北京新地王将建高端城市综合体能否盈利存疑

夺下广渠路15号地的方兴地产(00817.HK)拥有众多地标性高端投资物业和高档酒业，被市场定义为高端商业地产的专业开发和运营商。业界内不少人由此猜疑，方兴能否将15号地的住宅项目做好？　　方兴地产昨日对中国证券报记者表示，本次收购符合公司“一线城市、核心地段、高端地产”的一贯核心策略，公司计划将该地块发展为高档综合体项目，包括高端住宅和商业地产物业。　　以“黑马”姿态出现的方兴地产其实是“白马”地产公司，是国内知名的高端商业地产开发商，其开发和持有的北京凯晨世贸中心和上海金茂大厦均为核心商业区的地标性建筑。公司过去成功开发过多个高档城市综合项目，公司在建的上海港国际客运中心和上海国际航运服务中心，是上海市建设国际航运中心战略的重点项目。　　拟建城市综合体　　方兴地产表示，广渠路15号地具有极高的可塑性，是一个非常稀缺的大型综合体项目，预计项目建成后总建筑面积可达近40万平方米。方兴地产将结合多年的住宅开发经验和近期开发高端商业地产、城市综合体的经验，将这里打造成北京地产界的精品。公司看好项目中的商业地产项目在CBD东扩方案推进后的发展潜力。　　方兴地产被市场定义为高端商业地产的专业开发和运营商。业界内不少人由此猜疑，方兴能否将15号地的住宅项目做好？　　方兴地产对此回应，公司在高档住宅地产的开发方面拥有更为悠久的历史，最早开发过上海的海怡花园，此后又开发了上海张扬滨江苑、珠海每一间等高档楼盘。公司具备国内一流的设计开发实力，拥有一支一流的管理、营销团队。　　对于15号地的后续开发，业界有很多猜测：15号地包括7.21万平方米的综合、商业建筑用地，拟建写字楼还是酒店，或者是其他产品？对15号地的商业地产，是否继续贯彻持有策略？　　方兴地产表示，15号地中商业地产的具体业态和运营方式，需要等该地块的总体规划出台之后再做决定。目前地块的规划正在制订之中，估计近期就可以确定。　　充裕资金支撑收购　　截至2008年底，方兴地产的手头持有50亿港元现金。公司2008年报显示，截至2008年底的净负债率为26%。　　今年以来，方兴地产的一系列动作为公司提供了充裕的资金支持。3月，公司按每100股获配23股的比例配股募资约27.17亿港元；4月，与中国银行北京市分行签订《全面战略合作协定》，获得了约200亿元的授信额度；5月，公司旗下上海国际航运服务中心项目获工商银行的45亿元银团授信额度。6月，公司完成了上海港客运中心7栋写字楼的销售，套现50亿元。　　方兴地产对中国证券报表示，在2009年1月完成金茂集团剩余股权的交割后，目前公司现金充裕，杠杆比率相对于其他地产公司来说还处于一个较低的水平，财务状况稳定。据申银万国地产研究员李虹估算，目前方兴地产的净负债率约为25%。　　能否盈利仍存分歧　　“这个地价物有所值。”资深地产界人士杨少锋对15号地的未来持乐观态度。他认为，15号地是CBD地区的稀缺地块，体量很大，易于大型地产商开发。虽然方兴近年来以商业地产为主，但通过聘请高水平规划公司可以解决这些问题。参照附近珠江帝景2.4万元/平方米左右的售价，15号地的住宅项目至少可以卖到这个价位。　　此外，东四环附近有百盛和红星美凯龙等成熟商圈，15号地的商业地产可以作为该商圈和双井商圈的连接点。从长远来看，CBD东扩必将带来该地块的升值，方兴地产应该会选择长期持有物业，坐享租金收益。　　一位参与竞价的地产公司人士认为，15号地的住宅项目如果每平方米卖到2.5万元左右，只能是不赚钱或者微利。对富有阶层来说，该地段偏南，吸引力不如奥北地段。因此，该地块的开发必须注重规划设计、成本控制、营销手段等整个环节，才能增强盈利的确定性。　　分析评论：　　经济半小时：金融危机下的地王争霸 是谁制造了新地王　　人民日报：地王不是风向标　　相关专题：　　广渠路15号地重燃战火　　财经视点：地王争霸能否重演