海航分享土地盛宴疑为大新华上市铺垫

本报记者 肖素吟 特约记者 张欣培 发自广州　　资本运营高手、海航集团大当家陈峰又要在资本市场上演一场好戏。　　12月11日，海南航空股份有限公司(600221.SH，简称海南航空)公告称拟以24.65亿元人民币收购海航航空控股有限公司(简称海航控股)旗下大英山机场的四幅土地。这是继12月6日，海南航空入股海航国际旅游岛开发建设有限公司(简称海岛建设)后再次分羹大英山土地。　　分析人士指出，在海航集团的大力支撑下，海南航空注入优质土地资产，实际上是为大新华上市做铺垫。　　购地价仅为市场价一半　　一纸公告，引来市场一片质疑，中国第四大航空公司海南航空涉足房地产领域，虽毫无半点开发经验，却以极低廉的价格拿下了具有巨大升值空间的土地，其中原因是什么？　　海南航空公告称拟以24.65亿元人民币收购海航控股全资子公司海南航鹏实业有限公司、海南国旭实业有限公司和海南国善实业有限公司三家地产项目公司各100%股权。　　上述海航控股全资子公司的主要资产是位于海口市大英山新城市中心区核心地段的4幅地块，总面积近171.92亩，属于不可再生的城市中心地块，地理位置极为优越，升值空间巨大。按照24.65亿元的转让价格折算，每平方米的楼面价仅为3446元，该价格是海口市海甸岛二东路南侧五宗土地拍卖楼面价每平方米6224元的约近一半。　　对比周边楼盘证大国际金融中心的均价已逾2.1万元/平方米，上述地块的升值空间可想而知。　　“从财务的角度来分析，如果该地最后卖到了49亿元，从公允价值变动来看，等于贡献了24.5亿元的利润，海南航空总股本是41.25亿股，意味着海航业绩可以提高0.6元/股。”华创证券航空分析师陈娟告诉记者。　　实际上，海航集团已几番腾挪旗下资产。　　自1999年，海口大英山机场搬迁后，海航集团即将机场跑道中心线两侧的3000亩土地纳入囊中，旗下海口美兰机场有限公司获得开发权。2004年，海航集团携手广东东莞开发商联华国际，共同出资成立海口新城区开发有限公司。　　“最初的合作开发没有拿到土地证。3000亩机场用地，原本属于市政划拨用地，在2007年以前，国家还没有开始招、拍、挂。”海南地产专家崔元星在接受时代周报记者采访时如是说。　　2007年5月28日，海航集团出资17.5亿元成立海航置业控股有限公司(简称海航置业)，将海口新城区开发建设有限公司和3000亩大英山土地划拨至名下。　　2008年7月15日，海南集团再出资12亿元成立海航地产控股有限公司 (简称海航地产)。　　次年就悄然囊括海口新城区开发建设有限公司和3000亩大英山土地的土地使用权。　　更确切地说，海航地产将统筹海航集团在海南的所有地产项目的开发工作。根据海航地产网站信息，截至10月底，海航地产土地储备约 4.6 万亩，旗下 100 余家项目公司覆盖海南省 18 个市县，已然晋升海南大地主。　　根据公开资料，2009年1月，海航地产的资产总额仅为4.03亿元，然而，至今年2月，资产总额(含筑信股份)已逾75亿元。其中，3000亩大英山土地的资产价值由此可见一斑。　　“如果按照现在住宅用地的地价，容积率按3.0计算的话，大英山土地的地价已经达到500万-600万元/亩。”崔元星对时代周报记者表示道。据悉，海航当年购入大英山老机场的土地的价格是70万元/亩。　　他表示，“土地市值增加了，海航肯定将资产分解到不同背景下的子公司。”值得注意的是，此次转让171余亩大英山土地的海航控股成立于2009年1月，为海航集团全资子公司，负责管理海航集团旗下航空产业板块。　　“如果按照500万元/亩评估，3000亩地是150亿元的资产。”崔元星继续补充道。　　分食3000亩大英山土地　　随着调控趋紧，国内上市公司纷纷剥离地产资产，然而海南航空却反其道而行，注入171亩大英山土地，意味如何？　　“关键看这块地放在什么科目下，如果放在投资性房地产科目，自然是可以改善财务指标，但是若放到无形资产，那就没法动，无法改变负债率。”一名不愿具名的航空行业证券分析师对时代周报记者表示道。　　根据中银国际于12月13日发布的报告，假设项目未来售价为2.3万元/平方米，净利润率为 22%-25%，预计该受让项目未来将为公司带来 36亿-41亿元人民币的可观收益。　　事实上，此番注入地产资产早已引发市场对海航集团旗下航空资产于2011年赴港整体上市的遐想。作为航空板块中最大的一部分资产，海南航空的资产优劣无疑将影响到未来航空板块的估值，而大英山土地或许将提升其资产质量。　　崔元星对此则表示，“海南航空有可能把土地拿过去之后，然后跟海航置业合作。”　　12月6日，海南航空通过决议，以每股 1 元的净资产定价 15 亿现金增资海岛建设交易完成后，海南航空、海航集团和海航实业分别持有海岛建设股权为 33%、60%和 7%。　　值得注意的是，在此两个月前，海航集团斥资30亿元成立海岛建设，海航集团和海航实业分别持有其90%和10%股权，其中将持有3000亩大英山土地的海航地产以及高尔夫、物业、酒店开发经营等资产整合其中。预计至2015年，海航地产合计资产将超过1485亿元。　　“在海南，海航集团成立了海岛建设，可以说是抢占了海南旅游岛开发的先机。海南省内土地由海岛建设统筹，海南省外土地由海航置业统筹。这样管理起来更加灵活，决策更加方便。”海航置业内部人士接受时代周报采访时解释道。　　“海航集团下面很多土地基本上已经是进入海岛建设，实际上海南航空就是以很低的价格，约等于一倍的PE(市盈率)，成了海岛建设第二大股东。”上述航空行业证券分析师对时代周报记者表示。　　崔元星表示，“海航集团慢慢地将土地转移到海南航空旗下也有一定的道理。其实海航地产并不一定拿到了那么多土地，通过海南航空纯正的国有血统，可以将土地慢慢地合并收回来，但是将来实际上不一定会开发。”　　有品牌的开发项目太少　　如今看来，就地产板块而言，海航集团显然是倾向于省内外分而治之。海南岛之内，一年之间，海航地产资产总额从4.03亿晋升到75亿元。海南岛之外，海航置业同样是高歌猛进。　　根据早前的公开资料，目前海航置业下辖海南、北京、天津、上海、广州、云南、重庆、湖南、深圳11个区域公司，拥有各类项目公司90余家，拥有各星级酒店50余家。土地开发面积达到1000万平方米，土地储备面积超过3000万平方米。　　然而，这个数据不断被刷新。　　12月17日，海航置业子公司天津宁河海航置业投资开发有限公司以7.09亿投得天津宁河5宗地，累计土地出让面积31.06万平方米。这是继11 月26日，海航集团投资110亿元的综合开发项目落户宁河现代产业区后的又一次重兵布阵天津，后者占地3965亩，而二期建设则由海航置业投资。　　11月25日，西北海航置业有限公司更是联合浙江嘉和实业有限公司，斥资18.06亿元竞得杭州蒋村地块，折合楼面价17196元/平方米。12月6日，海航置业又斥资2000万元受让集团商业板块旗下西安民生持有西北海航置业有限公司的全部股权。　　然而，对海航置业的开发模式，业内人士却是褒贬不一。　　“目前，海航并不注重开发，我个人觉得海航目前有品牌的开发项目太少了。如果规规矩矩地做一个房地产开发商，实际上这几年它大有可赚的。确切地说，它是利用海航国有品牌，做土地资本和金融资本之间的嫁接。”崔元星如是说。　　重启大新华香港上市　　近期一系列的资本运作，似乎都只为一个目标—重启被搁浅的大新华上市项目。　　“现在集团的确在操作大新华红筹上市。”海南航空董秘办的工作人员告诉记者。　　“海南航空近期一系列的公告都是为了配合大新华上市。”陈娟表示。她认为，海南航空受让四块土地以及开发旅游岛建设无非是集团为了向公司注入优质资产，为大新华上市做铺垫。　　重启大新华上市，海航集团为何使劲地包装海南航空呢？“大新华基本上是个‘壳’，其主要资产是所持海南航空的41.6%的股权，公司95%以上的营业收入都是来自海南航空的股权。两家航空公司其实就是一家，如果大新华能够卖出好的价钱，原动力必须是海南航空是个漂亮的公司。”陈娟的解释道出了其中缘由。　　同时，她指出，大新华在香港上市的可能性最大。A股上市的限制比较多，尽管海南航空已经在A股上市，但是通过这个平台把海航集团旗下所有的航空资源整合在一起，操作起来比较困难。大新华在香港上市比较灵活，也可以通过这样的平台把所有的航空资产都注入进去。