北京七成村庄改造将走大望京之路拆迁补偿预期攀高

2009年5月，与繁华的望京一路之隔，大望京村遍布低矮的民房。本报记者 薛珺 摄　　七成村庄改造将走“大望京之路”　　北京即将改造的227个行政村中，141个或采用土地储备方式筹措资金，拆迁腾退　　2009年5月，朝阳区崔各庄乡大望京村开始拆迁腾退，作为北京市选定的城乡一体化改造试点，大望京村用土地储备的方式获得贷款，安置村民，然后再将腾退的土地出售返还银行贷款。　　短时间内，大望京村筹得43亿资金，村民们得到了较高的补偿，仅用40多天便全部拆迁完毕，无一强拆和上访。被市委书记刘淇称为大望京奇迹。　　一年后，大望京的模式在朝阳区甚至全市“遍地开花”。但此时，房地产市场和调控政策却已和一年前大不相同。　　本报讯 根据统计，北京中心城内的城乡接合部面积约753平方公里，分属227个行政村。市规划委相关负责人介绍，其中141个行政村，可以将行政区划内建设用地的开发与城乡一体化改造相结合，通过土地储备和一级开发，实现村庄的整治改造。也就是大望京模式。　　5月13日下午，与大望京村同属崔各庄乡的北皋村，一负责人说，该村的腾退拆迁比例已经超过98%。北京有的地方同时开始搞改造，签约率连40%都不到。　　北皋、东营，两个与大望京相距两公里的村庄，在大望京村改造开始一年后，也基本照搬该模式，步入城乡一体化的道路。　　大望京试点成功之后，北京东北部和东部的30多平方公里村庄都将按照大望京的模式进行城市化，而在北京的城乡接合部，更多村庄在仿效。　　在北皋村拆迁腾退办内，有不少来自乡政府和其他村的干部。崔各庄乡副乡长胡振俭介绍，一般一个村以副支书带队来三到五人，他们一方面帮忙，更重要的是学习，学习腾退拆迁的模式、做法。　　2009年2月9日，北京市委书记刘淇、市长郭金龙到朝阳区调研时，要求推进大望京村城乡一体化工作。获得市领导肯定半个月后，朝阳区开始着手在全区推广“大望京模式”，全力推动城乡一体化建设。　　全市范围内，据北京日报报道，5月14日，市委书记刘淇就“加快城乡接合部建设，推进城乡一体化发展”到通州区梨园镇高楼金村调研，该村也正在进行城乡一体化改造，腾退的1200亩宅基地要拿出一部分招拍挂解决发展资金问题。　　■
对话　　“我们抓住了最好的机遇”　　崔各庄乡副乡长、发言人胡振俭称，大望京村改造正逢房价地价低点　　新京报：一年过去了，怎样看待大望京城乡一体化的这种模式？　　胡振俭：目前来说，城乡一体化还是模糊的概念，大家只知道这个目标，但到底什么是一体化，不知道。北坞和大望京的不一样，唐家岭的又有点不一样。　　新京报：对本地的村民来说呢，这种模式是最好的吗？　　胡振俭：总体来说，我们的政策是惠民的。统一按照土地储备和绿色隔离的政策对待，既按面积算也可以按人口算，这样村民是比较合适的。　　新京报：土地储备是这个模式的关键，当时为什么选择了这个路子？　　胡振俭：其实就是市场化运作。去年大望京试点时，是房价和地价的最低点，银行贷款充足，可以说是历史上最好的机遇，我们抓住了。　　新京报：如果面临现在的房地产调控形势，会不会有风险？　　胡振俭：有风险，如果机遇过去，就不一定了。去年银行愿意贷款，今年就不一定。土地中心不可能做赔本买卖。　　■ “大望京模式”之突破　　【土地】 城乡统筹解决土地瓶颈　　大望京村党支部副书记王连仲表示，之前村庄没有纳入城市规划，而村集体没有权力开发土地。将农村集体土地纳入土地储备，转为国有建设用地模式，较好地解决了这一问题。该模式2006年曾在房山的长阳镇先行。当时负责项目的北京大岳咨询公司总监李伟介绍，过去，城市规划划定一个区域，区域外，哪怕差一米，都没有拆迁进入城市的机会。而北京城乡统筹的概念，突破了土地这一瓶颈。　　【资金】 土地储备募集拆迁资金　　拆迁腾退所需资金，一般的村集体和乡镇乃至区县财政都无能为力。大望京村通过朝阳区土地整理储备分中心进行一级开发，征地所需资金全部由土地储备中心筹措。而农民转居转工的保障则通过一级开发到二级开发的差价来解决，这里包括养老保险、医疗保险等五险，以及就业安置问题。　　■ 分析　　房产新政提升土地储备风险　　土地储备带来的级差地价收益是推动大望京模式的动力，同时给地方政府和银行带来稳定的收益。随着这一轮中央和北京市对房地产政策的调整，房价和土地未来收益呈不确定性，大望京模式的“遍地开花”也面临隐忧。　　拆迁补偿预期水涨船高　　在高房价的推动下，村民对拆迁补偿的期望值也一再攀高。　　当初大望京村腾退时，附近的望京城房价约1万——1.5万元，一年后，房价涨到近3万。村民的拆迁补偿期望也水涨船高，在崔各庄乡腾退办公室外，有村民就表示，原来的补偿现在只能买一半的房子，希望补偿价也能跟上房价的上涨速度。　　大望京村改造后，该村的补偿标准也成为一个标杆，周围村民以此为基数来确定价位，这让后拆的乡镇头疼不已。　　最严重的是违章建设带来的高昂拆迁成本。　　记者了解到，朝阳区的一个村，原来60万平方米的房屋面积，宣布城乡一体化后，猛增到220万平方米。按照目前的补偿标准，如果全部给予补偿，要多付出几十亿的拆迁补偿款。　　全市情况也不乐观，5月16日，市政府办公厅发出了《关于在城乡接合部建设中坚决制止和查处违法建设的紧急通知》。要求坚决制止违法建设行为，加大清理拆除力度，并纳入领导干部政绩考核。　　土地储备的资金链风险　　另一个风险来自资金链，土地储备的资金来自银行贷款。中国社会科学院《2009年城市蓝皮书》指出，在各类银行的贷款中，政府借土地储备机构之壳筹集的贷款占政府贷款的70%至90%，个别地方甚至接近100%。　　这意味着一旦政府在土地储备中赔本，导致资金链断裂，将引发严重后果。　　5月17日，中国人民大学公共管理学院副院长、土地规划研究中心主任严金明教授表示，通过政府信用来贷款，解决城中村改造的费用，与一般的机构和个人贷款是不一样的，只要经济没有大起大落，一般来说风险较小。在目前的房产新政背景下，作为地方政府应该注意其金融风险，因为银行的贷款也可能收紧，这对项目的资金链会带来影响，应该引起注意。　　北京大岳咨询公司总监李伟分析，房产新政下，如果是成熟土地，政府出让或许不会亏本，但长期来看，可能要贴钱进行基础设施的配套，所以越调控，地方政府越不愿意供地，因为供地越多，亏损越大。　　中国社科院金融研究所中国经济评价中心主任刘煜辉则认为，土地收储不是市场行为，是政府的垄断行为，收储的投入和二级市场拍出的收益相比还是九牛一毛，所以一级开发应该没有多少风险。关键是这些地在二级市场上能否卖出去，价钱如何，这方面压力可能比较大。　　政府表态不能“大干快上”　　地方政府也意识到了这一问题，朝阳区委书记陈刚在年初的土地储备会议上表示，中央、北京市在贷款发放、土地供应等方面加大了调控力度，房地产市场和土地市场已不再是大干快上的时期。如果土地储备工作中资金链断裂，后果将不堪设想。　　他表示要把主要精力先放在条件成熟、基础工作到位、已经启动土地储备的村，通过快拆快供，加快资金周转，实现风险控制。　　市发改委主任张工5月10日在向市人大常委会报告经济形势时也表示，要对房地产的风险给予足够关注，目前房地产调控变化快，调整大，预期不稳定，增加了金融和经济风险，这将导致土地储备的风险增加。