　　中关村电子市场成立以来，就一直存在各种质疑。“骗子一条街”、“卖科技产品的农贸市场”等奚落反映了消费者对电子市场经营的诸多不满。市场内充斥
假货，商家生拉硬拽式的促销方式等都制约着中关村电子卖场的健康发展。这里客流量庞大，商圈内的环境也一度饱受诟病。有人抱怨，经常看到光着膀子、扛着箱子的人走在中关村大街上。　　近几年政府部门“频频出手”进行整治，希望把这里打造成为诚信经营、良性发展的中关村高科技园区。管理者的意愿是，中关村应显得更有“档次”一些，在中关村大街上走一圈，应该看到更多西装革履的IT界精英才对。　　近几年，如京东商城等电子商务企业的迅速崛起，冲击着中关村电子卖场的经营。2009年京东商城以40亿元的销售额表明了网络销售已慢慢入侵零售业的地盘。有趣的是，京东商城CEO刘强东最初就是从中关村电子卖场起家的，他靠一家代理光磁产品的柜台开始了创业。　　商家瞄准学生白领消费群　　随着中关村广场最后一座临街建筑“中关村e世界财富中心”的建成，海龙、鼎好和中关村e世界三大电子卖场正式形成三足鼎立的局面，这三家卖场几乎垄断了该地区电子产品的销售。目前，中关村依旧是IT产业精英们的创业摇篮。相比于若干年前，这里更加“规矩”了。　　新的调整方案宣布后，几家电子市场悄然改革。如今，电子产品价格越来越低，“攒机”业务的市场空间几乎被压缩殆尽，各大品牌笔记本电脑成为销售的主流。海龙大厦、e世界等纷纷调整自己的卖场面积。其中，海龙大厦12至16层的商户已经陆续搬出，不再经营IT产品，并将被改造成写字间对外出租。记者了解到，约80%的写字间已被企业预订。与此同时，“三年内清退攒机”的传闻也传遍中关村的大街小巷。　　目前，中关村核心区域办公的企业中，包括爱国者、新东方、新浪、开心网、中国普天、智乐等知名企业。中关村商圈有着高科技人才资源的优势，自然成为国内IT企业及跨国公司研发总部的落户首选。据高纬环球最新研究数据表明，中关村商圈甲级写字楼平均有效净租金约为每月每平方米22.83美元。这一租金水平在北京相对低廉。写字楼多入驻高科技企业、研发中心，如NEC、方正、Google、AMD、Intel、微软研究院、三星研究中心等。　　此外，中关村商圈凭借北京大学、人民大学等高等学府，营造了特有的创业氛围，汇集了很多高新技术领域内的中小企业、孵化器等成长型企业。“吸引国际高科技企业”一直是中关村的目标，林立的写字楼也让中关村商圈看起来面子十足。　　由于这里汇聚了大量白领消费群，餐饮娱乐环境随之逐渐完善。此前，中关村地区的餐饮企业以肯德基、麦当劳等西式快餐为主，外卖盒饭一度成为最红火的业务。经过多年的发展，中关村商圈的餐饮娱乐设施愈发丰富。　　金钱豹国际美食汇、眉州东坡酒楼、鹿港小镇、江南赋等餐饮企业让商务人士谈生意有了更多更佳的选择。星巴克、Costa、哈根达斯等休闲餐饮场所也让白领们在工作之余有了休息的好去处。在休闲娱乐方面，嘉美影城、金逸国际影城、嘉美乐电玩中心等地方可以满足更多学生一族的需求。现在的中关村，可以说是“好吃又好玩”。　　商场超市群雄逐鹿　　中关村电子市场的繁荣，带来了每天约10万人的客流量。他们给其他商业设施带来了消费需求。商家不会对如此庞大的消费潜力“熟视无睹”。正是看到了中关村即将转型的机遇，很多商家相时而动。中关村广场购物中心、新中关购物中心、华宇时尚购物中心以及今年9月刚刚开业的欧美汇购物中心等商家进驻，与这里原有的老牌商业，如当代商城、双安商场遥相呼应，百货业的正面竞争已经拉开帷幕。　　2006年4月开业的中关村广场购物中心是中关村地区最早出现的购物中心，总建筑面积20万平方米，由商业步行街、精品专卖店、名店运动城与津乐汇百货、家乐福大卖场、大型影城、空中花园六个主体部分组成。　　此外，家乐福的进驻对于中关村商圈来说也起到了重要作用。此前，超市业态的缺失一直是中关村商圈的一大问题。中关村商圈一直以来只依靠超市发一家门店支撑整个区域的消费。家乐福开业后，区域居民的消费得到了缓解，家乐福也成为电子卖场之外另一吸引客流的重要商业设施。另外，中关村广场购物中心的商业步行街直接连通电子卖场。人们更愿意逛完电子卖场后，顺便去商场逛一圈。　　中关村广场购物中心成功吸引客流之后，其他商家也蜂拥而至。2006年12月，新中关购物中心开业，定位相对高端，与地铁4号线、10号线黄庄站直接连通，方便顾客前来购物。今年9月开业的欧美汇购物中心将定位落在“中关村区域中高档消费目的地”。　　至此，中关村商圈百货业的繁荣时代宣告来临。如今，走在中关村大街上的人群，手里多提着各种服装品牌的购物袋，不再是肩扛笨重的电脑主机。同时，多家商场的正面交锋也拉开帷幕。　　业界谈商圈　　中关村现有商业需打差异牌　　欧美汇购物中心总经理 谢保罗　　新政策的出台，将使中关村西区的商业环境大幅提升，这有助于中关村西区现有的商业企业更好地生存，对消费者实现更大的吸引力。　　不过，随着政策的实施，未来中关村西区可能不会有像欧美汇购物中心这种体量的商场出现，这就要求现有的商业企业完善商品结构，提升服务水准，以此满足当地顾客的消费需求。从中关村西区现有的商业构成来看，差异化经营必不可少。欧美汇购物中心店内引入了10多个首次亮相中关村乃至京西地区的知名品牌。其中，服饰类品牌包括H&M、C&A、Uniqlo、CalvinKlein、Astor&Ivy。通过在2006年进行的市场调研掌握了数据，决定与商圈内其他商家的品牌进行互补。同时，商场还将运营重点落实在服务层面，例如加大教育、健康、餐饮等业态的比重。为此，商场引入了迪斯尼英语、特力屋、苏宁精品店、萨莉亚、吴地人家、Toni&Guy、诺基亚概念店、Costa咖啡等品牌。　　可围绕枢纽商业做文章　　中国商业联合会专家工作委员会副主任 李生　　线上受到京东商城业绩大幅增长的挑战，线下与国美、苏宁等家电巨头抢市场，再加上近年来频频曝出的不诚信经营问题，让中关村商业的未来之路越走越窄。中关村商业已经面临危机，已经到了转型的十字路口。　　中关村商圈的商业应该重新规划布局，从多年来形成的电子零售业向餐饮、娱乐休闲业态转型。同时，中关村商圈的商业企业应更加倚重地铁客流，围绕枢纽商业做文章。　　图片为资料图片　　记者手记　　中关村悄然改变　　调查中关村商圈让人觉得既亲切又陌生，亲切是因为记者从小居住的地方一直在中关村附近。很多年前，中关村庞大的电子市场曾让很多百姓都觉得十分神秘，那个时候的电子市场消费水平是比较高端的，只有比较富裕的人才能去那里选购各种电子配套产品。那个时候，在电子市场上班的销售员也会让人多看一眼。如果谁说自己在中关村上班，就代表他有着聪明的头脑和新潮的眼光。　　说中关村商圈陌生，是因为如今的它和多年前相比已经几乎“面目全非”了，电子市场对大家来说已经不再神秘与高端。与之相反，它代表了市场的无序与混乱。如果现在谁说自己在电子市场上班，大家的联想就不那么羡慕了，甚至可能怀疑这个工作会不会忽悠消费者。　　不过，现在的中关村和之前相比，已经拥有太多不同的功能。大家去中关村购物，可能更多是去家乐福、商场或者去电影院看场电影。　　多年后的中关村对于老百姓来说又会意味着什么？是电子卖场的天下还是人们休闲娱乐的首选场所？亦或是如政府规划那样成为真正的高科技产业区？作为海淀区的一个核心地段，其娱乐消费功能是至关重要的，无论中关村商圈怎么调整，它都在不断适应消费者的需求，同时消费者也在适应这里的点滴改变。　　商报记者 姜子谦 李铎/文