物业税另一只靴子将落上市房企神经再度抽紧

林铭铭　　物业税传言又起。　　从3月28日到4月2日，新华社以《红火景象下的楼市之忧》为开篇评论，连续六天播发评论，解读房地产，抨击高房价，被市场认为是为物业税开道。而3月29日，国土资源部土地利用管理司副司长冷宏志透露，正在加快物业税、不动产税政策出台的进程，也再一次引发了物业税将近的猜想。　　市场一直在等待着物业税“另一只靴子”落下，而其开征后房地产市场无疑将发生巨大的变化，市场生态环境的变化将给上市房企产生何种影响？　　利空几何　　物业税一直被看做是房地产界的利空。　　由于物业税主要是要根据土地的价值变化情况，对其使用权进行收费。物业税将会减少业主持有物业预期享有的未来土地增值收益。因此市场预期，物业税开征之后，将会降低房地产市场投资的活跃度，如此房价将会有下降压力。　　早在2006年10月，北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆6省区市就率先开展房地产模拟评税的试点工作，成为首批物业税“空转”的试点。一年后，国家税务总局和财政部再批安徽、河南、福建、天津四省市为房地产模拟评税试点地区，至此，物业税“空转”省市超过10个。　　目前市场猜测，物业税征收的步骤可能是从一线城市过渡到全国，此前也有其在沪深首先试点的消息传出。　　这对一线城市开发地产公司的影响是显而易见的。　　年报显示，万科(000002.SZ)2009年在核心城市占营业收入和净利润的比重分别达到4.1%和44.5%。而保利地产(600048.SH)则是2009年唯一一家在北京、上海、广州三大中心城市均排名销售额前三位的房地产龙头企业。　　倘若物业税开征，此类城市的投资气氛遭受打击，房价下降空间也将打开。此类大型房企的销售压力将加大。　　市场争议的另外一个焦点则在于，物业税将从何种房地产类型开始征收。　　长江证券苏雪晶在研究报告中指出，由于商业地产一般有稳定的租金来源，辽宁的物业税“空转”也只是对经营用房地产进行模拟评税，没有对民用房地产进行模拟评税，因此物业税征收范围很有可能会从商业地产逐步过渡到所有不动产。　　华泰证券分析员张驰飞也持有同样的看法。“物业税对上市房企影响到底有多大，主要看他们的产品类型如何。”　　WIND数据显示，目前A股和B股市场上房地产上市公司总共有119家。其中23家是以住宅楼盘为主，以地产龙头万科为代表；18家的主营产品是住宅楼盘和商业地产，包括保利地产、金地集团(600383.SH)；其他的78家公司主营产品还包括酒店、百货商场、开发园区、物业出租和管理、土地开发销售与批租等等各种不用的产品类型。　　而物业税的开征给上市公司项目的销售、建设均构成了一定的压力，商品房若不能尽早开发并售出，上市公司将面临很重的物业税负担。　　降低负债？　　对于上市房企而言，物业税的开征也不尽然是利空。　　目前在探讨的方案中，有一种看法是把土地出让金与现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及各种收费合并成为物业税。具体操作方法是，把土地出让金由一次性交纳分摊在物业税当中，按年缴纳。　　如按此方法，开征物业税之后，开发商就无需全额支付土地出让金。项目开发初期的资金压力大大减少，有利于降低上市公司的资产负债率水平。　　金地集团有关人士此前在回应物业税的问题对媒体称，倘若如此执行，将会使房屋成本下调，并降低现在购房人的准入门槛。同时，上市公司的开发成本同比也将大幅下降。　　事实上，房地产上市企业的负债率一直居高不下。　　截至目前，已披露年报的86家公司，债务总额达到6045.85亿元。其中有60家公司债务总额明显增加。保利地产去年的负债总额达到628.69亿元，同比增加了249.10亿元，金地集团和万科分别举债386.67亿元和922亿元，同比增加了139.76亿元和117.82亿元。在86家上市房企中，有56家资产负债率超过60%，46家在70%以上。　　但此种物业税的征收方式是否能实施仍旧有变数。另外一种观点认为，仍应把现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及各种收费合并成为物业税，而把土地出让金单列，继续按照目前的模式征收。如果按此模式，上述利好则并不成立。