国企圈地运动

陈则明/文　　“地王”现象本身并不是问题，但是如果引发社会的非理性消费和中小企业的被动投资就是经济社会的重大问题　　2007年涌现的“地王潮”卷土重来。只不过这一次的地王们，头上顶的是“国”字号。媒体消息层出不穷。“新地王”纪录最近被不断刷新，“国”字号地产企业频频天价夺魁。　　大手笔拿地的已不止是保利、绿地、中海、中粮地产、招商地产，连中铁、中冶、中化、中国电子集团等远离地产业的大型国企纷纷踏进土地市场，而从地域上看，天价拿地也已不止北京、上海、广州等一线城市，佛山、合肥、福州等二三线城市也出现国企“圈地运动”。　　理性选择？　　以追涨杀跌很难解释房地产企业的投资策略。地王现象不是单个城市、单个企业的特例。一些房地产企业具有雄厚的研发实力，每年的调研经费高达上亿，不可能做出非理性亏本和高风险的投资研发报告。　　2007年以来，第二套住房贷款收紧，造成住房市场销售量下降。开发企业手中无剩余资金，即使对未来市场看好，也不可能增加土地储备，所以近两年来基本没有经营性土地出让。即使一些城市尝试土地出让，也发生了多起流拍事件。　　但相隔两年重开土地出让时，资金已经不是制约因素，地王现象的出现有其必然性。　　最大的原因是资金聚集在国企手中。资金的来源来自两方面，一是银行信贷资金；其二，4万亿投资资金。各商业银行大额新增信贷和政府的投资资金绝大部分都流入了国企手中。　　面对天上突然掉下来了这么大的“馅饼”，不少国企背景的地产商真是不知所措。花出去便成了其首要目的，手里有了用不完的钱，投资到哪里的回报率最高？股市和楼市是现在最好的选择。高额的利润预期，是国企角逐地王的原动力。　　于是，各地上演了一出国企全国抢地的风潮，地王在国企的手上一个又一个地诞生，中国的楼价泡沫也因此而越吹越大，于是，不讲市场规律拿地成为了国企的在这个疯狂市场上的“理性选择”。　　阴影　　国有房地产企业主导市场，理论上，它是有一定好处正如一些专家所说：　　首先，当然是有利于政府对房地产宏观调控。近几年来，我国房地产宏观调控一直没有停止过，而且效果并不如人意。　　其次，有利于提高房地产业集中度，消除房地产业良莠不齐的状况。从国际经验来看，一般大型房地产开发企业或房地产企业集团是市场舞台的主角，占据市场的绝大部分份额，如香港5大地产商的市值都在100亿美元以上，占据了香港楼市的半壁江山。而我国房地产企业进入门槛过低，企业规模过小。因此，国企进入房地产领域，将大大提高房地产业集中度。　　最后，是有利于住房保障任务落到实处。住房保障作为政府越来越紧迫的一项任务，要多元化、民营化企业担当重任是勉为其难的。　　但是，这些好处只是表面上的。　　实际上，国企成为“地王”弊病很明显。　　国企除在资产规模、资金来源等方面具有相当大的优势之外，其他在资产效率、人才使用、经营机制等方面都很难令人满意。那么在他们成为房地产市场主角以后，如何解决开发效率、市场公平以及是否会形成新的垄断？　　另外，一些新国企“地王”的房地产经验并不丰富，开发的经验和历史都不长，很难说会对房地产健康发展有帮助。比如中化方兴，是中化集团下属企业，而中泽置业则是中国电子子公司。　　并且，目前来看，国企并没有在保障住房方面给大家带来实质性的好处，它们在经营策略上与民企无异，依然是以利润为最大皈依，并以天生的优势毫不留情地与民企抢市场。　　这种“国进民退”现象给房地产业带来了巨大的阴影和后患。　　营造公平环境　　地王现象之所以能引起巨大的社会反响，不是开发企业动辄几十亿的投资引起的轰动，而是土地价格往往反映对市场今后2年的基本判断。一旦出现“面包比面粉贵”的现象，说明今后两年房价基本要翻番。因为在房地产市场，现在的“面粉”，做成的产品并不是现在的“面包”，而是今后两年的“面包”。　　这些房地产开发企业的大规模高价购地，可能引导市场向开发企业投资策略中预测的趋势发展。因为越是大型企业，发言权越大，影响力越大。　　“地王”现象本身并不是问题，但是如果引发社会的非理性消费和中小企业的被动投资就是经济社会的重大问题。　　如果要长期稳定健康发展土地市场最好的策略就是坚持市场化、专业化、法制化、集约化建设土地出让市场。地王现象中的主角是大型国有企业，因此政府应该把经营性土地出让小块化，并约束国有企业的购地冲动。　　当然，房地产开发投资行业是资金密集型行业。如果企业过小，开发能力就偏弱，楼盘和小区的质量以及资金安全就难以保证。　　目前，国内房地产企业很多是其他行业的体制转制中形成的国有企业，借助原有划拨土地获得原始资产的积累，抗风险能力较强。中国近年来房地产开发企业即使在市场调整中较少破产，也就不难解释了。　　但是，不要忘了，企业过大，在土地拍卖和房地产销售中处于优势地位，可能造成垄断。中国大多数地方城市，房地产企业几乎是一枝独秀的国有企业。一个健康的市场应该鼓励公平竞争。房地产市场既要集团化的国有企业参与，但更要有经营和创新能力较强的民营企业活跃市场。　　从更大的方面看，我国的房地产市场虽然取得了很大的成就，但是还基本处于人治阶段。土地市场基本处于地方政府决策和运作，缺乏全国或区域性的市场，土地储备和施工节奏的随意性较大。开发企业和政府之间的协商弹性过大，土地储备成为房地产企业的主要盈利方式，对竣工期限的法规几乎成为空文，政府回收闲置土地的依据和执法力度随意性较大。正因为如此，一些庸俗化、民粹化、娱乐化的房地产评论才会出现。土地市场是房地产市场的源头，只有科学化专业管理，才能平息负面舆论。　　作者单位：上海社会科学院房地产业研究中心