地产中介再过冬

唐文祺　　两个月前，从江苏一个小城市出来的小吴来到上海，进入一家房地产大型品牌中介工作。与其他同乡相比，小吴觉得自己颇为幸运。　　然而这两个月来，上海的房地产市场风云突变，从炙热到骤冷。国务院调控房地产的新政策出台以来，二手房
成交量降到冰点。　　汉宇地产市场部提供的数据显示，4月下旬的上海二手房市场与上半月相比，客户咨询量下跌七成，客户带看量下跌五成，成交量下跌三成。　　靠佣金吃饭的中介不怕房价下跌，就怕没有成交量。因此眼下上下家“憋气”的行情，对于中介的冲击力远大于身家雄厚的开发商。好似上一轮调控，没有开发商倒下，只有中介卷钱走人。这轮调整，前期激进的中介恐也难免。　　作为基层员工的小吴们，是否已经做好“挨冻”甚至被裁的心理准备？　　两个月：从炙热到骤冷　　“我在老家读的书就是跟房地产有关的。”小吴说话时有些腼腆。他告诉《第一财经日报》记者，这是他人生中的第一份工作。　　小吴目前就职的那家中介公司，在上海外环区域的某个大型社区内有处门店。不过与其他大型品牌中介不同的是，这家公司只做这一社区内的楼盘生意。从这一意义上来说，其实只是一家规模很小的中介企业。　　做事力求勤快的小吴，一边说着话，一边却是用眼角余光时时注意着进店的客户。他告诉记者，与房源相比，客源其实很容易找。按照规定，只要谁先招呼到新客户，就算谁的客源。“到现在我已经有90多个客户了。”他的口气颇为得意。　　不过，如今看来，这些客户并未给他带来如期效果。门店墙上的小黑板，用来记录各个业务员的当月业绩。在上个月的公示结果中，小吴在这家小中介的成绩算是中档，3万元。“没有成交啊，现在只能靠租赁撑业绩了。”他的口气很是无可奈何。而按照门店的规定，一个月的业绩完成指标，其实是5万元。　　短短两个月间，上海二手房市场就从燥热开始走向冷却，中间的分水岭，便是4月14日出台的“新国十条”。而这一次的宏观调控政策，其力度与以往相比更趋严厉。二手房市场的反应非常迅速。　　“许多房东表示不再出让交易了。”上海中原地产虹口区区域总监瞿玲告诉本报记者。对于这部分以置换为目标的
卖家来说，即使顺利将挂牌房源出让了，新政设置的门槛却使得他们在购买新房源前考虑再三。买家的心态转变更是显而易见，在瞿玲管辖的区域内，30%～40%的客户表示对后市“看跌”。　　而在小吴所在门店所处的社区，这段时间房东开始大量抛盘，有些投资客甚至主动降价以求快速套现。小吴告诉记者：“有套123平方米的房源，从13000元/平方米降到了12600元/平方米，而且税费不转嫁，但还是卖不掉。”　　中原集团地产研究中心提供的数据显示，新政出台后一周时间，上海二手住宅挂牌量周环比增幅达30%。然而，新增客源量降幅却有四成，同时成交量有高达49%的环比跌幅。　　中介大洗盘不可避免　　每一轮的楼市热潮中，中介公司便如雨后春笋般应运而生；而每一轮的宏观调控进行时，随之而来的亦是中介倒闭潮。　　历史总是惊人的相似。2007年的楼市走向，在中国房地产发展史上达到了一个夺目的高峰。“提高房贷及二次置业首付比例”的信贷政策，被作为抑制房价过快增长的利器适时祭出。政策出台之后两个月，即在2007年临近年终时，深圳“中天置业”资金链的断裂，成为中国二手楼市中最受瞩目的行业事件。　　“如果要说政策对中介公司的影响，降价并不可怕，可怕的是买卖双方相互僵持、彼此观望，市场没有成交量。”瞿玲说道。那一年，大批中介门店相继关闭。资金方面捉襟见肘岌岌可危的，岂止深圳中天置业一家企业。　　一位业内人士认为，当年的政策宏观调控对于品牌中介而言，影响力可能更甚于那些“夫妻老婆店”。“大中介在经营投入成本上支出很高。”据悉，以一家开设在一线城市市中心区域的门店为例，一般来说，经营一家门店前期得备下3个月的资金。其中，房租约为5万元/月，装修成本在6万元至7万元，加上每月3万到4万元的人工成本。品牌中介直营门店的前期总成本约为30万元。　　一时间，为了缩减支出成本，各家中介公司纷纷收缩阵线、关闭门店。不过，即使排除了装修费、设备折旧费等无法回收的开支，仅违约金一项也是成本高昂。“以每月2万元的违约金标准来算，如果签约期为半年，那么支付给商铺门店业主的违约金就有12万元。”瞿玲称。　　这委实是一笔不小的数字，正因为此，对于品牌中介而言，如今面临市场调整的应对措施将有变化。“有些门店可能只是让它空关着，把人员另行调配，不过完全关掉撤出的方式可能不会有了。”业内人士表示。　　汉宇地产市场部在一份中介行业研究报告中指出，目前和未来一段时间内，中介行业将迎来调整时段，部分中介企业可能面临倒闭境地。因此，企业应在现金流、成本管理等方面加强关注，抑制盲目扩张冲动，以期顺利度过市场低迷时期。　　有数据显示，目前上海中介门店已近2万家，相当部分规模是在2008年底至2009年中成立，并没有经历过上一轮的楼市调整时期。　　刚刚步入这一行业的小吴，对上轮调控同样毫无印象。当记者询问他是否有心理准备进行职业调整时，他仍然显得毫无准备，只是说“目前还没这个考虑”。不过在记者与小吴交流的两个小时中，上门询问或看房的客户寥寥无几。而在这家小中介门店中，和小吴一起工作的还有其他五六个同事。快一个月了，仅仅做成了一笔买卖交易。　　事实上，在深圳，已经有中介开始未雨绸缪收缩战线了。但业内人士预计，5月底、6月初关铺的中介会增多。