老龄化社会到来 养老住宅初露商机商家抢入

居安思“危”。　　如聂梅生会长（全国工商联房地产商会会长）所说，房地产在‘十二五’还有很大发展，但到了‘十四五’时期，人口拐点到来的时候，住宅运营模式将发生重大变化。　　中国的老龄人口正呈现疾速增长的趋势。国内已有部分开发商觊觎养老地产的商机，资本也闻风而动。但养老地产的探索才刚刚开始，设计、金融模式都尚不完善。　　老龄化社会到来　　按照世界卫生组织的标准，当某国家或地区60岁以上的老人超过总人口数的10％时，就步入了老龄化社会。据全国老龄工作委员会办公室统计发布的信息，截至去年底，全国60岁及以上老年人口已经达到1.67亿，占总人口的12.79％，分别比2008年净增725万和0.5个百分点。　　“到2011年，中国的老龄人口达到13％，到2020年，中国的老龄人口将近30％，来势迅猛。”中国老龄产业协会副秘书长郑卫华说。　　中国福利研究院院长王振耀相信，这一趋势比官方数据公布的更为严峻。“中国老年人比我们想象的多”，他说，“如果大家不信，可以简单计算一下各省公布的60岁以上的老人，就会发现远远超过国家统计局公布的1.67亿。”王振耀认为，中国的人口危机将提前到来，1到18岁的人口将逐渐下降到1／4以下，中国人未来的养老问题不是遥远的2020年，而就在现在，就在未来几年。王振耀担任原民政部福利司司长期间，发现全国养老北京最难，仅仅是中央各部委离退休干部的养老服务就存在着诸多挑战。　　民政部部长李立国近日也表示，城乡老人家庭中，空巢家庭超过50％，部分大中城市达70％。农村留守老人约
4000万，占农村老年人口的37％，城乡家庭养老条件明显缺失。“由于我国老龄化是在‘未富先老’、社会保障制度滞后、单位福利体制解体、城乡和区域发展不平衡的形势下发生的，社会养老服务压力不断加重。”李立国说。在中国1.67亿老年人中，80岁以上的高龄老人已超过1899万，其中多数人逐步进入半自理或不能自理状态。　　聂梅生认为，“中国老年人群上升的速度不亚于我们城市化的速度，老年公寓在中国属于稀缺产品，如何解决这块刚性需求很重要。”50岁以上的人群拥有人生最高的财富净值，他们居家养老的住宅需求正在成为房地产行业新的转型领域之一。　　许多开发商正跃跃欲试。万科、首创、保利、华润等地产公司专门成立了养老地产的研发团队，泰康人寿、中国人寿等保险公司纷纷启动养老地产项目。另据透露，一直专注于养老领域发展的亲和源股份有限公司董事长奚志勇透露说，不久前公司刚和一家
海外机构达成股权合作意向。　　保利地产副总经理胡在新在接受记者采访时也表示，保利现在正在做研究，未来老年住宅的市场很大，公司很看好这一市场的前景。关于养老地产的发展战略，2009年保利年报以及2010年中报中，都有所提及。旅游地产、养老地产以及城市综合运营等等低风险业态，也在这份半年报中被定义为保利未来“新的盈利增长点”。　　在北京周边的项目也悄然打起了养老概念。据了解，首创置业与河北建设集团将联手投资70亿元，开发一个位于河北香河的养老项目，总建筑面积近200万平方米。和首创香河养老项目相似，在天津武清区，龙湾地产开发的龙湾城，也打算打造养老地产的概念，面向的客户是在一线城市有养老需求，但无力在北京购买住房的群体。[page]　　商业模式尚在探索　　尽管养老地产未来的市场前景被认为很宽广，但目前仍处于摸索阶段，还没有一个行之有效又可持续发展的商业模式，整体市场仍需要升级。　　毛大庆指出，现在社会上的许多养老机构都是“拼富”的地方，并不是真正意义上的养老地产。万科现在打造的“活跃长者之家”仅仅是养老地产中的一种形态，未来还有很多业态，很多种运营模式值得探索。有可能会在一些住宅项目中，专门打造一定比例的老年住宅；亦有可能单独建造，或租或售。　　清华大学建筑学院教授周燕珉也提出，目前我国养老地产开发档次比较低，开发企业缺乏清晰的市场定位，对老年客户群细分不够，配套和服务的设施有限。其次是产业规模小，产业链整合度低，适合老年人的一些设施和产品都很缺乏。第三，是缺乏全过程的开发经验，把国外的东西直接搬过来又水土不服。　　此外，养老住宅相关的金融创新也不完善。国外早已有“倒按揭”（反向住房抵押贷款）模式，房屋产权拥有者，把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后，每月给房主一笔固定的钱。房主继续获得居住权，一直延续到房主去世。当房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分归抵押权人所有。倒按揭出现在20世纪80年代中期，最早是由美国新泽西州劳瑞山的一家银行创立的。目前在发达国家已有20余年的历史。　　但一位不愿公开姓名的国有银行个贷部负责人告诉本报记者，如何从资产负债上考量抵押的房产，把信贷资金发放给房屋持有人，都有待研究，当前中国银行业的财务制度还并不支持这种模式。这是银行未来可以关注的方向，如果和开发商合作，也许银行会有动力去推进倒按揭。