房地产：物业税和集体建设用地流转点评

投资要点　　《关于2009年深化经济体制改革
意见》中提出要“深化房地产税制改革，研究开征物业税”。物业税如果开征当然会对行业产生一定负面影响，因为会对投资购房有明显抑制作用，但物业税从研究到真正开征将经历较长的周期。　　首先，物业税的开征需要物权法细则的进一步完善作为前提，而一个新税种在全国范围征收也需经人大立法通过，这就注定了其实施的长周期。　　除了立法因素外，物业税的开征目前也缺乏技术基矗因为目前实施物业税的试点城市仅对商业地产空转，住宅并没有涵盖在内，而且物业税征收是否需要实行“新老划断”也是存在较大争议的难题，所以物业税短期内也不具备开征的技术前提。　　我们认为物业税的开征必须经历初步方案的设计，试点城市的空转，具体方案在社会的公示和意见征询，相关技术部门的建立，存量物业的普查和人大立法等一系列流程，上述周期至少经历2－3年，所以虽然物业税的开征是大势所趋，但短期内很难推出并对行业构成实质负面影响。　　从空转的技术准备分析，商业地产的物业税有可能提前于住宅物业税的征收。　　《意见》中还提出“推进农村集体建设用地管理制度改革，研究制订流转管理办法，探索建立统一规范的城乡建设用地市潮。　　提到农村集体建设用地，很多投资者联想最多的可能是宅基地的流转问题。其实从定义上，农村集体建设用地包括宅基地、乡镇企业建设用地、乡镇村公共设施用地、公益事业用地四类。　　我们认为，政府目前关注的重点不在于宅基地，而在于其中的乡镇企业建设用地的流转，因为按目前土地管理法，只有在乡镇企业破产之后，才允许其使用的建设用地流转，这不利于农村现有土地利用效益的提高，而乡镇企业建设用地的流转也不会像宅基地流转一样涉及农民的基本保障问题，《意见》提出建立统一规范的城乡建设用地市场的真正含义其实是要将工业用地在城乡间实行统一管理。　　宅基地的流转涉及问题复杂，影响深刻，尤其关系到农民的根本保障问题，政府短期内不会下决心让其流转。其实从十七届三中全会《决定》的定调为稳定农村现有土地制度也能清楚看到政府对宅基地流转的态度。　　地产股近期会有跌出来的机会。由于地产销售的好转和企业利润的回升，税务部门开始将目光集中在房地产行业上，研究征收物业税和土地增值税的清算都会对短期股价形成负面影响，但也为地产股带来跌出来的机会，估值压力得到释放后会增加地产股的安全边际，因为我们不认为上述措施短期内会对行业构成实质影响。重点推荐招商地产、保利地产、万科、信达地产、冠城大通、大连友谊、深振业、华发股份、北京城建。