中小房企到哪里去拿地

本刊记者 白友文　　面对一二线城市“地王”的不断出现，中小房地产企业限于资金实力，如何在这种疯狂局面下获得生存发展的空间？为了替中小房企找到出路，本刊联合30家浙商背景的房地产开发企业及全国各地的浙江商会，推出了50座具有房产投资潜力的城市。　　这些潜力城市的推出，主要通过各地浙江商会及房地产企业的推荐产生，并依据当地房地产企业的经营状况作为评级参考。此外，各城市的土地成本、城乡规划、相关政策、资源等要素，也纳入了我们的评级标准当中。　　发掘三四线城市中的“潜力股”　　各地拿地成本存在“天壤之别”　　通过下图表我们可以看出，一二线的拿地成本与三四线城市相比，存在着巨大的差距。北京、上海、杭州等城市，拿地都是每亩千万元以上，而宝鸡、西安、济南等三四线城市地价都在300万元/亩之下，乌鲁木齐等西部城市的成本则更低，不到100万元/亩。　　上述数据，虽然为房地产开发商及各地浙江商会根据自己的判断所给出，存在一定的误差，但大体反映了各个城市的土地成本。考虑到中小房企的资金规模，我们认为，三四线城市更值得中小房企去耕耘，毕竟一二线城市拿地成本已高，风险也更高。　　在调查交流中，我们得知，很多中小房企不愿下到三四线城市的原因，主要是担心这些城市升值空间小，发展速度慢。相比一二线城市，这是事实，但我们也看到，万科目前已经在积极布局二三线城市，一向稳健的作风使得我们有理由相信它的判断。而我们在调查中也了解到，部分三四线城市的发展速度亦是相当快，其中有政策鼓励、区位优势、资源优势多方面原因。对于中小房企来说，重要的是走下去调研，发掘三四线城市中的“潜力股”。　　西北地区上榜城市数量最多　　上榜50座城市中，西北地区上榜城市数量最多，有11家。我们可以看到，近几年来，由于国家对西北地区的政策倾斜，西部大开发进程明显加快。而当地配套设施等软硬件条件的不断成熟，也使得当地房地产投资的时机越来越成熟。像乌鲁木齐、昌吉等城市今年便成功入选《浙商》杂志评出的“2009最具投资价值城市”。这些城市，我们认为投资收益率将在几年后展现出其魅力来。　　环渤海地区有8座上榜城市，占比16%，与中部地区并列第二。继珠三角、长三角后，环渤海经济开发区成为中国经济的一个新区域亮点。如天津滨海新区已获得日新月异的发展。而济南、邯郸等一批周围城市，如今也在城市改造。由于该区域人口众多，经济发达，这些城市新规划带来的房地产开发商机因此也值得我们去肯定。再如青岛工业区，当地居民已经意识到其房产升值空间，纷纷在工业区买房。而中部地区城市在承接东部城市产业转移的过程中，许多实现了自身经济的快速发展，其中，当地政府的招商态度和政策起到了重要作用，如芜湖、抚州等城市。　　西南地区由于开发成本低，当地旅游资源丰富，被很多浙商看好。如云南的昆明、大理，四川的成都等，这些城市外来人去了便不想离开，优越的自然资源对这些城市今后的发展将起到很强的支撑。同样，海南省的海口、三亚、琼海三城市也是不可多得的度假胜地，资源具有独一无二的特性，浙商同样非常看好。　　此外，还有一些城市，当地政府希望外来资本进入当地房地产开发市场，政策方面及投资环境都比较好，如天水、包头、大理等城市。我们还看到一些城市房地产开发刚刚起步，其中也藏有不少机会，如株洲。优越的地理位置也提高了浙商的预期，如廊坊、厦门等城市。　　在对每个城市的调查中，我们发现，已经有一批原来盘踞于一线城市的大型房地产开发企业已经进入了这些城市的房地产开发市场。对于广大中小房企来说，要学会多出去走走看看，商机没准就能被抓住。